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未来北京别墅市场化或加剧低总价别墅稀缺看涨

https://www.biud.com.cn 2014年03月03日11:02 家居装修知识网

2014开年伊始，三个高端楼盘获批入市，个别楼盘均价甚至高达9.5万/平。昨日，又一别墅项目以超过5万元/平米的价格通过预售审核，这也成为2月北京获批的首个高端住宅项目。虽然业内专家表示高价楼盘获批并不代表限高令的松绑，但是这无疑是2014年别墅市场的一个信号。

2013年北京别墅成交创新高别墅进入去存量时代

回顾2013年北京别墅市场，“价升”绝对是主旋律。据亚豪机构数据显示，2013年北京别墅市场实际成交套数达3030套，创造了史上第三次的成交新高，同时2013年别墅市场成交均价则为28971元/平米，同比上涨18%。

对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，2013年别墅市场的“价升”主要原因是连续多年的供应量下滑。她指出，去年别墅市场的供应量全年2000套左右，但是全年的消化量却是3000多套，别墅市场的整体供应是短缺的。物以稀为贵，加上需求有所复苏，造成了别墅市场价格水涨船高。而且，这一趋势还将延续到2014年，目前，高价盘屡屡获批，自住型商品房的不断入市，2014年北京别墅市场前景还是比较乐观。

北京市房协秘书长陈志表示，2014年北京市将大力发展自住型商品房，这在不经意之间把不限制的商品房价格抬高了，也就是说未来供应的商品房项目当中，房价会越来越高，特别是改善性需求产品。比如之前的农展馆地块、西局地块等项目的价格甚至会超过千万。

对此，亚豪机构市场总监郭毅也表示认同。她说：“相比2009年，目前北京别墅的单价上涨了1万多，涨幅高达66%。而且像北京这样的一线城市，房地产价格远没有到顶，加上目前自住型商品房的蓬勃发展，高端产品的价格还有很大的上涨空间，低总价、高品质的别墅产品会更为稀缺。去年，像龙湖•好望山、中建红杉溪谷、富力童话时光等低总价别墅项目都取得了不错的成绩，相信2014年这一趋势仍将继续。”

市场供求及土地成本或再催高房价未来别墅市场更细分

随着市场的进一步放开，虽然自住商品房地块不断入市，但是"限房价竞地价再竞自住房面积"的游戏规则并没有吓退开发商，2013年土地价格继续上扬，不断出现地价新高，全国各地地王此起彼伏。而土地市场的供应可谓侧面反应出市场真正的供求关系。在高地价和自住型商品房的大背景下，低密别墅、城市豪宅等高端物业成为大势所趋。

郭毅表示，目前从实际市场来看，北京作为国内一线城市，房地产的价格远没有到顶，从整体市场来看，改善型需求和对生活品质的要求是强烈存在的，但是低总价的改善型的产品还处在稀缺的情况，而土地拍卖中，土地需配建自住型商品房的要求，实际上把不限制价格的商品房的价格被迫抬高了，使得未来供应的商品房项目当中，出现房价越来越高，产品越来越高端，整体市场靠自住房和保障房拉低价格来保持平衡，因此两级细分是可预见的结果。

从这一情况来看，未来的政策可能将进一步加大市场对房价的诱导力。对此，陈志表示可以总结为“低端有保障，中端有支持”，而他的建议则还有一条“高端有市场“，如果真正放开市场运作规则，则高中低档次的楼盘将被市场引导得到细分，而高档产品受供应量影响，市场竞争和推广难度都较中低档产品更大，因此别墅产品更需要做细分处理，针对不同的客户喜好、对产品的要求来定位，再到后期，根据不同的客群特点来做营销，未来别墅的市场可谓是一个细分的市场。

五成受访者看好高端盘低总价、自住型别墅受热捧

据搜房网别墅置业调查数据显示，有超过48%的网友认为，自住房供地增加，纯商品房供地相应减少，这样导致商品房供应减少，或推高商品房房价。而且超过80%的受调者认为目前的环境有利于高端盘入市。虽然2014年房地产市场走向仍有待观察，但有五分之一的受调者认为高端盘将会撑起楼市半边天。

伟业投资顾问市场发展部总监张思翼表示，2014年北京房地产市场整体还是会持续向好，延续2013年的上升趋势。另外，在别墅资源稀缺和城市空气指数下降的大背景下，很多人已经把别墅作为第一居所，因此改善型的、千万元以内的高品质别墅会因其稀缺性而升温。

就此，搜房网采访了2013年别墅套数、面积成交双冠王——龙湖•好望山的营销总监王芳。王芳表示，龙湖•好望山2013年销售业绩的取得，除了产品自身的优质以外，也主要得力于项目优越的自然环境、纯粹的别墅社区环境、醇熟的别墅区生活氛围，得到对生活品质要求较高的客户的认可。2013年龙湖•好望山的业主多为自住客，基本上都是作为1.5居所来使用，诸多客户是在对比完5.5环区域内的高端公寓后，最终选择6环附近的好望山项目，两者价格相当，体现出目前客户在可承受范围内的生活品质的要求。目前，将龙湖•好望山做第一居所的比例已经超过了第二居所，龙湖•好望山今年的交付入住率也会比之前期更高。

另外，他还表示，据了解，去年总价在600到800万的别墅项目占据别墅市场的50%以上，而且绝大多数都以自住为主。可见像好望山这种低总价、高品质的别墅项目已经成为市场争抢的主流，随着未来低容积率土地供应的减少及自住型商品房的配建，纯粹的别墅社区锐减，土地价格上扬导致别墅价格升高，也将带动更多消费者选择购买龙湖•好望山这样的醇熟、高性价比的产品。

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