北京9.5万元效应：开发商攀比涨价
春节过后，“五环房价逼近10万元/平方米”的消息刺激着人们的神经。
北京市住建委网站显示，位于大望京村的绿地中心已经获得预售许可证，其服务式公寓部分为94996.00元/平方米，商务办公部分为60000元/平方米。
望京另一位置稍差的豪宅项目，年前销售均价仅为5万元/平方米，年后开发商准备涨价至7万元/平方米。“原本销售团队对公司如此跳跃式涨价压力很大，但看到绿地中心都准备卖9.5万（每平方米），他们也就对未来的涨价充满了信心。”接近该项目的人士称。
绿地中心9.5万元/平方米，为北京开发商涨价提供了一个奇怪的说辞。
房价新标杆
去年10月份开始，北京市以一种讳莫如深的方式执行了4万元/平方米预售禁令。即，预售均价超过4万元/平方米的楼盘暂不发给预售许可证。这道禁令影响了北京约30个项目，包括华侨城、润泽公馆以及泰禾北京院子等。
2014年1月，4万元/平方米预售禁令正式开解。1月19日，北京市住建委发放了2014年首批3个住宅项目预售许可证，其中泰禾北京院子和紫辰院（别名阅园），预售价格均在60000元/平方米以上。绿地中心是2014年以来获批的第三个高价项目。
亚豪市场总监郭毅认为，今年限价放开是必然。“去年政府卖那么多的高价地，今年再不放房价，开发商恐怕难以接受。另外，今年北京有7万套自住型商品房，可以起到摊薄房价的效应，放点高价房，也不影响房价平稳的大局。”
但中原地产分析师张大伟认为，从绿地中心对市场的影响看，高定价项目的入市对市场有明显的恐慌性影响。
由于北京绿地中心引起了人们的强烈关注，绿地集团京津事业部营销总监李蓟在接受21世纪经济报道记者采访时强调，“这不是住宅，与一般老百姓没有关系。”他解释，9.5万元/平方米的服务式公寓类似于市场上的商住楼产品，产权性质属于商业，多数产权年限为50年，可以居住，也可以用来办公。开发商通常以散售方式销售，既可以避开限购限价，还可以达到快速回笼资金的目的。
9.5万元的产品，是住宅还是商住，市场并不关心。重要的是，它向外界传递了强大的刺激信号：“新的房价标杆出现，五环商住楼的售价已经逼近10万元/平方米。”
商品房涨势难挡
豪宅强势上市，预示着2014年北京商品房价格仍将上涨。
北京1月份成交量下滑严重。据亚豪机构统计，2014年1月，北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，环比、同比均萎缩了四至五成。同时，6908套的月成交量仅高于2012年1月“熊市”时的4473套，成为自2006年商品住宅开始网签以来元月商品住宅销量出现的第二低位。
但成交价格持续保持在高位。据亚豪机构统计数据，1月份，北京商品住宅成交均价为26181元/平方米，与上月基本持平，但与去年1月份同期相比，上涨了15%。这是自从2013年11月开始，北京商品住宅成交价格连续第三个月超过2.5万元/平方米。
房价持续上涨背后，是供应不足正进一步加剧。1月份，北京市接近7000套的消化量远远高于新增的2500套供量，供需比接近1：3。亚豪机构统计数据显示，截至1月末，北京商品住宅库存量仅为55078套，创下历史新低。
2014年，北京将有一类公寓豪宅产品逐渐成形，即“地王豪宅”。去年以来，由于北京市土地整体供应的短缺以及城区土地的日渐稀少，部分位置较佳的住宅地块均遭遇疯抢，“地王”现象接连出现。2014年，香河园地块、万柳地块（万柳书院）、夏家胡同地块以及融创农展馆地块，将逐渐上市，“地王豪宅季”即将开启。
中赫·万柳书院的可售面积约为8.9万平方米，参考周边二手房10-11万元/平方米的价格，其预期售价应超过13.5万元/平方米，依此估算，项目整体货值逾120亿元。据中赫集团新闻发言人朱敏透露，该项目300套可售房源，预约登记的意向客户超过1600组。中赫置地成名于钓鱼台七号院，而万柳书院的设计、品质、配套、服务等均超越此前项目。
此外，东五环外的东坝北京有望跻身新的豪宅区。2013年，东坝区域共有3宗住宅用地出让，分别被保利首开、恒大以及首城拿下，扣除保障房后楼面价均在40000-50000元/平方米左右，预计未来销售价格将达70000-80000元/平方米以上。受此影响，该区域目前两个在售项目，北京奥林匹克花园的尾房以及首开常青藤2014年新一期产品，计划售价双双涨至40000-50000元/平方米。
其实，北京房价一直在涨，绿地中心不过是提供了一个十分勉强的借口。
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