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地价飙升拿地困难大龙地产用“闲钱”理财生息

https://www.biud.com.cn 2014年01月27日07:03 家居装修知识网

土地价格的飙升使得一部分中小房企面临尴尬境地：通过公开市场正面拿地越来越难。这些企业的账上往往还有资金，而这些资金又不够拿地继续开发，这种情况下，一些中小房企往往会用闲置资金购买理财产品投资生息。曾经因勇夺北京顺义地王而名噪一时、近几年又因发展缓慢而显落寞的北京大龙地产就是其中的一员。

土地价格的飙升、开发门槛的迅速抬高使得一部分中小房企面临尴尬境地：通过公开市场正面拿地越来越难，没有项目开发使得企业的可持续发展成为问题，是继续坚持还是多元化转型成了摆在面前的现实问题。

这些企业的账上往往还有资金，而这些资金又不够拿地继续开发，这种情况下，一些中小房企用闲置资金购买理财产品进行投资吃利息。曾经因勇夺北京地王而名噪一时的北京大龙地产就是其中的一员。

1月22日，大龙地产（600159.SH）发布公告称，1月20日，大龙地产出资1亿元，向厦门国际银行股份有限公司北京分行（以下简称“厦门国际银行”）购买飞越理财人民币“步步为赢”结构性存款产品。该笔银行人民币理财产品预期年化收益率为6.3%，收益日期为1月20日到2月19日。

自从2013年8月大龙地产董事会通过了《关于使用自有闲置资金购买理财产品的议案》后，这已是该企业在5个月内第10次购买银行理财产品。

将闲置资金用以购买银行理财产品是近几年一些上市公司的习惯动作。但是如大龙地产这样连续购买的房企并不多见。一位要求匿名的大龙地产高级管理人员对中国房地产报记者说：“大龙地产目前正在寻找合适项目，闲置的资金用以购买理财产品可以实现利益最大化。”

资金来自退出危改项目收益

关于购买理财产品的闲置资金的来源，上述大龙地产高级管理者对中国房地产报记者说：“主要来自退出棉花片区危改项目的收益”。

所谓棉花片区危改项目，是指大龙地产参与开发的北京市棉花片危改区“大龙新都”项目。2013年5月25日，大龙地产公告称其控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司与北京中融物产有限责任公司签订《解除协议》，大龙有限将退出北京市棉花片危改区“大龙新都”项目，中融公司将支付其往来款项及拆迁补偿款共计10.58亿元。预计可产生预期收益2.43亿元。

这部分资金为大龙地产摆脱资金困境起到了重要作用。2010年，大龙地产手中曾风光一时的北京顺义地王因无力开发，被迫退地，还被罚没2亿元土地保证金。此后，大龙地产多次出售旗下项目，包括位于北京城市中心王府井区域的顶级优质地块，足见其资金状况的尴尬。

2012年，大龙地产年报显示净利润为-9700万余元。而退出北京市棉花片危改区“大龙新都”项目获得的10.58亿元收入足以让大龙地产2013年扭亏为盈，避免了被上交所“ST”的命运。

5个月连续10次买

理财产品吃利息

2013年8月2日，大龙伟业房地产开发股份有限公司董事会同意控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司使用总额不超过人民币6亿元的自有闲置资金购买保本型理财产品。

自此之后，大龙地产便开始了频繁的购买银行理财产品操作。最早的一笔交易诞生于董事会决议后的第4天，即8月6日。大龙有限出资1亿元，向中国建设银行北京顺义支行购买建设银行北京分行2013年301期保本型法人理财产品。其年化收益率为4.6%，收益期间为2013年8月6日到11月6日。紧接着第二天，大龙地产又向北京银行(601169,股吧)顺义支行以1.5亿元购买62天期限银行间保证收益理财产品，年化收益率为3.9%。这两笔理财产品金额就占据了大龙地产总资产的14%。

2013年8月20日，大龙地产又向中国农业银行(601288,股吧)顺义支行购买了1亿元、收益率3.9%、为期52天的银行理财产品。

截止到2014年1月20日，大龙地产持有尚未到期的理财产品金额为4.5亿元，占最近一期经审计净资产的25.43%。

资金闲置折射拿地困境

闲置购买理财产早已成为上市公司经营闲置资金的一种习惯动作。中国房地产报统计发现，2014年1月以来，A股大约有45家上市公司利用闲置购买银行理财产品。其中，非房地产板块公司双汇发展(000895,股吧)（000895.SZ）共计购买了15.8亿元人民币的理财产品。

