首页 > 装修资讯 > 供求缺口巨大京五万套自住商品房难抑房价

供求缺口巨大京五万套自住商品房难抑房价

https://www.biud.com.cn 2014年03月06日08:03 家居装修知识网

2月27日，北京首个自住型商品房项目—恒大御景湾，终于步入了现场审核的最后一天。据统计，恒大御景湾项目大约有7万组家庭到现场办理了审核，其中优先家庭51637组，非优先家庭12374组，恒大御景湾的自住房供应量却仅有2000套，求供比例约达到了35：1。

“真是千军万马过独木桥呀，跟不要钱似的！”参与现场审核的王先生向自己的妻子感叹道。尽管是最后一天，可是审核现场依旧人头攒动。

自北京市住建委提供的《完善执行机制，坚定不移稳房价》文件七条（以下简称“京七条”）出台，推出的自住型商品住似乎变成了人们关注的“焦点”，在自住型商品房的均价上，明确规定了要同比周边同品质普通商品房低30%，这对于北京那些不符合申请公租房条件，具备一定经济能力，但却依然买不起普通商品房的“夹心层”来说，无疑成了让他们“马上有房”的希望。

马年伊始，随着恒大御景湾、金隅•汇星苑、金隅•汇景苑这些自住型商品房项目的推出，“夹心层”们的热情被瞬间点燃。

然而，自住商品住宅优先北京籍人士，非京籍户口短期内无法买到，让人不禁要提出“谁的自住商品住宅”的疑问。与此同时，各界对于自住商品住宅是平抑房价还是使普通商品住宅被迫高端化的问题也是争论不休。甚至有人质疑年推5万套，是否太过激进？

非京籍户口短期内没戏

一直以来，北京的房价可谓是居高不下，屡调屡涨。2013年，北京市房价涨幅超过20%。为制约房价的过快增长，2013年10月底，北京市为了围堵高房价，由市住建委出台了“京七条”，明确了对于自住型商品房的相关规定，规定自住型商品房的均价要比周边同品质商品房低30%，供应规模要达到市场的40%-50%。并在年前要完成2万套自住型商品房的供应，并计划今年全年要完成5万套的供应。自住型商品住房用地，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。

自住型商品房相比于普通商品房在价格上无可比拟的优势，是一种类似于限价房的产品，只要有购房资格的人士都可以购买，让之前钟意于普通商品房的“夹心层”动了心。1月13日，北京首个自住型商品房项目—恒大御景湾开始接受申购家庭提交审核材料，此前在网上登记申请时，就有14.8万户提交了申请。其中经济适用房、两限房轮候家庭8023户，本市户籍家庭（非保障房轮候家庭）12.4万户，非京户籍家庭1.58万户，巨大的访问量让网站一直处于濒临瘫痪的状态。

“光提交申请就提交了几十次，最后鼓动全家一起上阵才成功。”王先生向时代周报记者感叹道。最终，通过现场审核，使得申请的家庭数骤减到了约7万户，淘汰了近半，但比例供求比例依旧达到35:1。

继“恒大御景湾”项目之后，北京第二批自住型商品房项目—金隅•汇星苑和金隅•汇景苑计划提供自住房5347套，但官方数据显示申请认购的单数达到了21.9万份，求供比例达到了41:1。

按照规定，自住型商品房的销售对象是本市具备购房资格家庭，北京户籍（无房家庭、单身25岁以上、保障房轮候家庭）可优先购买，五年内不得转让。“这7万套（自住型商品房）连有北京户口的购房者都满足不了，没有北京户口的短期内基本没戏”，一位业内人士感叹。

“一下子推出7万套自住型商品住宅，已经是不少了，并集中在2014-2015年上市；2008年，北京一年的商品房成交量也就五六万套，2011年成交也就7万套。正常情况下，北京的商品房的每年总成交量也就八九万套。”北京中原地产市场总监张大伟在接受时代周报记者采访时表示。

“自住型商品住房未销先热，说明此类产品性价比较高，市场热捧程度大。这对于刚需购房者的购房需求释放是利好消息。”专家表示，在目前北京普通商品住宅库存不断减少的情况下，自住型商品住房的推出，将能缓解置业者购房需求的“饥渴”症状。这种住房，符合北京解决住房保障的低门槛策略。但后续能否成为主导，疑虑依然很大。

然而一些夹心层却感叹：“7万套自住型商品房，但是对于北京恐怖的刚需来说只能是僧多粥少，如果购房者没有申请到自住型商品房，普通商品房的房价又越来越高，到时候连变成房奴都成了一种奢望。”

普通商品住房高端化？

据北京市国土资源局发布数据显示，2013年全市商品住宅用地供应面积大幅增加，达到978公顷，完成全年850公顷计划指标的115%，较2012年度增加207%。1月6日，北京土地整理储备中心发布公告，表示2014年将进一步加大住宅用地供应量，其中60%将用于商品房建设，而商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。

任志强对此提出质疑：“在同样的土地面积上，保障房的结构增加了，商品房的价格就要提高，等于保障性住房在推动商品房房价的提高”。

自住型商品房在价格上的先天优势非常明显，如果在同等品质的情况下，普通商品房在其面前很难有竞争力可言，这对于刚需的中低端市场无疑是具备很大的冲击。对此，即使是房企中大佬万科也是一肚子苦水，北京万科副总经理肖劲曾表示：“万科不少项目都是定位于刚需的中低端产品，所以对我们影响肯定会很大，我们正在研究中”。

北京一位地产公司的人士在接受时代周报记者采访时也持有同样的观点：现在很多商品住宅用地在拍卖时都捆绑配建自住型商品房的地块，会令商品住宅的地价成本大大提高，但房企们在这种情况下依旧抢地却也是无奈之举，不做自住型商品房就没地可拿了。结果普通商品住宅被迫高端化或往高端化市场靠拢。

但是，张大伟却认为，所谓自住型商品住宅推高房价的说法并不成立。因为房价是随着预期而变化的，地价高并不一定房价就高（也有亏钱卖的），而且房价从来没有连续涨三年的。根据链家地产的数据统计，截至2月23日，北京新建商品房当月成交量仅为1545套，较上月环比下降了74.7%，较2013年同期下降61.5%，自住商品房政策导致观望的人群大幅增加。

张大伟向时代周报记者表示：“其实，商品房的总供应量还是呈增加状态的。即使要涨，价格也不会涨得那么快。”