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养老地产运营困顿多数养老项目入住不足20户

https://www.biud.com.cn 2014年02月11日14:04 家居装修知识网

近日，同策咨询研究部总监张宏伟“2013是养老地产元年，2014到2016年是养老地产将爆发期。”的言论被各大媒体广为转载。对此，记者调查天津市养老项目发现：费用高昂入住率低是养老地产的现实难题。

养老地产年服务费最低3万

记者实地调查天津现有养老地产发现，会员制养老地产除50万到120万不等的会员费以外，老人要想入住还需缴纳每年最低3万元的服务费用。除会员制以外，还有租赁形式与产权出售两种。

运营困顿多数养老项目入住不足20户

记者对天津市养老地产项目费用进行走访调查发现，此类项目的费用高企，市场认可度不高，不少业内表示，养老地产声势大于实际，主要原因就在于开发企业尚未吃透养老地产的盈利模式。养老地产为何收费高昂？长期运营如何后继有力？困顿的市场现状又将如何扭转？

投入巨大资本回笼压力骤增

按照全国统算，东部发达地区养老机构建设一张床位的投入大致是30万至50万元，中部是20万至35万元，西部是8万至20万元。

以而卓达太阳城为例，而该养老示范基地项目总规划500张左右床位的养老护理中心。按照此数目测算，500张床位的投入大约就是1.5亿元。再加上外围的公共设施建设投入巨大。

“养老地产投入的配套太多了，太可怕了。”卓达养老产业集团董事长王忠强曾在采访时发出这样的感慨。王忠强算了一笔账，按照他的“机构先行”的规划，卓达太阳城要先建立一个3万平米的养老护理中心，同时在建的还有一个供老年人散步休闲的1200米的人工湖面，仅这两项，直接投资超过一个亿，而这些都是纯粹的投入，不会产生收益。

入住率低下难有规模效益

记者调查天津现有养老地产项目发现，大多数养老地产项目入住率低下，卓达太阳城、云杉镇、永泰红磡等入住率均在20户以下。永泰红磡负责人张敏先生表示：目前处于冬闲期，天津地方的气候比较寒冷，冬季入住的老年人相对较少。该项目针对的主要客户群为失能失智老人。

以上项目除永泰红磡外均采用会员制模式，最低会员费40万最高约为100万。中等水平的80万会员价核算，20户老人的会员费用大约可收取1600万会员费。月均收取服务费用60000元。

康宁津园项目负责人李础同表示：养老地产属于微利行业，入住率低、规模小，企业很难获得规模效应。

运营体系不成熟服务队伍不完善成行业掣肘

针对养老地产的运营压力，不少业内人士称养老地产生不逢时：地产市场火爆，土地价格抬升推高了养老地产的成本。万涛对记者表示，粗略估计，目前的地价很贵，占到成本的30%~40%，其他的税费和建设成本也在20%左右。这两块就构成了养老项目成本的一半以上。加上上下游产业链的不完善，人力成本和服务成本都处于高位，必然带来单价的高昂。在营销环节，价格成为一个极大的挑战。

另一方面，目前养老地产缺乏相应的行业标准和政府支持措施。李础同表示：行业标准尚未建立，导致市场上定价和服务等并无明确的标准和可信赖的体系。标准建立一般来说要滞后于商业行为。发展出成熟的体系还需要相当一段时间。同时他也透露，市政府的相关部门正在研究详细的政府支持措施。

在前不久爆出的长庚老年公寓管理与服务人员集体失踪”事件后，记者采访了解到，由于养老相关的专业人才缺乏，服务队伍认证机制不完善也造成了养老产业的运营困难。会员制模式的养老地产如何保证服务的质量与永续性也成了一个焦点。

“房子越来越不重要，重要的是服务这是一个趋势，对于老百姓来说，投入几十万而没有产权，来赌一个预期不明朗，存在诸多风险隐患的永续性服务是很难被接受的。”万涛表示。(记者朱军)

目前，天津市在建的养老项目康宁津园，项目预计2014年10月交付使用，相关负责人表示：也会采取同云杉镇类似的会员费模式，服务费用也采用年费形式计费。虽然相关收费标准尚未出台，但是据其介绍，项目建设标准参考亚洲一流水平，室内均为软装。可见其费用必然不低。

天津月均退休金仅2000元不足服务费2/3

根据人社部2012年底数据统计，全国养老金水平西藏以2700元/月居首，北京2510元/月名列第二，而天津月人均养老金水平为1881元，相对2011年上涨了10.6%。按照政府年10%的养老金增速目标来看，到2013年底，天津市人均月养老金为2069元。按照养老机构年服务费最低3万的标准计算，每月的服务费就需要2500元。本市的养老金水平显然难以支付。

在市内某老年社区记者采访一位季老先生，老先生为记者算了一笔账：每个月养老金大约是1900多元，吃饭大约需要500左右，不包括在食堂吃饭以外的改善性饮食费用。此外，自己有风湿病，冬天寒冷了，用药量也比平时要多：“普普通通的药一个月下来也得四五百的开销。”季老直言，“住养老机构简直天方夜谭，自己这点退休金不够缴纳服务费的。”

投资占比大于实际入住

据知情人士透露，目前已经落成的云杉镇、太阳城、红磡等项目入住率都不理想，均不足20户。采访中，一位销售人员告诉记者：项目现在主要是一些北京地区的客户投资，并不入住。现在入住的几位老人都是失去行动能力的全护理客户。

在卓达太阳城记者采访到一位正在购房的胡姓中年客户，该客户最终选定的是一套紧邻养老公寓的商品房。他对记者说：“趁我还年轻，自己就提前预备好，不想给孩子添麻烦。”

但是他选择的并不是养老项目，而是商品房。记者询问之后发现，卓达太阳城单价在5000左右，而养老项目的会员费也在50万左右。“与其购买一个没产权的会员还不如买一个商品房。”胡先生这样说。售楼人员介绍，因为紧邻养老社区，要享受养老社区的各项服务需要办理“一卡通”。不需缴纳会员费用，但是需要缴纳一定服务费。

10～20年后养老体系风险有望逐步缓解

南开大学陈卫民教授表示：各地老龄化的共同问题都存在于医疗保障和生活照料上。目前进入老龄阶段的老人因2000年左右的早退休浪潮，造成养老收入低、自身经济状况较差等现实问题。但是目前正在进入老龄化的人口不同，他们工作年龄阶段经济状况良好，而且，社会福利也相对完善。这部分群体在未来10到20年将逐步步入老龄阶段。那时候养老体系存在的风险将逐步缓解。