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高端市场开闸放量大望京房价逼近十万元

https://www.biud.com.cn 2014年02月26日17:06 家居装修知识网

北京市住建委官网显示，1月整月已经有3个高价房项目获得了预售许可，其中位于崔各庄乡大望京村的绿地中心的服务式公寓部分，其单价已经高达每平方米9.5万元。绿地中心是2014年以来，继泰禾北京院子和阅园之后，北京市获批的第三个高价项目。

高端市场开闸放量

业内人士普遍认为，三个高端项目的入市意味着北京市4万元预售禁令正式放开，未来高端市场将逐步开闸放量。在房价不断高企的背景下，楼盘的溢价能力，成为关注焦点。

记者了解到，地处国门CBD望京核心区的望京金茂府，计划将于2014年3月推出楼王产品。由于该楼盘兼具教育和“绿建”双向投资价值，其无疑将成为该区域高端楼盘的价值风向标。

审批“解禁”，高端住宅迎放量

绿地中心9.5万元/平方米高价房的出现进一步证实了北京市高端物业限价正逐步松绑。

市住建委官网显示，1月整月已经有3个高价房项目获得了预售许可，其中位于崔各庄乡大望京村的绿地中心取证146套，其单价为每平方米9.5万元。1月19日，泰禾北京院子领取了2014年第1号预售许可，其最高均价为每平方米7.8万元。紧接着领取了2号预售许可的阅园也获批，可以按照每平方米6.7万元的均价销售299套住宅。

相比较于去年年末的高端市场借应的缩水而言，今年开年三个高端项目入市，令整个市场为之震撼。对此，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，对于今年的高端市场而言，如今，三个高价盘的入市仅仅是个开端。因为，按照常规的操盘节奏，2012年至2013年入市的“地王”项目，大多将于2014年入市，特别是去年年末自住型商品房政策出台以来，整体土地供应格局中保障房用地约占70%，商品房用地约占30%，且由于要承担整盘利润，这30%多趋于豪宅化。虽然商品房所占比例并不高，但相比较于以往市场上零星几个顶级高端盘而言，未来此类楼盘会越来越多。

高端市场开闸放量

就当下而言，记者调查发现，此次高端盘开闸放水之后，包括中赫万柳书院、保利海德公园等一系列高端楼盘，纷纷加紧了入市计划。这其中不乏地王豪宅，比如香河园地块、万柳地块（万柳书院）、夏家胡同地块以及融创农展馆地块等。受地价高企，以及高价楼陆续获批影响，预计这些地王产品上市价格有望进一步逐步刷新纪录。

例如，东五环外的东坝区域。2013年，东坝区域共实现3宗住宅用地的出让，分别被保利首开、恒大以及首城拿下，扣除保障房后楼面价均在40000-50000元/平方米左右，预计未来销售价格均会在70000-80000元/平方米以上。与东坝相比，位置更加优越，配套更加成熟的望京区域，也将迎来望京金茂府等标杆性高端项目的加推入市。

高端盘售价直逼10万

本轮入市的高端住宅中，最为引人注目的莫过于位于大望京板块的绿地中心。主要原因即，该项目9.5万元的售价，是去年年末以来获得预售许可项目中单价最高的楼盘。其入市，无疑成为大望京板块的价格标杆。不少业内人士猜测，绿地中心的高价入市，不仅意味着大望京房价将持续上行，同时，也预示着单价10万元/平米，已成为北京高端住宅市场的分水岭。也就是说，未来10万元以下的高端楼盘将越来越少，10万元以上的项目将成为北京高端住宅市场的主导产品。

对此，张大伟分析认为，去年出来的很多地王，若抛开保障房用地，商品房用地楼盘价多超过了50000元。土地成本，加上整盘的建安成本，未来房屋若卖到70000-80000元/平方米，开发商基本是零利润的。那么，开发商为了保证一定的利润空间，必然对商品房部分进行高端定位，这就导致高端住宅“奔十”成为大势所趋。

