何志成:楼市与股市的跷跷板效应将显现

近期股市大跌，缘由之一是市场传言几家商业银行发文收紧房地产贷款。

2月26日，包括工商银行、交通银行在内的10多家商业银行集体发布公告表示：房地产贷款政策没有变化，未停贷。此举目的很明显，就是稳市场、稳预期，不能主动捅破房地产泡沫。

但市场的一惊一乍，已经凸显出房地产市场的巨大风险。商业银行控风险，肯定会减少房地产贷款。

没有只涨不跌的商品

中国的房地产市场已经连续上涨了16年，A股市场却连续4年在全球排名倒数第三。

房地产市场上涨当然是宏观经济向好的标志之一，但连续上涨16年，期间没有出现较大幅度、较长时间的调整，未必说明宏观经济基本面很好，相反却有孕育巨大泡沫的嫌疑。房地产是商品，也是投资品，具有虚拟金融产品的性质，后一点与股市相近。

当市场流动性充足甚或泛滥之时，套利者包括投资者甚至众多百姓都肯定会选择资产进行保值增值——避免货币贬值损失，但不能说投资房地产都是投机。这期间的顺序应该是：实物资产、矿产、房地产、股票、黄金珠宝艺术品等，对老百姓来说，绝大多数人只能选择房地产。

中国的房地产市场之所以能够火爆16年，价格因素是其一，财产因素是其二。过去许多年，中国的资产价格尤其是土地价格包括房地产价格的确很低，具有极大的投资价值。更重要的是，中国刚刚进入财产社会，而对老百姓来说，房地产才是唯一的可以相信的财产，因此，老百姓对房地产的偏爱，可想而知。

为什么中国人在选择保值增值的商品（投资品）进行投资储备时会一味地偏爱房地产，而将股市视为鸡肋呢？流动性选择是个很难讲清楚的话题，但房地产市场16年大牛市，尤其是在几次对抗系统性金融风险和通货膨胀风险时的骄人战绩，已经用事实告诉了每一个市场参与者：投资房地产，只赚不赔。

然而，没有只涨不跌的市场和商品，也同样没有只跌不涨的市场和商品，连续上涨16年的房地产市场，好日子或许快到头了。笔者去年上半年曾多次提出：未来房价下跌风险远远高于上涨风险。根据国家统计局近日公布的数据，1月份重点城市房价，环比下跌的新增加了杭州等4个城市。不仅三、四线城市房地产市场处于高危状态，即使如北京、上海、广州这样的超级大城市，房价也已经处于“僵尸状”，稍有风吹草动，大幅度下跌在所难免。

地产市场已现危机前兆

今年春节后，各地房地产市场开始出现危机前兆，很多二、三线城市出现房地产价格暴跌迹象，已经处于全球股市底部的A股市场也因为房地产股票的整体性急跌，在本周（2月底）跟着吃挂落。

很多经济学家希望房地产出现大调整，对股市下跌也没有意见，认为这是经济规律的体现。但他们忽略了一个大问题：房地产崩盘以及股市大幅度下跌，很可能影响全球包括中国投资者对中国经济未来的信心和预期，而信心和预期非常关键，它的缺失很可能引爆中国的经济危机和金融危机。

当前，稳市场非常重要，而稳市场必须稳预期、稳信心。有了信心，有了向上的预期，才能稳住实体经济，避免出现大的经济危机、金融危机。

实体经济要稳，因此流动性不能太紧；虚拟金融市场也要稳，因为它是信心所在。但不可能都稳，因为不能对抗市场力量，尤其是房地产市场的调整，这是大势所在。要汲取2008年至2009年的教训，要让市场发挥真实效应，多调整一段时间，将泡沫多挤压一点，有利于经济转型，有利于可持续发展。所以要有曲径通幽之妙，曲线救市。即，让房地产市场阴跌，让股市起到稳市场的作用。

为什么不能再指望房地产？因为今日中国房地产市场出现的调整只是历史性大调整的开端，未来两三年最好的结果就是不出现崩盘。阴跌是难免的，各级政府再呵护，也不可能再造大牛市，尤其是全国性的大牛市。

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