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“天价豪宅”扎堆对楼市带来何种冲击？

https://www.biud.com.cn 2014年02月22日16:00 家居装修知识网

8年多前，每平方米单价超过10万元的“汤臣一品”入市，令人咋舌。而眼下，一些热点的城市在售的类似“天价豪宅”项目，已有10多个之多。

这些豪宅缘何定出“天价”？谁是背后推手？豪宅扎堆涌现，将对楼市带来怎样“冲击波”？记者进行了采访。

“天价”背后的“成本秘密”

“汤臣一品”已非“孤品”。有市场机构统计，2013年以来，北京、上海有成交记录的单价超过10万元商品住宅项目均达到十多个。

地段稀缺、建造考究、品质“高贵”等往往是这些天价豪宅重要卖点。

“目前我们公寓价格是每平方米8－20万元，联排别墅是10－20万元／平方米，均价算下来在每平方米15万元左右。”19日，上海“苏河湾华侨城”的售楼人员对外如此介绍。

该项目位于中心城区寸土寸金的苏州河畔，所在地块于2010年2月出让，由华侨城集团以70.2亿元天价获得，楼板价高达每平方米52855元，是显赫一时的“地王”。业内人士分析，对于近几年拿地的豪宅，土地成本往往是其成本的大头，且在总成本中的比重也要高于普通住宅。

记者实地探访了上海徐汇区“黄金地段”一在售房源单价超过10万元豪宅项目。售楼人员介绍，公寓所用的锁具都是意大利进口的，“一把锁就要一万多元”。开发企业负责人告诉记者，该项目每平方米装修成本达到8000元－1万元。目前该项目物业费就超过每平方米每月14元，是一般住宅项目的四五倍。

许多“天价豪宅”项目利润同样惊人。比如，业内人士给“汤臣一品”估算，每平方米的土地成本不超过1万元，建安成本不超过1万元，前期加配套不会超过0.2万元，加上各项税费，综合成本应在每平方米三四万元。“苏河湾华侨城”项目所在地块虽为“地王”，但与其十多万元的单价相比，利润之高也是非同寻常。

“即便考虑到开发周期长、综合税费及财务成本高，不少豪宅项目的利润之高仍然惊人。”上海房地产科学研究院副院长严荣说。不过，也有业内人士认为，一些市中心豪宅项目原为多年前的毛地，动迁资金重、开发周期长、不确定因素多，非一般房企所能承受，“高利润背后也是高风险”。

“天价豪宅”谁在追逐？

2013年，刚需楼盘热销，许多豪宅的项目也趋于活跃。以上海为例，同策咨询研究部数据显示，去年上海单价在每平方米10万元以上的顶级豪宅成交了112套。“汤臣一品”自2005年10月底开盘，8年多来一共售出73套。

一套单价为10万元住房，总价需数千万元。如此天价，谁在追逐？上述徐汇区豪宅项目销售负责人介绍，买家中70%左右是境内人士，约30%是境外人士(含华人移民)；买房者中，三四成人选择全额付款。

同策咨询研究部的总监张宏伟认为，天价豪宅市场活跃，一是富豪阶层人数的不断增多，二是通胀及人民币升值压力增大，三是市场对“限购”等措施的效果已逐步消化，四是全球资本对中国内地及部分热点城市发展前景看好。

豪宅市场并非一片红火。以上海市场为例，近年来销售较好的主要是市中心土地的稀缺地段的高档公寓；一些郊区的高档别墅，则不乏情形惨淡者。比如，青浦朱家角地区目前共有六七个别墅项目，供应量较大。一房企几年前拿地建的别墅项目去年就已达到预售条件，但迟迟没有开盘。“按现在的情形，肯定卖不动”。该房企负责人说。

“一般说来，调控之下，高档住宅市场会‘冷冻’得更快，恢复得更慢。”嘉华(中国)有限公司副董事谷文胜说。

天价的楼盘往往也是地方部门在调控中紧盯的目标。去年以来，严控涨价楼盘尤其是高价项目入市，成为多个城市楼市调控的重要举措之一。

近期，北京、上海等地陆续推出了“高价盘”。对此，东部地区有房管部门的负责人坦言：“政府收取了土地出让金，却不让开发商卖楼，时间长了也说不过去。”在“土地财政”之下，高价房的“预售管理”也往往只是“缓兵之计”。

“天价豪宅”冲击波

统计数据显示，去年全国城镇居民人均可支配收入为2246元。天价豪宅仅仅是一平方米面积，就相当于一个普通城镇居民四五年的收入总和。

不可否认，其对楼市的“助涨效应”显而易见。在统计数据方面，每遇高价住宅项目成批入市，当周、当月的住宅“均价”常会被明显推高。在市场预期方面，一旦天价地块、楼盘面市，周边的房价往往应声而涨，甚至迅速透支未来涨幅。1月28日，上海大宁路街道一宅地拍出超百亿元身价，楼板价达到每平方米47609元，未来的豪宅已是“指日可待”。地王在前，“楼王”可期，春节过后，该地区二手房纷纷“跳价”。

“对于普通购房者来说，豪宅项目无论如何降价，也都远远超过他们的购买力。但如果天价住宅‘遍地开花’，就会对购房者心理和整个市场产生巨大冲击作用。”上海房地产科学研究院副院长严荣说。

业内人士认为，对于豪宅市场的调控，应注意行政、经济等手段的综合运用。首先，在土地供应上要优先确保保障性住房和普通住宅，以大量“平价住宅”的入市稳定市场预期，对冲豪宅的“助涨效应”。其次，对豪宅市场捂盘惜售、哄抬房价、虚假销售等违规行为，应密切监管、严厉查处。再次，借鉴国际市场的经验，研究适时开征“豪宅税”，调节住宅市场的多元化需求。(记者叶锋)