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阿房宫重建背后的圈地图谋圈地向三四线蔓延

https://www.biud.com.cn 2014年01月13日10:02 家居装修知识网

新年伊始，首创陕西阿房宫项目波澜又起。1月6日，针对高负债380亿如何回本的质疑，首创集团董事长刘晓光回应称380亿是当地政府的投入而并非首创的，尽管首创集团欲洗脱干系，但天价“阿房宫”背后，各地房地产开发商与地方政府让“假文化”变成“真圈地”的大戏似乎才刚刚开始。

阿房宫重建背后的圈地图谋

“六王毕，四海一；蜀山兀，阿房出。”这曾经是唐代诗人杜牧笔下的阿房宫。两千年后的今天，阿房宫重建再次落空。根据上市公司发布公告称，该项目目前已经暂停。

近两个月来，《中共中央办公厅〈转发陕西省委关于学习贯彻习近平总书记重要批示情况的报告〉的通知》，仍在全国不少地方发酵，各级党组织要求深刻领会习近平总书记的重要批示精神。这让才启动了半年多的陕西省西咸新区沣东新城阿房宫项目再次进入了人们的视野，根据当初的规划，阿房宫项目的规划面积为12.5平方公里，核心是2.3平方公里的“阿房宫国家遗址公园”。

作为阿房宫项目的参与公司，刘晓光第一时间表示，380亿元是当地政府的投入，并非首创的，“我们只有20亿元的信用融资，而且位置也不是在阿房宫旁边，而是在离阿房宫挺远的开发区内合作人文旅游产业基地”。

而就在半年多前的2013年6月，在与陕西省西咸新区沣东新城管委会的签字仪式上，刘晓光当时表示，“首创集团将会全力以赴，把多年来积累的金融、地产、投资领域的经验和优势运用到阿房宫项目的具体开发建设过程中，与沣东新城携手创造全新的开发建设模式，实现率先发展、快速发展，让阿房宫这一世界知名的人文旅游名片焕发出更加夺目的光彩”。时隔半年的两次讲话，两种不同的表态，越发引起人们对于首创集团在阿房宫项目中所充当角色的兴趣。

根据当初的协定，首创华夏基金为沣东发展集团信用融资30亿元，用于阿房宫区域的征地拆迁和国家遗址公园的建设工作；双方合作成立阿房宫基金，阿房宫基金总规模100亿元，首期引导资金20亿元，该基金将主要用于投资建设“首创阿房宫文化旅游产业基地”，项目首期用地面积1000亩。

从中最为直接的印象是，首创集团下属的基金公司负责阿房宫项目的融资，并取得一部分项目的开发权。“其实这就是假文化保护真房地产开发的过程，开发商与地方政府达成协议，开发企业负责项目的一级开发，完成后再获得土地的后期开发权。”一位不愿透露姓名的开发商向北京商报记者表示。

天价投资为何比比皆是

“首创阿房宫文化旅游产业基地”主要发展文化创意产业、艺术家工作室、特色商业、园林式酒店、现代服务业和人文旅游，并建设博物馆、艺术中心、会议中心、演艺中心、文化交流中心等文化旅游类公益项目，累计总投资将达到380亿元人民币。此前有媒体公开质疑，380亿元如何回本？

天价投资额的背后，是房地产企业的跑马圈地与地方政府对于政绩追求的“双赢”。近年来伴随着开发商转型步伐的加快，不少企业乐于与地方政府合作，利用“文化保护、遗址重建、旅游开发”等名义大肆圈地，并且全是天价投资。

有官员曾向北京商报记者介绍称，在一些偏僻的地方往往当地开发企业只有几百万的资金，也敢拿下几亿元的项目，而获得贷款后又去开发别的项目，这种事情比比皆是。近年来，与此类似的天价合作开发项目在各地频频出现。如2013年11月29日，保利集团与广西壮族自治区正式签订战略框架协议，根据该协议，在2013-2020年，保利集团将在广西北部湾经济区总投资超过1800亿元。双方的合作将涉及资源开发、城市开发建设、文化艺术和旅游开发、城市综合体及五星级酒店，涉及的城市有南宁、桂林、柳州、北海及崇左等。

对于这样的投资额，开发商不止一次地对外解释，这是一个滚动开发的过程，并不意味着开发商需要投入的资金，这里面还有银行贷款、金融资本以及社会其他资金。但是这样的解释依然难逃市场对于投资额真实性的质疑。

一位广西本地的官员向北京商报记者透露，“这个总投资额很虚，注水的成分很多”。“一般情况而言，当地政府确定一个投资项目，对外进行招商引资，由企业提供一个总体的开发规划，然后政府再进行审查，确定总投资额，再由财政部门进行核算。而在这个过程中政府会给财政部门暗示要提高额度。主要是由于投资额度高的项目容易受到上级部门的重视，同时由于在财政拨款上一般会打折扣，如你上报1亿元资金，可能只批6000万元，因此要比实际的投资额提高一些。”上述官员向记者表示。“这个开发过程往往需要几年甚至十几年，当时负责的领导往往早已调动或是退休，即使后期审计也难再追责，因此才会出现这么多的天价投资项目。”该官员向记者补充道。

中房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云也向北京商报记者表示，“开发企业参与地方的整体旅游地产项目一般项目会很大，在总体规划获批后，再通过土地市场进行公开招标，拿下一块做一块，进行滚动开发”。

