杭州楼盘降价资金链内幕：疯狂拿地盈利成疑
房地产商人梁鸿眉正在享受来到杭州后的第一波快钱。在宣布“直降6000”后，开盘三年销售不过300余套的天鸿香榭里，在2月27日一天就卖出158套。
而与其相距不到1公里的德信北海公园，是杭州最早宣布降价的楼盘，在3天的时间内认筹超过300组，其尾盘的208套房源也已悉数清空。
两处房产超过30%的降价，舆论再次热议“房价崩盘论”。但杭州多数房地产业内人士认为，城北两处楼盘的降价，与杭州商品房的库存过大，房企资金周转的压力有关，而同期的银行收紧房贷传闻，进一步加剧了房企资金紧绷问题。
尽管两家楼盘负责人均以回笼资金、新增土地储备辩驳资金断裂论，但理财周报记者调查发现，在降价清盘后的第二天，德信北海公园的开发商，德信控股集团提前半年终止了一款1.09亿元的信托计划，而一般来说，融资方主动提前终止信托计划的现象较为少见。
德信控股尚在存续期的信托产品共有3个，但该集团董事长胡一平在上周接受采访时表示，该公司目前只有1个1亿-2亿元的项目在运行。此前就已有信托业内人士称，德信地产降价是因信托贷款的承压，而在清盘后所获得的房款，也足以支付前述信托本息。
天鸿香榭里的开发商浙江天鸿集团，2009年进入杭州市场，该集团在杭州的第一次拿地，就引发了舆论热议，67轮竞拍、70%的溢价，在当时被称为“杭州第一飙地案”。但大手笔投入的背后，天鸿香榭里开盘后一直销售不佳，多名老业主在轮番抗议无果的情况下，透露了当初与天鸿的私下协议：天鸿集团自垫资金，帮购房者付清首付款，以完成销售计划。
两家房地产企业不愿对上述的资本运作置评，但当地金融机构的人士告诉理财周报记者，因为房地产企业一些不够透明的股东结构、资本运作，早几年前，银行就对房地产开发贷款采取了十分谨慎的态度。
销售热潮未退烧
2月25日，德信北海公园宣布降价的一周后，售楼人员仍旧繁忙地接待着前来咨询的购房者，令现场十余名顾客略微失望的是，此时北海公园仅剩1套房源，16900元一平米的价格，虽然也比降价前实惠，但与18日15800元一平的价格仍有不小的差距。
紧靠北海公园的一家超市主人叹息道，若不是当时不够资金，其也不想错过此次降价。尽管在之后，其又颇为直接地告诉记者：北海公园是尾盘，旁边还有一个辐射大的变电站。但销售人员对此有不同看法，“因为今年6月要交房，所以我们搞了这次的降价促销，纯粹是市场行为，至于天鸿香榭里为什么要降价？我就不知道了。”
德信北海公园的销售总监杜盛告诉记者，此番降价，是基于该集团的战略考虑。因其去年销售收入达到60亿元，集团制定了今年破百亿元的目标，与之相对的措施即是，去库存，多拿地，加快资金的周转。
与北海公园相隔不到10米的一处楼盘则异常冷清，记者一踏入售楼处，销售人员就直接告知楼盘没有降价的计划，同样的答复也在周边的几处楼盘出现。
情况在1公里外的天鸿香榭里有所不同。经历了几天前的“砸盘”，天鸿香榭里的气氛异常的诡异，不多的几名销售人员散落在售楼处门外，购房者只有通过楼盘销售的认可，才能进入。
在确定购房意愿后，一名汤姓销售人员带领记者进入售楼处。天鸿香榭里可能是国内目前最狼狈，但销售最火爆的楼盘，30余名安保人员在不到百平米的大厅两列排开，左侧被砸烂的沙盘仍未被修复，而右侧，则坐着20余名身着统一T恤的老业主。
“直降6000、起价11800、均价13800、学区房、万达广场”销售人员不断重复着这些关键词。距离开盘还有2天，天鸿香榭里仍在极力推介房源。而关于楼盘降价的原因，记者多次致电梁鸿眉、天鸿销售总监陈可，但其均以近期认购的火爆为由拒绝回复。
汤姓销售顾问告诉记者，几天来，楼盘已经收到200余组认筹，而其此番推出的降价房源，只有158套。鉴于认筹的火爆程度，该销售透露，到27日楼盘正式开盘时，将会加推房源，保证每个认筹者均有房可购。
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