"国八条"使房地产市场雪上加霜 上下游行业被迷雾笼罩
“国八条”使房地产市场雪上加霜 上下游行业被迷雾笼罩
国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。
“新国八条”一出，尤其限购令的下达使得原本已经困难的房地产市场雪上加霜，春节期间的售楼处的冷清场面更是加剧了一些开发商的心理恐慌。这个房地产的寒冬如何度过，不仅考验着开发商，也考验着与房地产产业链相关的上下游行业。
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“新国八条”是怎样炼成的
2010年4月14日，温家宝总理在国务院常务会议，引发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“国十条”。会议要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
“国十条”还指出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
随后，住建部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求：今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。
在此轮调控政策颁布后，开发商与业主并未出现大规模的过激反应，房价并未应声下跌，业主也并未就此退房，只是影响了开发商对“五一”的推房计划以及定价策略。
各大城市中，北京率先推出了更为严厉的“新政十一条”，意在压制上涨过快的房价。
然而，就在新政颁布后，房价继续一路飙升抑制的苗头并没有如政策制定者们所臆想的那样出现。尤其7月，杭州房价跃居榜首，新房均价达25840元/平方米，创历史最高。
紧接着的9月29日，政府再颁布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，进一步补充了“国十条”的条款，然而，这一轮的比“国十条”三个月的有效期更短，仅仅一个月，房价再次反弹。
据2010年据国家统计局的数据，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。据数据，11月我国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。上海的一手房平均成交价格在10月上涨41%的情况下，再涨了27%，达到22627元/平方米。这一数据显示9月新政威力不如4月。在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。
在2010年底，有不少人发出了这样的感叹，飙升的房价催生新一轮的调控政策出炉，于是，“新国八条”诞生了。
各地方政府响应不一
1月26日政策出台后，29日青岛出台主要限购内容：“至12月31日，青岛市非该市户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房”。
上海紧随其后于2月1日公布内容“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”
紧接着，济南、成都、北京也出台了相应的限购细则，北京的实施细则再次被舆论称为“最严限购令”，规定“只有提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，如果无房可以购买一套，如果有房那就暂停购房。”SOHO中国董事长潘石屹对此在微博上表示，此举对外地人购买北京的房子影响将会是巨大的。“他们不是今天居住在北京之外的人，而是在北京已经工作几年没有北京户口的外地人，这些外地人工作不满5年将没有可能购买到北京的房子。”南宁也于2月17日出台了相关细则。
相比已经落实细则的6个城市，大部分城市的细则却迟迟没有出台。
按照要求，2月中旬之前，要求出台限购令的城市包括：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。照此估算，将至少有36个城市需要出台或更新住房限购措施。
相对于36，6个城市出台细则的数量只是个零头。
在长沙，湖南省不动产商会秘书长李咏分析，“限购令”有两个目的，一是为国家近两年兴建的大量保障房投入市场赢得时间；二是通过行政手段遏制房地产泡沫化势头。即使如此，李咏认为长沙也没必要出台“限购令”，因为长沙楼市“相对健康”，而且，长沙正处于城市化进程的重要阶段，“限购令”如在近期出台，长沙必将错过“拓城”的大好机会。
一直关注湖南房地产的中南大学教授王林同意上述观念，原因两点，一是长沙房价在省会城市中相对较低；二是长沙房产的存量相当大。
由此看来，在限期将至的时候还有如此多城市尚未出台细则，大部分都与长沙的情况类似。
北京的严厉、长沙可能的宽松，以及其他几个城市不出意料的政策来看，这一轮调控在各地的“际遇”和效果与中央政府出台“新国八条”的预期是否相符还是未知之数。
房产税——新政之猛药
尽管还未出台细则，重庆已经站在了新一轮政策实施的风口浪尖。
1月27日晚，重庆市公布当地的房产税细则，征税对象主要针对该市主城区内的独栋商品住宅、超过成交均价2倍的高档住房，以及外地人在该市购买的第二套住房。
该细则称：“个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。”这表明，在重庆市购买二手房也算“新购住房”。重庆市《关于进行对个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》称，纳入应税范围的“新购住房”施行之日起购买的住房，包括新建商品住房和存量住房。
细则还表示：“未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。”这意味着该市为未来调整房产税征税范围埋下了伏笔。
此后四天，1月31日，上海接着公布了房产税征收管理细则，明确规定了个人房产税申报流程及缴纳办法。纳税人应在每年12月31日前自行向税务机关申报缴纳税款，逾期未缴纳将按日加收万分之五滞纳金。
并从2011年1月28日起，凡在上海新购住房的购房人，均应在办理房地产登记前向房屋所在地税务机关申报办理房产税征免认定手续。
税款自纳税人取得应税住房产权的次月其按月计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳税额。应税住房发生权属转移的，原产权人应在办理房地产登记之前缴清截至办理权属转移登记当月应当缴纳的房产税。
自2011年1月28日起实施，重庆房产税税率为0.5%~1.2%，上海税率为0.6%。
对于两地的房产税细则，各方反应也不一，但统一的认为重庆政策严过上海，上海税率过低效果或许不大。
面对这一系列的新政与细则，一位重庆开发商不仅发出“最难熬春节”的感叹。零成交、白板、退房……各种坏消息已然充斥着已经过去的春节的楼市。
房产税对房地产行业、对刚性需求、对改善型住房、对投资炒作有多大影响还需要一段时间验证。但我们也应当看到重庆房地产市场与上海市场的不同之处，无论在经济结构、房价还是消费习惯等方面都不同，实质影响还应与自身历史做对比。
严厉新政火爆三四线城市房地产成交
年前的房产新政令一线城市的房地产市场成交备受冷落，然而却催热了二线三四线市场的房地产市场，不限购、楼价低、升值潜力巨大使得小城市的房子充满了吸引力。返乡置业、异地置业已经成为一种趋势。
在笔者的家乡，一个人口不足百万的县城，因为“申遗”的成功以及旅游城市的定位、道路交通状况的改善，房价已经由原有的八九百、一千多上涨到了3200~3500不等，而更有消息称，随着高速公路的开通，房价将会突破5000大关。
这当中，除了本地人的需求外，更有来自周边大城市重庆、成都等消费者前往认购，不仅自己居住，也当做一种投资。春节期间，据开发商反映，尽管已经涨到3000多，但相比周遭大城市的房价是很低的，并且还有良好的自然环境资源。于此同时，房子也极为好卖，存量已然不多。
根据媒体对珠三角周边城市的报道来看，春节期间的成交量与形势也比广州、深圳等大城市好很多。
华夏陶瓷博览城高级顾问张有卓教授在接受采访时谈到，对于中国这样一个正处于经济腾飞的国家，对于那些也正处于高速发展的城市来说，资产增值是必然的。
由此看来，“新国八条”的出台，或许是“西边不亮、东边亮”，效果如何，尚待时间的验证。
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