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南六环外2.7万元/平方米项目遭抢北京房价难跌

https://www.biud.com.cn 2014年02月25日10:04 家居装修知识网

“你说北京的房价是不是也得下来啊？”这是上个周末，记者在微信群里被问到最多的一句话，原因在于发生在上周的两件“大事”。

2月18日晚，杭州市城北的北海公园项目突然宣布将尾盘的均价下调2000元/平方米，1天后，与北海公园项目相邻的天鸿香榭里也不甘示弱的打出广告宣称“直降6000元/平方米”。

就在大家静观是否还会有其它项目加入这场价格战时，比房价走势更令开发商紧张的房地产信贷也在上周末传出了收紧的风声。有媒体称，兴业银行总行通知全行暂停办理房地产夹层融资和房地产供应链金融业务，并引发了各大商业银行跟进暂停房地产相关贷款的猜测。

而在上述两件“大事”的共同作用下，房地产市场是否将迎来拐点也再次成为民众最为关心的话题。

对此，多位业内人士均认为，目前的房地产市场已经明显分化，不能一概而论。就京沪这样的国际性大都市而言，目前的房价还是有足够需求支撑的，不断拍出的高价地也显示了开发商对京沪两地后市的信心；而三、四线及部分二线城市，由于库存较高，需求减少，部分对后市悲观的房企会选择降价走量，以尽量回笼资金保证安全。

北京房价仍将小幅上涨

国家统计局2月24日公布的最近数据显示，北京1月份新建商品住宅销售价格同比上涨18.8%，环比上涨0.5%，而上述两项数据已经连续超过20个月上涨。

那么，如此长时间的上涨，再加上杭州这样的二线城市项目降价及信贷的收紧，北京的房价是否已经来到阶段性顶点呢。

对此，业内人士普遍认为，如果现有政策没有大的变化，北京、上海短期看房价仍将继续上涨，但涨幅相对去年将明显收窄。

海通证券地产组就表示，“目前北上广库存消化量集中在郊区，北京和上海郊区新盘和二手房价格比较合理，价格水平约为2万元/平方米，这个价位的楼盘有刚需支撑，无需过分担心，也不太可能出现较大幅度的价格波动。预计今年北上广三地房价仍有5%的涨幅。”

而从记者了解的情况看，北京目前的新房市场完全由卖房主导。六环内的新项目，即使是售价超过4万元/平方米的改善项目，也几乎个个都是“日光盘”；龙头万科位于南6环外的某刚需项目，售价超过2.7万元/平方米，但如果不找人，很可能买不到房，更别提好楼层和好户型了；就是泰禾旗下的高端别墅项目“北京院子”，首期开盘当日也宣告售罄，并实现了18亿元的销售额。

同时，金隅两自住房项目自开通网上申请以来，截止到目前，5390套房源对应的申请人数已经超过20万。北京首个自住房项目恒大御景湾，2000套房源对应的申请人数也到达了15万。而北京目前两类优先家庭申请人数超过8万人，这也意味着，最先入市的3个自住房项目提供的7390套房源，即便只是两类优先家庭购买也远远不能满足。而“夹心层”们最终还是只能回到商品房市场。

此外，由于目前一线城市土地价格高企，中小房企早已放弃了在此布局，能够在京沪拿地的基本都是实力强劲的品牌房企，而这些房企在去年销售情况都是不错，并不缺少资金，短期内不会因为资金问题选择降价。

海通证券地产组也表示，“今年房地产整体风险需引起足够警惕，但不宜过度解读风险，一线地产商风险不大，这些企业在今年1月份已有大量融资，且部分企业拥有海外融资渠道。”

至于兴业银行在信贷方面的调整对市场的影响，国泰君安银行分析师邱冠华表示，兴业银行停的业务主要包括狭义口径的房地产供应链金融业务(如钢铁、水泥和施工)、夹层融资业务(主要是股权融资擦边球业务)以及房地产开发贷款，不包括土地储备贷款和按揭贷款。预计其他银行“一窝蜂跟进、一刀切暂停”的可能性较小，总体将会执行“总量控制、结构调整和区别对待政策”。其中对一、二线城市和大型开发商的业务还是会继续进行，对三、四线城市和中小型开发商的业务将会趋向谨慎甚至暂停。

楼市分化加剧

相比京沪房价的坚挺，业内对部分二线及三、四线城市的房地产市场则不甚乐观。

以杭州为例，统计数据显示，截至2013年底，杭州市区商品房存库达到11.3万套，其中住宅达7.7万套，远高于北上广深四个一线城市。

海通证券地产组也称，2013年杭州市场总货量3000亿元，销售1599亿元，真实去化率一般。此外，2013年土地出让1300亿元，将在未来形成大约3000亿元新增库存货值，市场将面临价格和库存压力。

广发证券地产小组则认为，杭州降价从小开发商开始，主要不是基于资金问题，而是基于对于未来市场相对悲观，这与其上周在珠三角调研的结论一致。未来应该会有更多楼盘出现打折促销的情况。

佳兆业集团董事局主席郭英成也表示，“（2014年）一线城市房价还是较为乐观的，全年增幅预计在10%左右；二线城市则比较平稳，能不能涨要看每个楼盘的具体情况；但三线城市的竞争肯定会很激烈。”

而一资深地产人士稍早前便曾对《证券日报》记者表示，“这几年大量开发商涌入三、四线城市，使得新增供应远远超出需求，本地购买力可以说已经消耗殆尽。同时，三、四线城市人口增幅缓慢，有的甚至是负增长，导致外来的购买力不足，使得新增库存的消化变得十分缓慢。开发商最终不得不降价走量。”

中原地产首席分析师张大伟则认为，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大，特别是三、四线城市，很可能会陷入整体低迷。