房企海外融资利率超过8% 汇率风险大大增加
对海外融资的房地产企业来说，将要面临融资环境紧张和利率高企的双重压力。数据显示，1月份已经有超过15家企业发布海外融资计划或意向计划，合计总融资额过500亿元人民币。另一方面，融资利率也不断升高。去年海外融资利率起点一般在4%-5%左右，而今年已经飙升到了8%以上，有的房企甚至在进行16%的高息美元融资。
对此，业内人士表示，市场对2014年下半年的融资环境会逐渐趋于紧张已经成为共识，内地房企海外发债的成本还将再次整体提高。但由于美国QE已经逐渐退出，房企的汇率风险也将大大增加。
新年密集海外融资
2014年还未满一个月，国内房企就已经按捺不住，纷纷发布新一年的海外融资计划。
绿城中国近日公布，公司建议透过发行人进行一项美元次级永久资本证券的国际发售。公司拟将所得款项净额，用作为永久次级可换股可赎回证券更换及再融资以及拨作一般营运资金用途。
1月17日，华南城控股有限公司宣布一项发售美元优先票据的计划；禹洲地产股份有限公司也公告称拟进行票据发行；同日，花样年控股集团有限公司公告，拟发行3亿美元、2019年到期优先票据，票据利率为10.625%。1月16日，九龙仓宣布拟发行4亿美元优先票据，息率为T+195基点。1月15日，世茂房地产控股有限公司公告称，将发行本金总额6亿美元的票据。富力地产、中骏置业、方兴地产、奥园地产、合景泰富、龙湖地产等企业先后公布不同规模的海外融资计划。
根据中原地产研究部的统计数据，1月份已经有超过15家企业发布海外融资计划或意向计划，合计总融资额过500亿元人民币。
这一景象对业界来说并不陌生。在2013年的同一时期，房企海外融资数量和规模同样庞大，在2013年的1月份里，就有17家上市公司，通过海外融资获得420亿元人民币。
业内人士分析，国内资金面全年趋紧已经成为定局，是众多房企选择在1月份进行大规模融资的主要原因。
利率上涨接近一倍
自从房地产业受到调控政策的限制，国内房企海外融资的动作就引人注目。据中国指数研究院出炉的最新房企融资报告显示，2013年，有38家房地产企业通过境外融资平台发行海外债券，共募集资金约合人民币1340亿元，同比增长了123%。
但值得注意的是，去年海外融资利率起点一般在4%-5%左右，而今年已经飙升到了8%以上，有的房企甚至在进行16%的高息美元融资。
有投资界人士表示，2013年时有多大规模的融资，今年仍然不会少于这个规模，只是资本市场给出的利率越来越高。
业内普遍认为，利率的变化背后是资金面的不同。2013年同期，正逢欧洲大量资金流入香港，资金很宽松，利率要求很低，而今年赶上美国退出QE，全球流动资金大量涌向美国，市场上资金紧张，利率上涨。
中国房地产开发集团理事长孟晓苏也对媒体表示，“今年楼市最大的不确定因素不是再出新的限购升级之类的政策，而是资金面可能会趋紧的预期。我们认为，今年银行信贷可能会有所收紧，而包括信托融资渠道门槛抬高的可能很大。”
还有观点认为，在这些融资用途中可以看出，所融资金大部分是用于偿还旧的债务和补充既有项目的运营资金，很少有房地产企业融资是用于再买地拓展的了。
业内人士表示，海外融资大部分是美元融资，美元兑换成人民币需要周期，去年做的美元融资，今年再发美元融资，到今年年中以后用来偿还以前的旧债比较合适。
融资环境日益紧张
虽然融资成本不断上升，但市场对2014年下半年的融资环境会逐渐趋于紧张已经成为共识，内地房企海外发债的成本还将再次整体提高。
盛富资本总裁黄立冲分析，从历史周期看1月份是香港上市房企的发债高峰期和黄金期。但今年市场环境在美国QE退出，加息周期或提早开始，目前的发债成本仍比较低，预计今年的海外融资环境相比2013年要趋紧，内地房企海外发债的成本将会整体提高1%-2%。
另一方面，国内融资的条件依然不足以吸引房企。据上海中原地产研究咨询部总监宋会雍透露，当前房企在境内融资的成本普遍达到10%至15%，个别房企融资成本甚至更高，在高企的财务及土地成本重压下，房企利润受明显挤压，“较之境内，今年富力地产、佳兆业等在境外融资的票面利率均不到9%，在国内融资遇阻背景下，境外相对低廉的融资成本，成为房企远赴海外融资的重要因素。”
融资步伐加快的同时，风险也在累积。中原地产首席分析师张大伟就对媒体表示，由于美国QE已经逐渐退出，这对房地产市场来说，将导致房企的融资成本和汇率风险大大增加。尤其是美元走强后，国际热钱有可能流出中国市场，这会加剧房企“钱荒”窘境，房地产市场或将面临颓势风险。特约记者肖伟
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