解读1月房价数据：市场走势分化 3月楼市将是风向标
统计局公布了2014年1月份的房价指数：
一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有6个，持平的城市有2个，上涨的城市有62个。环比价格变动中，最高涨幅为1.2%，最低为下降1.5%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。1月份，同比价格变动中，最高涨幅为20.9%，最低为下降4.3%
二、二手住宅价格变动情况
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有13个，持平的城市有9个，上涨的城市有48个。环比价格变动中，最高涨幅为1.0%，最低为下降1.9%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。1月份，同比价格变动中，最高涨幅为18.4%，最低为下降8.6%。
1月份的价格指数出现了几个值得注意的变化：
（1）北京二手房价格出现了环比下调
这是在2012年5月环比下调0.1后，连续一年半之后的再次下调。
中原地产研究部统计数据显示：在2013年北京二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅。但随着最近信贷政策的压力，和自住房导致的购买观望。二手房价格已经从12月来连续3个月阴跌。
楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力，特别是受到贷款影响最大的二手房，价格开始阴跌，成交量持续下滑。
2月份截止日前，北京二手房成交均价在3.12万元每平米，相比1月份的成交均价3.18万，12月份的成交均价3.26万元每平米持续下调。二手房报价下滑幅度也有加速现象，目前北京二手房报价平均在3.2万左右。
房主的心理价位出现了调整。因为需求出现观望，部分业主开始愿意调低报价低于前期市场成交价格。
由于客户量骤减、成交量大幅下滑，部分房源挂牌价有所松动，议价空间加大，业主担忧价格变化，松动明显出现
（2）环比价格下调城市明显增加，杭州入列，城市环比价格下调的数量是2013年1月来最多。
与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有6个，持平的城市有2个，上涨的城市有62个。环比价格变动中，最高涨幅为1.2%，最低为下降1.5%。
哈尔滨、杭州、包头、济宁下调0.1，韶关下调0.2，温州下调1.5。
在2014年市场出现调整的可能性越来越大，特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。在最近传出的杭州等二线城市项目价格出现调整，也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。
2012年开始的这一轮市场暴涨，已经从之前的大范围普涨逐渐进入第二阶段，涨跌分化，未来局部市场出现调整的案例可能越来越多。在这种情况下，虽然短期一线城市将保持持续的上涨，但这也可能在未来酝酿比较大幅度的调整。
（3）一二手房市场走势分化
从1月份数据看，二手房价格涨幅低于二手房，环比甚至接近平稳，这主要原因是在2013年，大部分城市的新建住宅价格上涨受到限价影响，而二手房价格上涨过快，透支了市场涨幅，在最近随着信贷影响，购买力出现了观望。特别是北京作为市场代表，在1月份出现了二手房价格的环比下调。
（4）整体数据涨幅放缓，市场分化严重
从1月数据指标看，整体数据明显放缓，一线城市涨幅环比全部回落的1%以内。同比涨幅基本都在20%以内。
市场明显分化，从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市爆涨，三四线城市平稳甚至冷清。整体市场冷热不均衡。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌、涨幅惊人。整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。一线城市和小部分二线城市的涨幅过大，掩盖了全国整体房地产市场已经逐渐出现冲高回落的趋势。从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场酝酿崩盘风险。
整体数据总结：
（1）楼市逐渐出现触顶迹象，一二线城市依然处于明显上涨
2013年是房地产行业疯狂的一年，同样也是实体经济与互联网经济正面交锋的一年，面对行业环境的千变万化。结合对城镇化、房地产风险与机遇的研究以及对2014年宏观环境、行业流动性、政策环境的判断，2014年，房地产行业在经历疯狂之后必将回归到理性的发展道路上来，房地产行业也将面临进一步的分化和洗牌。
在2014年市场出现调整的可能性越来越大，特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。在最近传出的杭州等二线城市项目价格出现调整，也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。