望京，作为五环沿线首个房价“奔十”的热点板块，自然备受瞩目。在此背景下，业界对大望京未来的房价走势，纷纷持上行预期。特别是对区域内唯一在售的“纯高端住宅”望京金茂府后期产品定位、售价，产生颇多猜测。据了解，该项目自2012年年末首期入市以来一直畅销。截至目前，前三期房源售罄，全新升级后的四期楼王组团，于2月15日启动电商，自此开始四期产品的蓄客。预计将于3月底左右正式推向市场。作为该项目最后一栋主力户型为220～270㎡的楼王产品，在教育、精装、配套等多个方面，进行了全方位升级。近日，绿地中心以9.5万元的单价获批之后，不少业内人士、高端买家猜想，品质、配套兼优的望京金茂府，后期售价必然上调。但经记者与该项目相关负责人核实，截止目前，其四期售价仍然待定。

也有业内人士表示，绿地中心是大望京区域内商务综合体的代表，而望京金茂府是区域内唯一在售纯高端住宅，因此，两者之间的价格不存在可比性。但也正是由于各界对望京房价的高度关注，使得区域首个“奔十”的高价盘绿地中心，被推上了舆论的风口浪尖。据有关媒体报道，“市住建委网站核发的预售证中明确标出，此次获批的为绿地中心4号商务办公楼，服务式公寓拟售价94996元/平方米，商务办公拟售6万元/平方米，预售许可证性质为非住宅类。”除陷入“商改住”疑云外，该项目身价暴涨也十分引人注目。2010年9月，绿地通过招标形式以25.84亿元竞得该地块，折合楼面价仅为7696元/平方米，与目前预售价接近9.5万元/平方米相比，等于四年内翻了12倍。

资源型楼盘凸显优势

在限价限购的背景下，北京市高端豪宅市场整体保持在供不应求的局面。为保持房价的稳定，在整体市场已回暖的情况下，2013年政府加大了对于中高端项目在预售环节的控制，尤其是下半年以来，每月得以审批通过取证入市的高端住宅项目寥寥无几，而在去年年底更是直接暂停了4万元以上项目预售证的发放，斩断了高端住宅的供应之路。高端市场供应的短缺虽然一度造成了成交数据的下滑，但却使得高端市场出现“日光”这一前所未见的现象，由此，也印证了高端住宅市场需求的充足与坚挺。据此，2014年高端市场将持续看好，特别是占据优质资源的高端住宅，将更加能够脱颖而出，占据市场的制高点。

以明星楼盘望京金茂府为例，在方兴地产“科技改变生活，教育改变未来”的大背景下，该项目不仅以12大科技体系，为居者提供一个能令身心健康的理想官邸，同时，品牌名校景山学校的落位，也构成了该项目的超高的附加值。具备投资眼光的人都知道，一个具备超高附加值的产品，也就意味着未来较强的保值、升值潜力。

追溯方兴旗下楼盘的发展历程可以发现，广渠金茂府引入实验二小，望京金茂府、亚奥金茂悦引入景山学校，而亦庄金茂悦依傍十一学校，由此预期，未来名校或将成为金茂系产品的标配。与此同时，方兴将持续发挥高端资源整合力，将金茂旗下威斯汀酒店的星级服务，以及社区医疗、高端商业等优质资源，持续嫁接到旗下物业当中。

对此，资深媒体人郭鸿宾表示，除方兴地产外注重资源整合外，世茂提出的“云服务”，星河湾提出“第一居所计划”，都是致力于对高端资源的整合，力求提升项目的品牌附加值。由此可见，高端市场已进入资源比拼时代。

从择址望京金茂府的景山学校来看，足以印证方兴的资源整能力。据了解，景山学校是一所专门进行城市中小学教育改革的试验学校，不仅是中国素质教育的第一校、“养成”教育第一校，同时也是提倡真正九制一贯制、实现教育公平的第一校。学校实行五、四、三学制（小学五年、初中四年、九年一贯，高中三年），是北京市首批示范性高中、联合国教科文亚太教育革新计划联系中心之一。地处望京金茂府社区内的景山朝阳学校，性质为公办九年一贯制学校，按照城乡一体化模式管理，行政归属、人员编制属朝阳区教委，北京景山学校校长范禄燕将兼任新校校长，不仅使得景山朝阳学校的办学理念、师资力量，与景山本校在同一起跑线上，甚至有望在部分领域超越本校。可以说是又一次“站在巨人肩膀之上”的超越。据悉，该校将于2015年9月开学。届时，望京金茂府的“小业主”可优先入学，率先享受九年一站式教育资源。

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