南北半球习俗大不同:澳洲买房选择户型有讲究
由于南北半球地理位置的不同，在澳洲买房除了要考虑地理与价格外，同样也要考虑南北半球地理位置的不同。
澳大利亚房产大部分新开发的别墅（别墅装修效果图）小区，都是以房屋土地配套的形式出售物业的。购房者在挑好土地后，需要参照样板房选择自己的房屋户型图。选好项目后这块土地及产权都将属于你，那么，在选择项目的时候要注意哪些方面呢？
在澳洲，最佳地块，当属东西走向的。其中，又以面西背东的为最佳。
1.土地和房屋朝向
挑选土地和房屋户型图一定要讲究朝向。在澳洲，以适合后院朝阳的地块为佳。最佳地块，应该当属东西走向的，其中，又以面西背东的为最佳。这样你造房子时可以选择的余地就很多，甚至一半的房屋，都可以变成朝阳面的。
2.户型图的选择
看样板房的时候，最好去看一个Builder的最新的样板房。除了房屋的户型，还要特别注意房屋的内部细节。样板房都是每个Builder最好的表现，如果样板房都很粗制滥造，这个Builder建造的房屋质量就很让人担心了。在选择不同户型的时候，也要结合自己的家庭需要，选择最合适，而不是最流行的或最常见的。下面整理了一些选择户型图时应注意的事项，希望能够对大家有所帮助：
-厨房（厨房装修效果图）
宽敞的空间当然很重要，但也要避免太过开放式。我们华人通常比较喜欢做一些油烟较大的菜肴，让厨房和其他空间有适当的隔离，会有利于油烟的控制。
灶台尽量选择宽一些的，这样既可以保证有足够的台面操作空间，也可以顺便扩大橱柜，增加储物空间。厨房橱柜的隔板要选择较厚的，别忘了那些瓷器盘子摞起来的分量可不轻。
厨房电器是非常值得投资的，尽量选择最好的品牌，因为如果将来需要置换这些电器将会非常费时费力。升级到最强吸力的油烟机也绝对有必要。
-客厅
客厅可能是家里利用率最高的地方了。选择一个明亮的客厅非常重要，尽量保证客厅有一些面北或面西的落地窗。如果家里人较多，又有小孩子，建议在客厅使用地板或地砖，避免容易藏污纳垢的地毯（地毯装修效果图）。预先计划电视的位置，留好相应的电视，电话，网络的接口也可以避免以后遍地接线板的尴尬。
-卧室
宽敞明亮的卧室通常会让居住的人更加心情愉快。
卧室的衣柜和衣帽间也是很需要注重细节的地方，综合运用大小不等的抽屉，两层式衣杠，和空间较大的储物格可以满足不同房间主人的需要。所有的储物柜都最好一直打到屋顶，这样既减少了柜顶的卫生死角，又增加了空间的利用率。在较大的卧室里，还可以添加写字台。
如果有相邻的几个卧室，和你的Builder沟通一下，保证每个卧室的隔音效果也很重要。
-卫浴
卫浴配件是最容易打破预算的一个升级内容。建议一定要按你的实际使用情况来选择，慎选带按摩功能的超大浴缸。浪费水不说，每次单单等把水充满就要等15分钟。使用次数少，维护起来也很不方面。最实用的还是最普通的淋浴房。
-走廊
这个部分常常不受购房者的重视。其实连接客厅和各个房间的走廊空间也很重要。有些朋友为了扩大房间和客厅的面积，把走廊设计的非常窄，结果搬家的时候才发现，所有的大型家具，如床板，床垫，沙发，都不能顺利通过。走廊的灯具也挺重要，最好是在走廊两边都能够控制的双开关。
对于生活在北半球的国人来说，澳大利亚房产的户型选择标准截然不同。因此，在购买前。须结合当地的地理因素，仔细考量，才能找到更具升值潜力的户型。
在澳洲如何看房？并不能简单的靠直觉，而需要有靠谱的技术。由于澳洲与我们国家在两个相反的半球，所以与在国内选房并不相同。需要注意。
第一分钟：看位置
专家们永远都在说，买房子，最重要的三件事就是：“位置、位置、位置(location,location,location)。”对于房子的许多东西，你都能做改动，你甚至可以把房子推倒重来。但你唯一改变不了的就是：位置，澳洲房产更是要注意位置。
因此，看房子的时候，也应该同时看一看房子的周遭。如果你的房子的前面、后面或侧面有座公寓，那么很可能就会在一天当中的某一个时段挡住你的阳光。或者，你的邻居能直接看到你的卧房，或者是后花园。
另外，如果你看的这套房子的窗户，或你的邻居家的窗户上装了栅栏，那么就可能说明这里出过什么问题。
同样的，如果房子的外面有涂鸦，被画的乱七八糟的，那么这里的情况可能也不太妙。
如果房子后面还有一条路的话，不妨绕到后面看看。如果你看到涂鸦、注射器、排泄物、空饮料瓶等等，那么就说明这周围的环境很差，说不定有不少社会“混混”。
第二分钟：看朝向
