范小冲:自住商品房对市场利好 2014楼市回稳更加健康

2014，我们站在希望的起点上，2014年将是中国全面落实十八届三中全会精神、全面推行结构性改革的第一年，将是近20年来政治、社会、经济最为复杂的一年。承接宏观经济变革，面对“自住型商品房”发展的新契机，更加坚强的开发商如何抢抓机遇加速扩张？如何在挑战中与新宏观经济接轨？如何在发展浪潮中超越自身？

2014年3月6日，由住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院联合主办，搜房网与中国房地产动态政策设计研究组联合承办的2014第十四届中国房地产发展年会将在北京盛大召开。本届年会主题为“政策与市场的博弈”，将汇聚国内知名经济学家、政府官员、专家学者、投行基金、地产大腕等业内人士，共同探讨2014改革创新背景下的中国房地产创新发展之路。搜房网特别就当下的楼市表现以及未来趋势采访了阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲先生。

阳光壹佰置业集团常务副总裁 范小冲

据悉，2014年北京大力发展自住型商品房，保证商品住宅供应用地50%以上用于建设自住房。范小冲认为，自住型商品房的蓬勃发展给北京住宅市场带来的是正向利好作用。保障加强，有利于市场化的健康发展，供需也会愈加趋向平衡。

“不过，”范小冲补充道：“虽然理论上自住型商品房入市对市场有正面的影响，但相关的政策需要进一步完善和深化，不然会变成投机投资者的目标，从而失去其保障住房的本质意义。”虽然政府规定自住型商品房5年内不得转让,5年后如转让需缴30%的增值收益，但相比之下，自住型商品房的转让利润空间仍然大于普通商品房。如此一来，要怎样切实保障确实有需求的人购买自住型商品房，而杜绝投机者占据名额，将是政策调控需要解决的最关键的问题。

目前，北京共有32个自住型商品房地块，涵盖北京11个区域，其中朝阳8个，顺义6个，大兴、昌平各4个，通州、丰台、门头沟各2个，房山、密云、平谷各1个。这些自住型商品房会对周边区域市场有何影响？范小冲认为，对区域中低价房冲击会很大，因为两者的客群几乎完全一致。而对中高端市场反而利好，因为随着自住型商品房体量的增长，对中高端住宅产品的限制也会慢慢放松。比如2013年底出台的“4万限高令”，如今也在渐渐“松绑”，4万以上的住宅项目纷纷拿到预售证，成功“解冻”。

而对于房企而言，自住型商品房的推行既是机遇也是挑战。自住型商品房因为市场需求较大，销售有保证，资金回笼也会比较快。但同时，因为价格较低，房企的利润空间也相对较小。不过，利润不高并不妨碍各大房企争夺自住型商品房用地，其主要目的在于想由此获得商品房配建，平衡在自住型商品房被压缩的利润。

2013年楼市异常火爆，而在2014年首月北京住宅成交就遇冷，较去年同期下滑了46%。不少业内人士预言2014年房地产增量将放缓，更有许多人对未来的市场走势表示担忧。范小冲认为：首月成交增量放缓是正常现象，就像弹簧弹到最高点之后会回缩一样。2013年作为一个政策拐点，造成市场能量大规模释放，现在已到释放后期，回稳是符合市场规律的。这并不意味着2014年的楼市堪忧，相反，范小冲看好未来一年的北京楼市，因为“市场更加健康了”，批发预售证节奏恢复正常，加之自住型商品房入市对市场的利好作用，2014年的北京楼市表现值得期待。

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