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七成上市房企盈利报喜难掩毛利率下滑隐忧

https://www.biud.com.cn 2014年02月13日08:03 家居装修知识网

销售业绩大增支撑起房地产开发商对盈利的乐观预期，七成已发布业绩预告的上市房地产企业在2013财年净利润报喜。

按照申万行业分类统计，截至2月22日，沪深两市共有63家房地产开发企业公布了2013年业绩预告或快报。

在上述企业中，有45家上市房企出现净利润预增、续盈、扭亏或者略增，占总量的比例为71.4%，较2012年55%的比例上升16个百分点。

房企报盈比例上升

从已公布的情况看，除个别房企因资产重组带来盈利的非正常飙升外，共有20家上市房企实现净利润增长超过1倍。

业绩增长靠前的宜华地产(000150,股吧)，预计2013年净利润1亿元，较2012年全年净利润233万元，同比增长4192%。

宜华地产董秘谢文贤解释称，公司业绩大幅增长主要来自于汕头、梅州和湘潭的房产项目的销售和联营公司实现交房结转。

盈利增幅较大的香江控股(600162,股吧)、大龙地产(600159,股吧)和世荣兆业(002016,股吧)净利润分别增长665%、329%和240%，中房股份(600890,股吧)、中天城投(000540,股吧)、渝开发(000514,股吧)等在100%至200%之间，南国置业(002305,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)、滨江集团(002244,股吧)、中航地产(000043,股吧)等净利润增长在20%至100%之间。

从多家房企的公告看，盈利状况改善主要是因为开发商的项目开发建设加快和结算收入增多，带来利润大幅增长。

与此同时，去年部分房企的净利润浮动幅度颇为剧烈，往往并非是由房地产开发业务引起，多数为资产重组或者投资盈亏所致。

丰华股份(600615,股吧)预计2013年度净利润将增加300%左右，主要原因是把已实质控制的重庆镁业纳入了公司去年报告合并范围。

天宸股份(600620,股吧)预计2013年度实现净利润较上年同期增长约750%至760%，主要系控股子公司出售可供出售金融资产取得投资收益。

值得关注的是，除保利地产(600048,股吧)和华侨城外，目前发布业绩预告或快报的仍以小型开发商为主，并不能完整地反映出目前上市房企的整体盈利状况。

根据保利地产公告，2013年公司实现营业总收入923.33亿元，同比增长34%；实现净利润为107.7亿元，同比增长27.63%。

此外，华侨城公告显示，该公司2013年营业收入282.09亿元，同比增长26.58%；净利润42.87亿元，同比增长11.36%。

盈利增速回落

有专家认为，多数房企盈利呈现良好势头，一方面是尽管楼市政策加码不断，但供需双方的入市情绪高涨，这为房企的楼盘去化和经营业绩提振带来利好面。另一方面在拿地成本高涨的情况下，诸多房企更注重对企业经营成本压缩，同时实施了高周转、精细化管理等策略。

与往年对比，2013年出现亏损、预减、续亏或首亏的房企比重有所减少，这意味着上市房企总体盈利能力有所提高。

在63家房企中，有8家公司净利润预减或略减、11家出现首亏，合计占总量比例为30%，而2012年该比例为43%。

包括上海新梅(600732,股吧)、廊坊发展(600149,股吧)、津滨发展(000897,股吧)、中关村(000931,股吧)、万方发展(000638,股吧)、运盛实业(600767,股吧)在内的11家房企出现首亏，净利润下降幅度在200%至1300%之间。

这些企业净利润由正转负，主要跟项目结转数量较少、资产重组以及非经常性损益因素有关，多为多元化类的房企。

根据万方发展公告，2013年业绩亏损的原因为目前公司土地一级开发项目未能结转收入等因素；津滨发展由2012年盈利6907万元转为2013年亏损5200万元至5800万元，主要是由股权转让事件所导致；廊坊发展预计亏损4000万元至5500万元，主要是因为中小股东诉讼结案形成赔偿损失、公司部分资产存在减值损失等。

尽管上市房企的总体盈利状况有所改善，但大型房企的净利润增速却出现明显回落，毛利率水平也呈现进一步下降趋势。

通过对比可以发现，保利地产去年营业收入增速同比下滑12.5%，而净利润增速也略下降2个百分点。同时，保利地产2011和2012年毛利率分别为37.2%和36.2%，但2013年预计毛利率约33%，同比下滑3.2个百分点。

华侨城的营业收入增速下降约2个百分点，净利润增速则由2012年的21.17%下降至2013年的11.36%，下降幅度明显。

净利润下降63.63%至87.88%的名流置业(000667,股吧)也表示，其本期新结算项目毛利率较上年同期结算项目毛利率水平有所下降。

毫无疑问，良好的销售业绩是房企盈利改善的基础，针对多空博弈进一步加剧的2014年，绿地集团、万达集团、恒大地产、融创中国、首创置业、海亮地产等房企，纷纷上调全年销售目标，多数上调幅度在40%以上。

但穆迪最新研究报告预测，中国房企销售增长在去年中已开始呈现放缓迹象，预计中国房地产开发商的合约销售增长，将由去年的26.6%大幅放缓至今年的10%左右，并预计今年房价只会有温和的涨幅。