在售房广吿中，人们往往看到“有景(havingviews)”的字样，但你去看房子的时候，就得看看从哪里看出有景。是从起居室里看有景呢，还是从楼上的卧室里看有景？抑或是从卫浴、甚至是衣柜顶上看出去有景？
所以，专家建议，一定要检查房屋的朝向。朝北的房屋当然是最好的了。所以理想的情况是房屋的主要部分，特别是起居室是应该朝北的(澳洲位于南半球，所以澳洲房产与中国房产是反过来的)，这样光线才会好。
另外，看房的时间也不要光听物业代理的建议：他肯定会在最好的时间带你去。而你恰恰需要在“最坏”的时间去，才能看全这套房的“眞实面目”。
另外，如果房屋所在地的地势是有坡度的，你当然应该选地势较高，而不是地势较低的房屋，以免成为别人家的“排水沟”。俗话说，“站的高，看的远”，处于高处的房子当然视线也更好。
当然，如果这套房是水边屋，那就另当别论了。能够直接挨着水，当然就可以牺牲其它许多了！
第三分钟：看大小
一般来说，房屋广吿不会吿诉你房屋的具体长宽等数据，所以你就要仔细看看卧室是不是够大，有没有足够的空间再建一个入墙柜，起居室能不能容纳下你们一家人，等等。
另外，房屋的宽度，以及天花板的高度、房屋本身的面积和它带的地的面积之间的比例等等，也很关键。如果房子几乎已经把地占完了，那么你当然就不会有一个象样的后花园了，对澳洲别墅来说，有个花园还是像样些。
房屋之外的地也很关键。比如，它是平的，还是有坡度的？如果没有游泳池，还能自建一个吗？有足够大的地方吗？
第四分钟：看车位/车库
看房的同时，当然得看车位/车库。车库里有两个车位，还是一个？或者是只有车位？从车库里是不是可以直接进到房间？这样你大包小包买了东西回来时，就不必一趟趟的非得从前门搬回去了，对于澳洲房产来说车库是比较重要的。
第五分钟：看房屋外部的保养状况
看一看屋檐下的水槽，是不是已经生锈了？跟下水沟是不是连上的？如果排水槽已经坏掉了，那就很麻烦。
另外，外墙上有没有裂痕？有没有凹凸不平之处？窗户把手有没有问题？能不能关严？地面看上去是不是很潮湿？要知道，潮湿的地会招来白蚁。
十分钟的时间太短，不太可能去检查房屋下面，或房顶的内部结构。但从外面，应该可以看到屋面瓦(rooftile)的状况。比如，它们有无裂纹，或屋顶结构中的金属部分有无生锈的痕迹，等等。
当然，如果能请专家来做建筑和虫害检查是最好的了。如果是木地板，那么有虫害的危险性就更高。
第六分钟：看房屋内部的保养状况
如果设计不佳，房间地下室部分的潮湿问题就会让人很头疼。如果露台漏水的话，那它下面的房间也会很成问题。所以，这些都是一定要检查的项目。
在老式的排屋里，有一点潮气是正常的。只要房间里的家具、设施等没有发生问题就好。许多人能够接受这一点。
但是，如果你看到房屋的墙面的油漆或涂料有起泡、出现盐渍、水流过的痕迹等现象，那么你就得警惕了——这个房间里肯定是潮气太大了。
另外，气味也是个重要的信号！房主可能会将墙重新漆过来掩盖问题，也可能在屋里点香、点蜡烛来掩盖潮湿的气味。所以这些都是你需要多长个心眼的地方。
另外，电源控制板(electricalswitchboard)也是该查一查的地方。看一看它，可能就能看出这套房是否最后刚刚经过翻新，或装修。否则的话，电线看起来应该是旧的。
还需要看一看有没有什么加建的很不合时宜的东西，因为这很可能是由没有经验handyman建的，或房主自己非法加建的。比如已经塌下去的结构，或者根本没弄平整的东西，一看就是偷工减料之辈整出来的档次低下的东西。
与此同时，也要看看是否有很复杂，或很昂贵的东西，比如玻璃屋顶、玻璃拱线、六边形装饰品、没建好的游泳池、水控门(hydraulicgate)、码头，等等。
如果整个房屋之中只有一个门关不上，那倒不是什么大问题；如果门个个都关不上，那问题就大了，说不定房屋整个已经开始倾斜了，这就太严重了。
第七分钟：房屋的平面结构(floorplan)
这套房的平面结构设计的很合理吗？房间跟房间之关的关系，看起来很顺畅吗？卫生间够多吗？有没有带浴室的套间(ensuite)？
房间够大的话，你才有可能有自己独处的空间，尤其是家里有孩子时。否则大家都得成天挤在一起。
另外，如果房屋不止一层的话，那就更得小心了。比如说，你不想让洗手间直接就通向客厅，因为这样的话，如果洗手间的门开着，那你岂不就直接看到厕所里去了？
如果家中有十几岁的少年，让他们在房屋的另一端有一个相对独立的空间会更好。
如果你的孩子很小，那么大家住同一层楼比较好，这样便于你晩上去看看孩子们睡的怎样、有没有把被子蹬掉，等等。另外，这一层上当然也得有卫生间才好，这样孩子们晩上上洗手间才方便。
第八分钟：看卫生间
