叶檀:不动产登记不能是“均贫富”

不动产登记制度是建立合法产权与税收保护制度的第一步。

1月11日，国土资源部副部长徐德明表示，2014年将建立不动产统一登记制度。2013年11月，国务院表态原由九个政府部门负责监管的不动产登记将统一到一个部门，由国土资源部负责指导和监督。

国土资源部手执令箭，只能千里走单骑。这不是好干的活，其他各个部门手中权力被夺未必支持，地方政府担心影响本地房地产价格阳奉阴违。

根据甘犁主导的中国家庭金融调查课题组的抽样调查，城镇全国自有住房拥有率2011年为84.7%，2012年增加为85.4%。2011年有13.0%的家庭拥有两套房，2.5%的家庭拥有三套或以上住房。2012年，有两套房的家庭增加至13.9%，而三套或以上家庭则大幅增加至3.4%。家庭第一套房产的收益率高达300%。

上述数据可以看出，中国家庭最重要的资产是房地产，大部分家庭财富增值的主要来源之一是房地产，房地产维系着消费信心与财富上升的心理幻象。根据调查，2011年80％的家庭炒股不赚钱，股市并没有成为财富信心之源，而中国的401K养老计划，也不可能建立在股市的基础上。在绝大部分拥有房产者的城镇家庭之上，是拥有数十套甚至上百套房的金字塔塔尖人群，占家庭比例2.5％，如房姐龚爱爱等。

拥有自有住房的人对不动产登记不积极，是出于保护财富的本能，只有建立合法财富的安全感，才能打破这重魔咒。

进行全国联网的不动产登记，为今后的房产税、遗产税等建立了准确的信息基础。家庭拥有财富将曝光，公司拥有的房产也会曝光，这在土豪露富与低调奢华并存的时代，对于秉持闷声发大财、习惯视税收如无物的人，是沉重的心理打击，相当于让他们裸身过闹市。

越是资产集中于不动产的人，不安全感就越强，一辈子省吃俭用买了三套房预备养老，现在突然成为暴富群体，可能承担沉重的税收，为城镇化作出真金白银的贡献，抵触情绪极强。而那些有能力在全球配置资产的人，可以享受不同体制所带来的政策庇护，财富安全感强于把鸡蛋放到国内房地产一个篮子里的人，即使如此，他们也希望多过两年资产价格上升、没有房产税的日子，而这些人往往拥有极强的游说与左右政策的能力。住建部联网登记制度最终被“水”，大约是这些人的功劳。

国土资源部如今牵头不动产登记，是建立新型、法治体制下财富管理体制的又一次努力，如果无疾而终，未来中国将在缺乏准确数据的一片漆黑中进行盲人摸象式管理。

要获得成功，首先要强调保护合法产权。不动产登记进行摸底调查，固然是为未来的税收体制改革奠定基础，同时也是为了更好地保护合法产权。民众对于历史的记忆太多，从打土豪到“阳谋”，无一不是败坏权力机构信用的过程，民众难免一朝被蛇咬，十年怕井绳，此时通过实际案例建立产权保护的法律信用，民众的配合度才会上升。

对于那些非法或者通过灰色手段拥有多套房的人，不动产登记之后也是财富归类整理的过程，灰色但合法通过一定的程序洗白上岸，非法所得自行提前处理。目前中纪委重拳反腐，震慑非法所得的同时，有助于帮助建立不动产登记制度。合法所得受到严格保护，非法所得即使不登记也涓滴入公减少纳税人的负担，中纪委的反腐是疾速加大非法财富风险成本的过程，从反面支持了合法财富的溢价水平。

没有人愿意多纳税，没有人愿意从不纳税进入纳税状态，只要经过公平的程序建立了统一的游戏规则，所有人请遵照执行，房产税也不例外。

信用是金，权力信用是一切的根本，不动产登记牵涉到千家万户最重要的资产，以严格的信用保护合法财富，以公平的程序进入法治税收状态，其重要性怎么说都不过分。

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