不过，近期上市房地产企业利用闲置资金购买理财产品的情况并不多见。亿翰智库房企研究中心副主任张化东对中国房地产报记者置评说：“大部分上市企业都是偶尔购买，诸如大龙地产这样长期持续购买的情况十分少见。”他判断说，出现类似情况只有两种情况：一是鉴于行业集中度渐高，大龙地产可能萌生退意，离开房地产市场。第二种可能是大龙地产目前正在处于寻觅或等待项目的窗口期，为了不让闲置资金产生不必要的财务成本，所以频繁购买理财产品。而大龙地产用手里的“闲置”现金购买理财产品正折射出其土地储备缺乏，又拿不到地的尴尬。

对此，前述大龙地产高级管理人员对中国房地产报记者表示不认同“拿不到地”的说法，他表示大龙地产目前正在寻找合适的项目，“资金放着也是浪费，不如发挥其最大收益”。

他告诉中国房地产报记者，目前大龙地产正在关注北京顺义的一些项目。“但是能否拿到，一是看市场的总体情况，二是看我们自身是否适合操作。”

然而，愿望并不等于现实。在行业开发门槛越来越高的情况下，一些中小型房企普遍面临着能否持续发展的困境。

张化东对中国房地产报记者分析说：“现在行业集中度越来越高，中小房企未来的生存环境会越来越差。”他认为，一些中小企业的手中只有少量土地储备，随着时间推移，存货慢慢耗尽，却由于高地价而无法持续收储。“最终结果只能被淘汰或被收购。”

回归顺义不易

目前大龙地产所持有的项目大约为6个，其中包括黑龙江满洲里项目，广东中山市项目以及北京的若干个项目。“我们的战略定位依然是回归北京顺义。就目前来说，全国布局已经明显不适合我们，所以大龙地产一直提出要深耕顺义区域。”前述大龙地产高级管理人员对中国房地产报记者说。

2012年末，北京市顺义区加快了由临空经济区向首都国际航空中心核心区的转型升级。前述大龙地产高级管理人员认为，“顺义的城市基础以及发展潜力都值得预期，但是立足当地应该是一个合适战略。”他说，大龙地产隶属于北京市顺义区国有资产管理局，且在当地建设有大量项目，因此可以借助这些优势着力开发顺义区域。

然而，北京土地价格的飙升使得大龙地产回归顺义的梦想变得并不轻松。

根据最新消息，2014年1月份顺义区赵全营镇镇中心区E1-02等地块被北京万安汇鑫和北京锦富鸿翔联合体以21.75亿元成交，并将配建建筑面积不少于2.93万平方米的“限价商品住房”，房屋销售限价为7500元/平方米；以及配建建筑面积不少于2万平方米的“自住型商品房”，房屋销售限价为14000元/平方米。

从2013年末至今，顺义住宅地块溢价率一直居高不下。在去年末，顺义的部分地块曾经达到楼面价20000元/平方米。这个价格已经与顺义的新房价格持平。

前述大龙地产高级管理人员对北京的土地价格进行置评时说：“自从三四线城市市场跌落低谷，大型房企开始回归北京。比如媒体前段时间一直报道的恒大地产，其回归直接导致北京部分区域土地价格攀升。这样的情况确实让我们很难在北京城区取得地块。”

“深耕顺义并不代表要放弃其他区域。如果在外地有合适的项目，大龙地产也会选择参与。”

“尽管现在大型房地产开发商正在回归一二线城市，三四线城市市场低迷。但是我们不会退出房地产领域。”他说，大龙地产对未来整个房地产行业并不悲观。

然而，整个房地产行业的不悲观不等于所有房企都能生存下去。一些中小房企的生存状态其实并不乐观。中国房地产报记者对2013年A股上市房地产企业年报统计发现，部分中小房企都长期处于亏损状态。尽管它们没有将自己手中的闲置资金进行理财交易，但是盈利赤字足以说明中小房企的生存现状。