这部分也必须看潮湿的情况(参看前面第六分钟内容)。看一看浴室里的帘子有没有裂纹，再看看装着淋浴头的那面墙的另一面。这通常是卫生间的一堵墙。要仔细的检查它是否潮，尤其是当里面有衣柜的时候，因为墙的情况通常会被挂在里面的衣服啊、盒子啊之类的东西盖住。
第九分钟：看厨房
令人吃惊的是，专家会建议你，不必花太多时间在这里。原因呢，“厨房很容易就全部换掉的。因为厨房很容易更换，所以看房时就不是要点。
要看的话，检查一下烤箱、炉灶等是否工作正常，水管子漏不漏，排风管是否通向外面，还是只在屋内循环。
如果你发现了有任何毛病，大可要求主业在你购买之前把它们修好。
第十分钟：看潜力
对你所看的澳洲房子，别过分挑剔。看问题要全面。一套房屋可能有很大的再装修或改造的潜力。比如很多排屋(terrace)中的楼梯完全可以改个方向，而使房间的空间变得更大。
你也可以把狭小的客厅中的墙打掉，让它变成一个更大的开放式客厅。
不过呢，如果你发现了任何房屋的缺点，当然首先可以利用它们把价钱压下来。
附：澳洲房产估算师能做什么？
如果一套房你已经看得差不多了，也可以请澳洲房产估算师帮忙看看这套房值多少钱。
那么估算师是如何工作的呢？
估算是一个介于艺术和科学之间的技巧，能够正确的估算出一栋摩天大楼、一所大厦或一块空地的价值，你至少需要四年的高等敎育，才能有资格涉猎这一领域。比如在维省有1750名非常繁忙的估算师，在目前的市场环境下，对估算师这样的地产专业人士将有持续的需求。
对于估算毕业生来说，在银行、养老金和房贷领域都有工作机会，以确保物业价值与贷款数量相匹配，从而控制贷款风险。估算师的用武之地还包括市政府、离婚夫妇、陷入遗产纠纷的家庭和开发商们，他们需要听取估算师的意见来决定在哪个地段开发投资是否值得。
估算师能很好的推算出物业的现在价值和潜在价值。他们责任重大，要过滤掉市场上的不确定因素，把它们转变成实实在在的价格。老百姓的房子价值要得到他们的确认，他们是房地产市场的监督者。
一栋房屋为什么比隔壁的房子贵，其实无论在估算师还是地产代理的眼里，衡量的指标都是相同的，主要包括(重要性依次递减)地点、土地大小、房屋的质量和类型、卧室数量、浴室数量以及厨房和客厅结构。
其它的一些因素会为房屋加分，但它们不起决定性作用，包括：房屋外观、花园、平台、游泳池、车库以及环保设施等。这些会影响购买者的决定，但是它们不是最基本的因素。
估算师对物业的估价都是个案分析的，但是他们会采用同样的技巧，"这套房子是什么状况？适合什么样的市场？类似的房子最近卖了什么价钱？"
估算师不会过度陷入房子的细节中去，比如说注意到灯或水龙头是什么样的，但他们会考虑一些容易被人忽略的地方，比如说有一大块地本来可以盖两套房子，但由于现有的这套房子位置不好，使这块地不能够再分割盖两套房子了，那么这块地的价值会相对降低。
再有就是斜坡，虽然景致好，但会增加建房成本，估算师在估价时都会考虑这些因素，然后给出一个合理的价格。
根据估算师的经验，房屋的建筑特色与位置和土地大小同样重要。保养的好的50年以上的老房子非常保值，特别是当地有不少这样的老房子的时候。
房屋估价的服务大致在几百元到几千元不等，银行和贷款经纪人在贷款前都会使用这项服务，因为他们知道估算师了解行情。
最后得说，澳洲房子都会有个七年的保质期，这个是世界上众多房产所无法比拟的。
尽管在调控下，中国各地的房价勒住了飞速上涨的缰绳，但房价依然高企。花几十万甚至上百万买套房，成为很多人一辈子的负担。
面对总是越调越高房价，我们不妨去看看外面世界，学学经验，不要让高房价成为中国一代乃至几代人心头之痛……现在让我们一起来看看美国房价最便宜几个个城市，据说40万人民币就可买一栋别墅了。
第一名：纽约州尼亚加拉大瀑布(NiagaraFalls，N.Y.)。当地四室两卫住宅的挂牌均价为60,820美元(折合人民币约为39.4万元)。
第二名：佐治亚州里弗代尔(Riverdale，Ga.)。亚特兰大周边20英里的范围内共有三个城市入选，里弗代尔是其中之一。当地四室两卫住宅的挂牌均价为61,618美元(折合人民币约为39.9万元)。
第三名：亚利桑那州柯立芝(Coolidge，Ariz.)，该市是卡萨格兰德遗址国家保护区(CasaGrandeRuinsNationalMonument)的所在地。当地四室两卫住宅的挂牌均价为69,083美元(折合人民币约为44.7万元)。
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