北京为何放开限价令? 调控分化自住房主导

中央对于地产调控的态度已经明朗化。按照十八届三中全会精神，决策层将以更市场化的手段来对待地产行业。谁涨得快，谁自己调，一刀切的“国N条”可能不复出现。

强调市场化调控，或意味着弱化甚至放弃“非市场化”、也即行政调控的手段。但有一个前提，就是必须先找到替代手段，然后才能逐步撤掉行政干预。毕竟，政府并不希望房地产行业大起大落。

最近，北京做出了一个寓意调控市场化转变的姿态—放开对高端楼盘的预售价格审批制度。1月19日，北京市住建委单日发放4张商品房预售许可证，其中2张为单价超过6万元/平方米的高端住宅项目，分别是位于西四环的紫辰院和泰禾集团的北京院子。这意味着，困扰北京高端住宅市场的“4万元限价令”开始解禁。

“4万元限价令”，曾屡被诟病为北京房地产业“计划经济”的缩影。它的出现只有一个目的—让房价有一个可以交差的数字。而“4万元限价令”之所以解禁，恰与北京市政府已找到调控替代手段有关。

2013年初，北京市承诺的房价控制目标是“新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定”。为此，北京出台一系列措施控制房价，除“限价令”外，更引人注目的政策，是在当年10月推出的自住型商品房政策。按照计划，北京在两年内将建成7万套自住型商品房。

这给刚需楼盘带来不小打击。恒大北京公司负责人说，不少项目的成交量已经下滑。“但对豪宅却是利好。自住房入市能拉低房价，政府可以允许更多高端楼盘入市。”

事实上，从自住型住房政策实施以来，北京楼市的结构性差异便开始显现。以高端住宅代理为主要业务的DTZ戴德梁行披露的数据显示，2013年第四季度，北京豪宅成交均价首次突破了5万元大关。

由此，北京正在延续此前的高端要放开、低端有保障的思路。这也是北上广深四个一线城市的整体思路。

北京限价思路的转变，是否算作宏观调控政策的收紧或放松？或许不可一概而论。

此前一段时间，紧跟一线城市调控步伐，二线城市也开始出招，但调控思路不一。中国人民大学土地研究中心主任叶剑平说，武汉、郑州等城市的规划，已经类似于北京，这也导致当地楼市与一线城市相似，房价上涨明显。而西安、徐州等城市，尽管也出台新政，但目的则是放松。比如西安的新政策中不再提及二套房首付比例增加这样的字眼。

在住建部人士看来，温州更能代表中央政府对调控的新认识。2013年8月份，温州将限制购房的数量从一套提高为两套，政策明显放开。“几个月了，中央没有说什么。这体现出中央的思路，就是分类指导。”

除了政策的分化，中央的另一思路是千方百计增加供给。中央政治局2013年10月29日就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行集体学习。北京自住型商品房的兴起，被看作是对中央精神的直接呼应。且这并非个案，深圳此前就推出了安居型住宅，和北京的产品差不多，只是叫法不一样。

值得注意的是，供过于求的一些城市和区域，政策也在收紧。比如贵阳目前不再允许新楼盘入市，泡沫较高的海南则宣布，2017年之前要把商品住宅所占比例从目前的85%多降低到70%。由此可见，房地产差别化管理将成为长效机制。

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