持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归。市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落，房地产逐渐回归到市场与保障的双轨制、调控政策将以房产税等市场调节手段代替行政干预手段。经历了过去十年全国房地产市场粗放且迅猛的发展，如今一、二、三线城市分化发展分化特征明显，因此全国房地产市场已经很难用同一周期概括。
根据国家统计局发布的数据，2013年末全国商品房待售面积49295万平方米。2012及2013年全国住宅待售面积增幅逼近40%，远远超越了住宅的销售增速，由此看来楼市存量压力增大
按最近6个月的平均销售面积计算各城市的存量消化周期，各类城市近期都呈现逐步增加的趋势。其中一线城市较一年前增幅较小，三四线城市增幅最大。这一结论与我们对市场的直观认识相符，即一线城市整体供不应求，存量压力小；而三四线城市供大于求，存量压力大。
在2014年，市场分化将加剧，不仅一二线与三四线分化，一二线之间城市也会分化，甚至同一个城市，比如北京，不同区域也可能出现涨跌不均衡的状态。
（2）3月份两会政策及信贷政策将决定2014年楼市的变化
3月份将是市场风向标
一方面在于1、2月为传统成交淡季，市场积累了充足的潜在需求；另一方面，政策对国内楼市影响巨大。通常，“两会”于每年的3月初召开，届时全年楼市政策“定调”。因此，在政策确定、需求充足的情况下，3月楼市成为全年风向标也就不意外了。
基于目前的市场大环境，以及我们对全年政策走势的判断，预计今年3月40个主要城市新建住宅成交面积将低于去年同期水平，预期同比跌幅为17.5%，与去年月均成交量相当。
1月全国楼市成交细节数据解读：
标杆房企
（1）标杆房企购地热度不减
虽然1月土地市场进入淡季，新房销售也出现放缓，但标杆房企购地热情依然不减。十家标杆房企1月权益购地金额接近去年月度高位，达到372亿元。其中，一线城市购地支出达到近三年最高，达到229亿元，显著高于去年平均水平。前一高位是去年7月的195亿元。显示出一线城市土地市场，虽然价格高企，但对标杆房企依然具有很强的吸引力。
（2）融资活动趋稳
新年伊始，标杆房企融资活动从12月低谷回升，恢复到去年四季度平均水平。十家标杆房企总计划融资额为115亿元。本月仅有富力、绿城及中海三家有融资计划。从融资活动趋势来看，去年7月达到高峰后，逐月出现回落。考虑到国内一线城市土地市场热度依然不减，未来为补充土地而进行的融资活动仍将持续。
（3）标杆房企新批预售大幅降低
随着春节传统淡季的来临，标房房企1月新增供应大幅放缓，环比跌幅超过50%。1月新增供应总套数为2.3万套，低于去年月度平均（2.8万套），但仍显著高于去年同期。分城市来看，一线城市环比下跌幅度最大，达81%；二线城市跌幅最小，为38%。
土地市场
（1）宅地供求大幅回落一线城市依然坚挺
1月全国40个大中城市宅地供应大幅回落，不仅较上月大幅下跌52%，更低于去年全年平均水平36%。但值得注意的是在整体大幅下跌的情况下，一线城市依然表现强劲，环比增长19%，高出去年平均31%。成交方面的情况与供应类似，40城市宅地总成交量大幅下降，环比接近腰斩，但一线城市依然表现最好，跌幅最小，且仍高于去年月平均。
（2）价格指标稳中有升一线城市再创新高
虽然1月宅地市场供求大降，但成交均价和溢价率整体表现依然良好。在上海闸北单价、总价双料地王的拉动下，本月一线城市地价大幅攀升，达到历史高位。二线城市宅地价格也出现小幅回升，三四线城市基本平稳，但二三四线城市地价与一线城市差距更加扩大。
新房市场
（1）东部沿海及西北地区新房销售面积同比增幅较高
2013年，在22个省、4个直辖市和5个自治区中，有16个省、直辖市及自治区涨幅高于全国平均水平，12个为低于全国平均水平的正增长，3个出现负增长。涨幅高于全国平均水平的省份集中分布于东部沿海以及西北地区。涨幅最大的三个省分别为福建、青海与新疆，出现负增长的仅有北京、黑龙江和吉林。
（2）东部沿海、中部及西北省会城市新房销售面积同比增幅较高
2013年，全国40个主要城市新房成交面积累计涨幅为14.7%，低于全国平均水平（17.5%）。其中，23个城市同比涨幅超过全国平均水平，主要是东部沿海，中部及西北的省会城市。西南地区城市的同比涨幅均低于全国平均水平，而华北区域的同比涨幅甚至低于0%。
（3）1月供应大降成交未受显著影响
1月40城市新建住宅供应出现大幅回落，环比跌幅达39%，同时也低于去年月均值15%。相比供应的大幅下滑，成交下降的情况要小得多，仅为15%。显示需求依然较为稳定，其中三四线城市表现最好，环比跌幅仅为9%。二线城市表现不佳，成交量的跌幅甚至大于供应量的跌幅。比普遍认为风险较大的三四线城市表现更差，这一现象值得引起关注。
二手房市场
受春节假期影响1月二手住宅成交明显回落
受春节长假来临的影响，1月六城市二手住宅成交面积合计368万平方米，环比去年12月下跌24.5%。六个城市均有不同程度的下滑，环比跌幅在2~3成。由于2月恰逢春节，预计六城市二手住宅成交量和1月基本持平。
相关知识
解读1月房价数据：市场走势分化 3月楼市将是风向标
百城房价盘点:不同城市走势分化 7城涨幅超过20%
统计局解读4月房价数据：涨幅继续收窄
2013百城房价盘点:不同城市走势分化 7城涨幅超20%
7月楼市将出新变化，穷人终于熬出头了！将打破十年规律！
中国LED照明市场进入全面普及期 2013将是关键一年
展望2015年:楼市将是见底年 房价或继续下滑
宏宇王勇：强者愈强 陶业未来将是几巨头垄断
统计局8月房价数据：70城中仅1城房价环比上涨
新华视点：房价涨跌由市场决定 地方救市应慎行
