此次房地产市场调整将比较温和

据报道，兴业银行总行已在内部要求高度关注房地产业务风险，严控总量，确保总量不增加，并通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务并且暂停房地产供应链金融业务。虽然这消息之后经兴业银行澄清，情况有些夸大其词，兴业银行只是暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办的房地产夹层融资业务规模也很小。但是今年以来，从各大银行纷纷提高房贷门槛来看，目前银行对于房地产贷款更加谨慎却是比较确定的事实，而这也将加大今年房地产市场调整风险。

往年年初银行信贷额度较充足时，往往会加大对于能够带来稳定收益的房地产贷款的投放，但今年初银行无论是对开发贷还是低风险的按揭贷都表现出更谨慎态度。笔者认为，银行对于房地产贷款态度的变化既是目前监管政策导向的结果，也是银行根据未来形势判断，自身调整资产负债结构调整的需要。

银监会在今年1月初的全国银行业监管工作会议上，就防范和化解金融风险隐患提出要求，强调银行要严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染，这个态度明显比2013年初更为严厉，当时银监会仅要求银行认真执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试。这也很可能表明监管部门对于当前房地产贷款过快增加，加剧房地产市场泡沫膨胀以及信贷资源错配的现象更加忧虑。

银行在去年加大房贷投放后，目前银行房地产资产的集中度也进一步提高。如截至2013年末，全国银行房地产贷款余额14.6万亿，占所有人民币贷款总量的20.3%，创历年来新高。相比于2013年18%的银行表内房地产开发贷款增速，据信托业协会统计，银行具有表外性质的信托贷款投向房地产项目的余额增加更快，规模达到1.03万亿，当年新增6848亿，比2012年高出一倍多。

上述情况加大了房地产市场今后陷入调整后银行房地产资产的风险暴露。而从年初房地产市场的走势来看，地产市场疲软的迹象也开始显现。今年1月以来，全国主要城市的房市成交量同比相对于去年同期都大幅度回落，部分三、四线城市更是表现低迷，据中国指数研究院统计，今年1月全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，其中有34个是三、四线城市。面对今年年初房地产市场的不利开局，银行也不得已对于今年房贷的投放持更加谨慎的态度。

在今年银行存贷比考核压力更大，同时也面临利率市场化加快导致的银行贷款负债成本上升的情况下，银行对于目前风险较大的房地产信贷有收缩的可能。

考虑到房地产企业对于信贷具有较强依赖性，且房地产企业销售回款也紧密与信贷相关，信贷的收紧也容易恶化企业的资金面，从而加剧今年房地产市场的调整压力。因此，今年房地产投资及销售增速明显下滑也将是大概率事件。

但由于以下原因，这次房地产市场调整仍将比较温和。近年来，我国房地产市场的刚需购买人口数量仍处在高峰期，如2012年25-34岁人口比例达到15.43%，比2011年提高0.47个百分点；今年是新型城镇化落实的第一年，各地为加快以人口为中心的城镇化建设，也都会更大程度上放宽户籍限制，吸引更多的流动人口入户，这有利于增强房地产市场的需求；房地产市场虽然在三、四线城市有供给过大的压力，但是就全国总体来看，供给过剩的情形并不严重。因此，今年房地产市场的调整类似于2011年，对于经济的冲击也比较有限。

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