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珠三角企业频频进军房地产或致制造业空心化

https://www.biud.com.cn 2011年07月11日14:39 家居装修知识网

　　房地产是块“肥肉”。

　　近日佛山西樵镇周家村民小组“周家塱”地块的拍卖，不仅吸引了房地产企业参与，也成为制造业角逐的目标，最后的胜利者是制造业——新明珠联手新润成以3.7亿元竞得该地块，溢涨率达92%，折合楼面地价约3459元/平方米。有业内人士估算，该地块楼市单价将到7000元左右。而据公开数据显示，西樵尚无7字头的楼盘。这场看似普通的拍卖，其实只是珠三角制造业转型的缩影之一。

　　如今的房地产行业俨然是一块“唐僧肉”，众人都想去咬一口。前几年不时传出大型制造业涉足地产业。

　　记者近日调查发现，珠三角很多制造业的中小企业纷纷进入地产业。制造企业为何大规模进入房地产行业？进入后会造成什么影响？如何规避消极后果？记者连日来采访企业、专家、行业内人士，试图全方位展示这一变局及其影响……

　　现象：

　　佛山陶企大手笔拿地

　　事实上，这并不是新明珠和陶企第一次拿地。去年末，该公司就分两次以总价9.772亿元，买下三水西河路约340亩的土地。在同年底的奠基仪式上，董事长叶德林称“新明珠在三水已有7年，这次是以地产商的身份，再次来到三水。”就在新明珠奠基前几天，本土陶企广东宏宇以7.19亿元拿下了南海城市广场所在地、约7.5万平方米的商业用地，其气魄让人惊讶。

　　在此之前，新明珠和广东宏宇让人记住的是陶瓷，现在人们津津乐道它们的地产。2008年，这家知名的陶瓷企业成立同名地产公司，向房地产业进军。与新明珠联合竞地的新润成，以纺织业起家，目前产业已经涉及建陶、木门、酒店、纺织等行业。其涉足地产业也非首次，不过目前没有成立旗下房地产公司。

　　陶企进入地产更早的有新中源，其在2003年就成立了肇庆新中源房产公司，并逐步在肇庆地区树立了江湖地位。据肇庆市建设局的统计数据显示，仅去年上半年，其所开发的中源名都项目，成交量就占据了整个肇庆楼市的15%左右。

　　陶瓷业进入房地产，只是珠三角制造业进入房地产的一个缩影。仅在佛山地区，除广东宏宇、新中源、新明珠外，还有美的、星星、皇朝家私、欧浦钢铁等一些在制造业各个领域的知名品牌“游”入房地产业，一些中小家电、家具企业也开始向房地产业倾斜。

　　数据：

　　三水制造业大举进入房地产

　　据佛山市房协市场研究专业委员会主任骆仪克告诉记者，佛山制造业进军房地产业从2005年就已经开始了，2005~2007年三年间主要是发展较稳固的知名陶瓷、钢材、铝材等与房地产相关的企业。近一两年出现了一个新情况，中小企业进入制造业的数量明显增多，虽然没有占据主流，但在某些区域，已成为房地产的一股不可忽视的补充力量。

　　惊人的数据出现在经济后发的三水区。据三水区房地产行业协会不完全统计，全区已经登记的房地产企业有80来家，三水本土的有40家左右，其中有10来家是以前做制造业的，后来转型专职做房地产，余下30来家是多元化经营，既做房地产也做其他行业，但房地产占比越来越大。“ 三水制造业大举进入房地产，是这一两年集中出现的，是跟着大佛山的大趋势来的。”该行业协会一位负责人表示。

　　探因：

　　房地产利润高，制造业难做

　　企业为何要一窝蜂涌入房地产？受访老板们普遍表示，主要原因是房地产利润高，制造业本身难做。顺德一从家具转型做地产的老板向记者透露，房地产毛利润在35%以上，有些还超出50%，而制造业年利润在10%左右，甚至更低，有时候跑不赢CPI，哪行更挣钱一眼就看出来了，当然选择利润高的来做。

　　“小企业没资金、没人才、没技术、没支持，转型根本转不了。”因资金短缺停掉工厂后，他2005~2006年转行炒股，2007年股市不景气，他开始做房地产，目前主要在城郊开发一些小体量楼盘，卖给村民或者出租。“即使这样，也比以前做家具好。”他感叹。

　　三水一品地产董事长、三水房地产行业协会会长陈应标，以前主营三星锁业，7年前进入房地产，这几年他深刻地权衡了制造业与房地产的利弊，决定以后公司主业就做房地产。在他看来，制造业除利润薄外，还存在诸多不利因素。首先是劳工压力大，现在请工人难、工人工资高、工伤赔偿比例高。

　　其二，制造业摊子较大、战线较长，需要一批营销人员到各地铺货，一个产品从研发到投产到面世，需要的时间很长，而房地产业人员集中，利于管理，一个项目做个两三年就能完成，省心。

　　其三，更重要的是制造业资金链紧张，一般要先供货再催款，有时候还要不到货款，但房地产行业是房子卖出去，立马就能收到钱。“地产业贷一单，相当于制造业贷十单，有些银行信贷部门就挑大单做，制造业贷款置后考虑，有时候贷款延误时间长，还比较难下来。”他认为，银行倾向大笔贷款，也不利于制造业发展。