跑马圈地向三四线城市蔓延

与天价投资额对等的是，旅游地产往往动辄也是几千亩甚至上万亩的圈地，这在早已经实施了十年之久的土地招拍挂程序下是如何获得的呢？“和一些一二线等重点城市不同，一些三四线城市的土地资源相对宽裕，土地出让制度也不规范，这就给开发商圈地提供了打擦边球的机会。”颐和九州资产管理公司副总经理张磊向北京商报记者表示。

在个别落后地方，由于当地经济条件落后，对于招商引资非常重视，一般采取“地上”、“地下”两种方式进行开发，也就是所谓的先建后批的程序。陕西某地一位政府工作人员向北京商报记者介绍称，“目前由于土地一级开发权均掌握在当地政府手中，这样企业就可以和政府达成合作协议，进行整体开发的合作。首先由合作企业完成土地的一级开发，然后再通过土地市场招拍挂获得土地后期开发权，这看似是一个合法合规的程序，但是基本上其他企业很难参与最后的招拍挂程序，因为在一级土地开发过程中，与政府达成合作意向的企业掌握着先机，率先在土地上打下地基甚至已经开始建设，为后面其他企业再进入埋下了障碍”。

“即使是真正的土地招拍挂程序，地方政府对于土地一级开发商全有很高的回报性政策，别的企业根本无法竞争，比如一级开发企业2000元/平方米的价格买下土地，政府可能会退还一半的土地出让金，这个优势是其他企业无法比拟的。”上述广西当地的官员向北京商报记者表示。

同时地方政府将招商引资的优惠政策与土地出让结合起来，也是造成房地产企业敢于大举圈地的动因之一。比如辽宁省辽阳市招商引资优惠政策，在土地使用和资金扶持上均有优惠。其中包括“按市以下土地出让金权属，由同级财政按投资额度返还土地出让金：外来资金到位100万美元或1000万元人民币，返还30％；到位资金每增加100万美元或1000万元人民币，增加10％的土地出让金返还比例，直至全额返还”等。也就是说基本上可以零地价拿地。

在湖南省株洲市审计局公开的信息中，北京商报记者看到，“审计部门对某县主要领导的经济责任进行审计时发现：一是县政府与开发商签订协议，由开发商向县财政全额交纳开发项目土地出让金，开发商投资建设后，政府以支持奖励名义全额返还给开发商，实现‘零’地价。据统计，2011、2012两年共返还给开发商土地出让金1.8亿元。二是违规减免土地出让金，同样，政府以支持奖励的名义实施减免，两年减免土地出让金1219万元”。

不难看出，在一些旅游资源丰富、经济却相对落后的地区，开发商借旅游地产之名跑马圈地有着优越的土壤资源。

加速催生旅游地产泡沫

在“文化、遗址、旅游”光鲜的外壳下依然是房地产企业“卖房子赚钱”的老思路。“靠着旅游景点以及相关产业的收入，很难支撑一个大型旅游地产项目的运作，许多旅游地产项目最终沦为了纯住宅项目。”张磊向北京商报记者表示。

2003年，万达和昆明滇池国家旅游度假区管理委员会签订协议，计划在5000余亩滇池岸边打造大型旅游度假项目，规划中包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等。然而，住宅项目开发至第六期，其主题公园却迟迟未开工。最终，昆明市政府于2007年从万达手中收回闲置已久的旅游项目土地。

自2009年海南国际旅游岛消息发布后，旅游业成为了国家的支柱产业，旅游地产热再度兴起，面积不大的海岛成为中国五星级酒店最为集中的区域，未来行业竞争压力可想而知。

同样拥有丰富旅游资源的云南也是众多开发企业觊觎的对象，集中程度同样令人咂舌。根据云南西双版纳招商引资网2013年6月一份名为《西双版纳州招商引资工作成效明显》的报道介绍，西双版纳州积极引进外来企业投资景区景点改造、高星级酒店建设、6个旅游小镇开发、6个旅游度假区等项目建设，引导外来投资者参与打造澜沧江·湄公河国际旅游区和“金四角”旅游圈。

而早在几年前，开发商就大举地进入了云南进行旅游开发。中国平安与云南白药在西双版纳投资150亿元打造国际温泉养生休闲度假项目占地约2万亩；深圳市荣兴股份有限公司投资80亿元建设嘎洒旅游综合开发项目占地超过10万亩；云南广晟曼飞龙旅游度假开发有限公司将投资100亿元建设曼飞龙国际养生度假区；西双版纳美仑旅游度假开发有限公司在勐腊县投资200亿元打造勐仑旅游度假区；昱锦房地产开发有限责任公司投资100亿元，圈地7000亩，打造勐龙东风旅游综合项目等等。

“现在不仅是有风景资源的地方在搞旅游地产，一些没有的地方也在搞。”上述广西的地方官员向北京商报记者表示。

不久前，媒体报道曾经风靡一时的山东乳山银滩海景房项目入住率不足5%的尴尬境况，反映出了目前中国旅游地产假旅游真地产的现状。“我国旅游投资行业出现了一些混乱和问题：项目质量良莠不齐；旅游与文化创意、科技、金融等正能量结合得还不是很理想；以旅游开发为名、实为房地产开发，以及在开发过程中破坏原有生态和历史文化等现象不断发生。”国际旅游投资协会会长车书剑坦言。