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新华日报:小产权房亟待走出屡禁难绝怪圈

https://www.biud.com.cn 2014年01月12日08:10 家居装修知识网

迎接小产权房“转正”传言的，是一轮力度空前的查处小产权房行动。国土部、住建部要求各地尽快选择顶风违法案件直接予以查处。我省正按照中央两部委部署，坚决查处小产权房在建、在售行为，目前各市清查结果已经陆续上报省主管部门。

近年来，各地断断续续在控制、清理小产权房，结果却越查越多。这次中央遏制违法建设、销售小产权房的态度十分坚决，能否借着清查的东风彻底根治这一顽疾？

二手小产权房公开卖

2013年底我省各地突击排查小产权房，从各地自查上报到省国土厅和省住建厅的信息看，当前有些地方仍然有在建、在售小产权房，比如淮安就上报有10宗、用地共80多亩的在建、在售小产权房。

查处行动“风头”上，记者来到南京几个较大的小产权房集中地区，调查了解小产权房的建设和销售情况。

9日早上，记者来到南京城南大周路附近的韩府茗苑，小区保安告诉记者，这一带好几个小区都是小产权房，要买房子，得去找街道的房产公司。

赶到铁心桥小学旁边的“铁心房产”，这家街道的房产公司工作人员说，现在没有小产权房卖了。透过房产公司的玻璃窗，可以看到一片别墅区，工作人员承认，那是以前卖出去的小产权房。

走进名为“凤翔新苑”的这片别墅区，C1栋的女主人张女士正在自家院子里打着毛衣。她说，自己是扬州人，不喜欢住鸽子笼一样的公寓房，无意中听说这里有别墅在卖，就跑来看。“共有40多栋，我买的时候只剩下最后一栋了，200多个平方，花50多万元就买下来了。”

在铁心桥宁丹路上的中广置业门店，工作人员小刘透露，这一带二手小产权房交易不少。“我知道最多的一户，拆迁拿了22套安置房，这些房子总要拿出来租，拿出来卖。”

邻近的三家房地产中介都表示有小产权房房源，也有一定的市场需求。在恒诺房产有限公司，店员小王热情地问：“你需要什么样的小产权房？”记者说要别墅，她翻开房源登记簿，“有！348平方米，加180平方米地下室，还有250平方米的自盖房，独栋。”她立刻给房主打电话联系看房。放下电话后，小王说，房主登记的价格是482万，刚才主动降了60万元，还表示可以再商量。

铁心桥街道是南京小产权房较为集中的地区之一。那里到底有多少小产权房？一位街道工作人员说，有几百万平方米。距此不远的西善桥，是另一个小产权房集中区域，其中一个小产权房小区，就有100万平方米。

屡禁不绝，根源在哪

“集体土地进入市场只有国家征收一条路，而购买集体土地商品房不受法律保护。对小产权房，国土部门的表态从来就是‘非法’二字，并要求各地严肃查处。”省国土资源监察总队调研员黄玉明说。

这些年，虽然国家对小产权房一直“声色严厉”，但小产权房始终屡禁难绝。

“凤翔新苑”业主张女士买小产权房是看中了房子便宜。“房子便宜，很多南京城区的、江北六合的，还有外省市的都来买。”的确，记者看到一些居民的车库里停着皖Q、沪C等外地牌照汽车。

由于没有土地出让金成本，小产权房有巨大的价格优势。据中国家庭金融调查与研究中心数据，2012年全国商品房成交均价为6993元，而小产权房成交均价则为2236元。巨大的成本差异，是市场对小产权房趋之若鹜的根本原因。

“小产权房屡禁不绝，根子在于地方基层政府。”南京大学城市与资源学系教授黄贤金认为，不少地方政府对小产权房默认，甚至支持，背后是利益驱动。“如果政府不支持，不给小产权房通水、通电、通燃气，房子怎么卖得出去？！有的地方过一段时间就转正一批小产权房，这是一种实实在在的鼓励。”

调查中，记者发现小产权房的开发多与当地基层政府有关系，不少是街道乡镇的房产公司自己开发的房产，有些则是政府交给开发商运作。小产权房项目往往寄生于“失地农民安置”、“新农村集中居住点建设”等名正言顺的项目之中。

邢先生是银杏山庄的住户，2010年，他买了“六跃七”的一套小产权房跃层，240多平方米，70多万元，的确便宜。他告诉记者：“银杏山庄是街道开发的农民安置小区，建房时有意多建一些，打个擦边球，多余的房源对外售卖。”

查处小产权房“只抓现行”，而先前大量兴建销售的存量小产权房并不涉及。这使得很多地方在上面查处时避避风头，过后继续大兴土木，违规建设和销售小产权房。

存量小产权房向何处去

邢先生说，如果记者买他的小产权房，交易凭证只能是双方签订一份合同。小产权房当初到手时也没有房产证，只有一份安置协议。他另一套西善桥的小产权房，不久前卖掉了，那里小产权房交易过户，缴纳一部分费用，街道可以将原来安置协议上的名字改成购房者。但安置协议的法律效力和市场认同度与正式的房产“两证”还是没法比。这是小产权房交易的致命风险。

中广置业铁心桥门店的分行经理鞠进告诉记者，他们店做小产权房出租，但不做小产权房买卖。“公司不让做，因为买卖风险远比一般产权房要大。”

对于购买和居住小产权房的人来说，小产权房的“非法”身份，似乎是随时会爆炸的定时炸弹。每当政府开始清查小产权房，很多人就开始提心吊胆。

采访中，一位国土执法部门的基层工作人员说，这次中央和省里决心很大，新建和在售的小产权房的确难过关了。不过，他认为，有关“在建、在售”的具体界定并没有出来，“到底是指2013年以来在建在售的，还是2008年以来在建在售的？所以上报的数据并不一定准确，处理起来也不太好操作。”

数字庞大得多的存量小产权房怎么处理？如果严格依法行政，《土地法》早已对非法占用国有土地的行为进行了界定：符合规划的没收；不符合规划的拆除。

但“有法难依”的难处在于，多年积存的小产权房面广量大，有数据显示小产权房已占全国存量住宅近5%，甚至有数据说接近30%。果真没收或拆除，利益受损的住户太多。

对于自己的小产权房会不会被拆除，邢先生说“一点都不担心”。“我们小产权房和农民的安置房混在一起，我房子的楼下就是农民安置房，你怎么拆？”

据称，国土资源部、住建部正在研究对存量小产权房分类管理的办法。专家提出，对某些符合城乡规划和土地利用用途的项目，可通过补交土地出让金和税费来得到确权。对出租中的小产权房，可以纳入社会保障房体系。