流动性魔咒未解房企融资罕见倒春寒

本轮房企融资难，是中国金融业全面规范洗礼过程的衍生品。资金面的紧张已经不再是简单的季节因素。

总体来说，资金面正成为影响楼市的决定性因素，某种程度上甚至重于宏观调控政策的影响。房企对今年的流动性和资金面情况相当担忧

2014年春节后，房地产市场的资金流动性仍然面临紧张局面。

“近期，一些以前完全可以批下来的开发贷项目，都没有批下来。领导给的说法是，没钱，批了也拿不到钱。”上海一位股份制银行专做房地产类贷款业务的业务经理告诉记者，“一个位于上海大虹桥板块的办公楼项目，自有资金40%，贷款授信额度只要4亿，产品品质很好，但就是批不出来。房企资质也不差，算是华东做得比较有特色民营企业了。”

在这位信贷经理看来，春节后的房地产贷款形势，相比往年明显趋紧。这包括房地产开发贷款，也包括个人购房按揭贷款，后者除了贷款利率有所上浮外，也包括贷款周期的大幅拉长。“以往情况是：春节前，各银行受额度限制，贷款普遍紧张，但春节后往往都是贷款额度充裕，大量发放的窗口期。但今年显然有些反常。”

上述银行人士的感受在房地产企业与相关行业都得到了充分的印证。“很多企业反映春节后在银行谈贷款比以前难很多。除了一些大型一级房企外，绝大多数中小企业根本拿不到贷款。”一位房地产行业资深分析师告诉记者。

资金面从银行源头收紧

很多房地产业人士并不知晓，其实本轮房企融资难，是中国金融业全面规范洗礼过程的衍生品。

去年下半年以来，中国市场的资金成本就一路上扬，无论是银行间利率还是企业发债成本。但直到今年春节后，市场才开始惊觉，资金面的紧张已经不再是简单的季节因素。

某金融机构著名分析师介绍，此次资金面出现政策性收紧的大背景是：近年来，中国大量市场资金并未进入实体经济，而是多流向地产融资平台与房地产。渠道方面，除了银行贷款外，更多则是通过理财产品、信托产品、公司债券等影子银行。这些资金有两个明显的特点，一是利率较高，二是长债短借的周期错配。而这种投资模式，在货币环境极其宽松的情况下是可以保证正常周转的，但随着央行不再保底无条件提供资金，其流动性短缺和风险敞口就会暴露出来。

就是在这样的大背景下，监管部门开始着手对影子银行、地方债务平台和房地产业进行金融风险的防范整治。

记者从多方渠道证实，监管部门对影子银行的监管战已经打响。一位银行界人士告诉记者，根据银监会最新要求，2014年在“切实防范和化解金融风险”方面要防范四种业务风险，理财业务和信托业务首当其冲，并明确运用净资本管理约束信贷类业务。这些整治行动都加大了银行资本金补充压力，并直接导致资金面紧张。“又因为很多房地产信托和基金本质上也来源于银行资金，因此，可以预见，今年房地产贷款和信托、基金规模会整体收缩。”亿翰资本董事长陈啸天表示，但就个案而言，并非所有项目一刀切，大型房企的优质项目，仍有较好的融资机会。

行业影响或在下半年体现

楼市资金面普遍紧张究竟会对房地产行业产生多大影响，并在何时体现呢？

先看企业目前手里的资金情况。去年全年，根据国家统计局数据，全国商品房销售额同比增26.3%至8.14万亿元。而去年全年土地财政收入也创纪录地达到4.1万亿元。虽然不可严格相比，但一个简单的关系是，开发商卖房赚了8万亿，买地就用了4万亿。到今年初，应该说很多房企手中资金仍相对宽裕，但市场人士普遍预计，其宽裕的资金仅能支持上半年完成一个红火的拿地场面。例如已经过去的1月份，北上广深四大一线城市土地成交金额819亿元，同比增长140%。不过，到今年下半年，房地产市场很可能就会出现土地交易的疲态。

当然，房企在上半年的销售情况对其资金链的影响也相当重要，只是从各地楼市表现来看，除少数一二线城市外，部分城市的楼市销售已现“不温不火。”

“总体来说，资金面正成为影响楼市的决定性因素，某种程度上甚至重于宏观调控政策的影响。因此，房企对今年的流动性和资金面情况相当担忧。其目前资金量和销售形势或可保证全年业绩没有大的问题，但如果货币政策持续，楼市有可能在2015年迎来变数。”一位房地产界资深人士说。

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