评论:自住商品房“产权共有”意义重大

共有产权房让政府和购买者共同享有土地和房价增值的利益，共同承担土地和房产贬值的风险。由于产权和增值收益的共享，大大压缩了投机牟利的空间，将使共有产权房对投机者的吸引力大为降低，也使共有产权房比经济适用房更易于防控腐败和寻租。

北京市十四届人大二次会议22日闭幕，会议通过的政府工作报告将自住商品房定义为“共有产权性质的自住型商品房”，首次明确自住商品房的性质为“共有产权”。北京市副市长陈刚表示，北京每年新建商品房一共10多万套，现在要努力把自住商品房做大，去年已推出自住房2万套，今年要供应5万套。

共有产权房试点始于2007年，江苏省淮安市首先试点，之后在贵州、上海等地也有推出。试点推出的目的，旨在解决需求最旺盛的中低收入群体和夹心层家庭的住房困难。房价上涨压力较大，支付能力不足的中低收入家庭，可通过和政府共同拥有房屋产权的方式，减少买房成本。北京市去年10月公布了自住商品房有关政策，自住房价格低于同区域房价30%，甚至50%。巨大的价差让自住房成为市民关注的焦点。北京首个自住型商品房项目在去年底启动登记程序，该项目2000套自住房遭到10万人“争抢”。

此次政府工作报告为自住型商品房产权做出明确“定性”，是对北京市自住型商品房政策的重要完善。政府工作报告中有关“自住商品房”的内容，只是“提法”的调整、明确，未涉及自住房政策的具体内容，但这一调整却有着重要的现实意义。随着自住房政策的实行，上市交易将成为必须面对的问题，相关政策规定，自住房购买后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。如果仅有这样相对粗糙的规定，而没有清晰的自住房产权结构作为基础，可以想象，未来北京市自住房的上市交易将很难顺利进行。

随着自住房“共有产权”性质的明确，预计未来北京自住型商品房政策也会有相应的微调。自住型商品房是为了解决中端群体和“夹心层”的需求，在购房人没有经济能力购买普通商品房的情况下，由政府给予支持。所谓“共有产权”，就是买房者和政府共有产权。北京自住房政策未来的调整，应该涉及双方的产权份额如何确定，以及上市交易增值部分的分配比例等。要做到“再上市交易时根据产权比例，把政府那部分收益拿走”，首先需要明确共有产权性质，再确定各自产权份额。“共有产权”性质的明确，将有助于自住房销售、持有以及再上市等环节的顺利衔接，使其形成一套完整的运行机制。

北京市自住房产权性质的明确，是自身发展的水到渠成，同时也是我国保障房政策环境变化的体现。北京自住房的销售价格，可以做到便宜30%，是因为政府在土地出让阶段对房价进行提前锁定，也就是低房价来源于低地价。政府在地价上的“让利”，让自住房具有了共有产权的特征。北京市今年明确将自住商品房引向“共有产权性质的自住房”，当与住建部保障房政策的明确有直接关系。去年底举行的全国住房城乡建设工作会议上，住建部发出了发展共有产权住房的政策信号。住建部今年将着力推进各地开展共有产权保障房的探索。国家保障房政策的进一步细化、完善，为各地加快保障房建设明确了方向。

我国住房保障制度改革的方向已经明确，一方面对廉租房和公租房实行并轨运行，另一方面指导各地开展共有产权保障房的探索。共有产权房让政府和购买者共同享有土地和房价增值的利益，共同承担土地和房产贬值的风险。由于产权和增值收益的共享，大大压缩了投机牟利的空间，将使共有产权房对投机者的吸引力大为降低，也使共有产权房比经济适用房更易于防控腐败和寻租。

当然，共有产权房毕竟是“打了折扣的商品房”，仍然会招致一些不法之徒的觊觎。北京在积极发展自住型商品房的同时，也应及时出台相关法律细则，加大对骗购者的处罚力度，保证具有北京特色的共有产权房健康发展。

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