　　风险：

　　政策风险让人揪心

　　利润丰厚的房地产业，难道就没有风险吗？陈应标表示，风险主要表现在两方面，一是房地产业需要的资金较多，动辄上亿元。二是政策风险，这最让地产商揪心。“政策一有变化，就产生一轮新的波动。其实，我们也不希望房地产是一个暴利行业，希望它规范发展、平稳增长。”他表示。

　　“房地产大热，进入房地产行业的人鱼龙混杂，老板自己最开始进入时又不懂这个行业，可能会被人蒙骗。”另一些转行做房地产的老板向记者提出了“人才风险”，他们认为进入这一行需要火眼金睛识人才。确实，一个成熟团队的建设一般需要3~5年，在这期间房地产营销、策划人员是老板们最倚重的，也是最可能找不好的。

　　尽管存在风险，但大部分老板表示，“只要拿到土地，就好像巧妇做饭有了米，其他的都好办，都有人帮你做。”

　　专家

　　“如果房地产利润一直暴涨，有谁还愿意搞实业或者高新技术产业？”佛山科技学院经管学院尹祖宁教授认为，房地产市场的暴利是制造企业转型做房地产的原因。但他担心，“一旦房地产的泡沫破灭了，做产业的也不搞产业了，那中国经济的产业基础就崩溃了。” 中共佛山市委党校佛山社会经济发展研究所所长赵起超也认为，制造业进入房地产，面临最大的威胁是房地产泡沫破灭。在这期间，一些多元化经营化的大制造企业，比如陶瓷、钢铁、家电等行业，因为还有其他行业的现金流补充，抽身相对容易，抗跌能力也比单纯的房企强。但对于一些实力较弱的中小企业来说，投入到房地产里的钱可能颗粒无收，企业或将被逼至停业破产。

　　日本的房地产泡沫，就是与企业都竞相涌入房地产逐利有密切的联系，当进入地产业的企业太多，导致市场过于饱和时，整个市场崩盘累及了全社会、全世界的经济发展。

　　但佛山经纬地产市场研究部经理李华宇则认为，对于目前进军房地产的“陶瓷王国”、“钢材王国”而言，投资房地产市场的资金仅是九牛一毛，实业公司的资金雄厚，一旦出现亏损可以用多余的资金填补亏损的房地产项目，制造业企业的雄厚实力使得他们的风险可以降低。

　　影响探讨

　　对制造业：

　　不利于产业升级

　　“佛山制造”是佛山一张响当当的名片。目前制造业大规模进入利润丰厚的房地产业，对制造业本身有什么影响？

　　赵起超表示，制造业进军房地产看似一种不务正业的行为，但在目前制造业艰难、房地产利润高的情况下，企业这样做一定程度有利于保住自身实力。往好的方面设想，如果制造企业在房地产里挣到钱后及时退出来，再沉下心来发展本行业，这种暂时“借力”反哺了制造业，对整个行业发展是有利的。

　　但问题在于，制造业在房地产行业里尝到甜头后，真的能止步吗？赵起超担忧，一些企业本来把房地产当做副业来做，但渐渐地就做成了主业，抛弃自身的优势，成为一间半路出家的地产公司。这种案例在佛山并不是没有，三星锁业以前是华南最大的锁业公司，现在主营房地产。随着这种企业的增多，整个制造业的龙头企业、优质品牌将很难打造，产业升级更是漫漫长梦。

　　对策：

　　掌握核心技术、占领产业链条制高点

　　“佛山制造业要领跑广东，并不是企业数量领跑，而是核心技术要领跑。”赵起超说，现在佛山制造业，总体来说还处于产业链条的中低端，处于高端的产业和产品非常少，很多电子芯片、空调压缩机需要国外进口，我们负责给人贴牌生产，定价权、控制权、核心技术掌握在别人手里。劳动力成本增加后，人家完全可以找其他地方代工。

　　“现在制造业都跑去做房地产了，对这一现状几乎没有帮助。”他认为，制造业的根本出路在于掌握核心技术、占领产业链条制高点，把主动权控制在自己手里，而不是受制于人。而要做到这个，需要资金、技术和人才投入，更需要企业往这个方面努力。

　　他指出，制造业做高端了，利润可能比房地产更好，比如德国做的一些餐具，几千元甚至上万元一套，但做得好，照样有人买。

　　对房地产：

　　不会撼动行业格局

　　佛山市房协市场研究专业委员会主任骆仪克认为，目前制造业进军房地产还不是主流，不会撼动房地产本身格局。不过，在一些区域，制造业成为房地产业一支不可忽视的补充力量，这个值得重视。他认为，制造业进军房地产，尤其是中小企业进军房地产，对制造业的影响大过对房地产的影响。

　　利好：

　　增加供应或平抑楼价

　　如今高房价很受诟病，李华宇分析称，无论开发主体是制造业还是房企，进入市场后都必须遵循房地产市场的规律。制造业的资金进入房地产市场，楼市的供应量会有一定的增加，说不定会对楼价起到一定的平抑作用。