首页 > 装修资讯 > 北京楼市市场判断分化加剧踏空风险增加

北京楼市市场判断分化加剧踏空风险增加

https://www.biud.com.cn 2014年03月06日08:11 家居装修知识网

开发商年初在土地市场的大手笔并未能继续让北京楼市疯狂上涨，在经过去年的一轮涨幅后，楼市进入了消化期，市场对于目前居高的价格表现出现了观望情绪，而在这样的氛围下开发商的市场预期也开始出现分化。乐观者认为在地市的烘托下楼市依然会向上走，首都效应是北京楼市的最大保证；而悲观者则认为楼市已经进入周期性衰退期，高价拿地的项目恐将踏空。

市场分化加剧

自2012年底楼市回暖后，时隔一年多的时间，对于市场的未来走向开发商意见再次出现分歧，背后是市场走向的不确定。

进入3月首周，不少项目开始扎堆入市，在定价上可以看出不同项目出现了对于市场判断的差异。

日前，位于大兴天宫院板块的金融街融汇项目开盘，项目报价为2.15万元/平方米，最低甚至达到了1.9万元/平方米，去年7月该项目绑定精装修车位的价格核算下来大约为2万元/平方米。

“这个价格比较合理，相对于去年基本上没怎么上涨。”一位购房者向记者表示。

记者了解到，近期入市的项目大多采取平价入市的策略，与几天前机构发布的3月新盘预测价格略微有些出入。

无独有偶，日前位于孙河板块的龙湖双珑原著也推出了新一期的叠拼产品，对外宣称核算价格仅为3万多元/平方米，这与此前该项目6万元/平方米左右的价格相差甚远，与周边在售的北京院子也便宜了一半多。

“这次推出的是叠拼产品，下叠的单价是6万元/平方米，地上的产权面积为200平方米，同时会赠送100多平方米的地下仓储空间，因此折算价格为3万多元/平方米。上叠中间户型的价格为4万元/平方米，边户为5万元/平方米，因此整体算下来我们这次产品的价格在4万-6万元/平方米。”北京龙湖营销总监王勐向记者表示。同时记者了解到，位于大兴西红门板块的鸿坤·林语墅(楼盘资料) 新一期产品的价格为5万元/平方米，与上一期持平。

与这些项目报价平价开盘不同的是，不少项目依然对于市场抱有乐观态度，如万科五矿如园新一期的报价为6万元/平方米，而上期该项目的售价仅为4.8万元/平方米。同样位于大兴的中国水电云立方(楼盘资料)，这期的报价为2.1万元/平方米，而上期仅为1.57万元/平方米。

“市场要过了3、4月才明朗，双珑原著拿地时的价格比较低，因此我们这样入市的价格对企业而言还是比较理想的。”王勐表示。

踏空风险陡增

楼市就是踩点，踩对了可以说一帆风顺，踩错了就有可能消沉下去。

在北京市场踩错点的案例很多，比如远洋亦庄项目、望京项目，入市之初均面临着销售危机，中信新城项目亦是如此。

现在市场或许正进入了这样一个关键期，去年到今年初包括孙河、台湖、东坝以及西局板块接连上演击鼓传花式的地王争夺游戏，地价不断蹿升。

以孙河板块为例，当初龙湖以2万元/平方米左右的价格拿下了第一块地，随后泰禾、首开以及中粮轮番跟进，每一次市场全惊呼面粉已经远超过了面包，孙河的花最后传到了中粮手中，楼面地价达到了4.8万元/平方米，而现在龙湖推出的叠拼产品最低只有4万元/平方米，中粮的产品如何打造、如何定价，面粉贵过面包预示着面包肯定要涨价，而现在面包的价格并没有那么高，那么手中的面粉该如何处理呢？

面对这样问题的房企很多，比如今年初龙湖和泰禾强势进入西局板块，把地价一举抬高至6万元/平方米的水平上，而近期与西局板块临近的西红门板块的鸿坤·林语墅精装修别墅的报价仅为5万元/平方米，这样后面西局的项目怎么做？

“我就不能理解西局这样的地方，做10万元/平方米的房子怎么会有人买呢？”北京万科副总经理肖劲在拍卖会结束后这样表示。

其实自从土地市场火爆后，各个房企对于土地激烈厮杀互相之间全已经看不明白了，如龙湖与和裕在顺义赵全营地块的争夺结束后龙湖就表示，不知道这样的价格拿下来后和裕的产品将怎样打造。

“现在土地市场的形势就是这样逼得大家不得不高价拿地，至于后期开发什么样的产品只有等拿下地再说，但是不少企业只能硬着头皮往高端走，比如世茂去年在广阳拿下的项目最后要做成类别墅产品，还比如万科长阳的最后组团也是做成了洋房和联排等产品。”亚豪机构研究总监郭毅向记者表示。

楼市调整期到来

尽管开年来土地市场不断攀升，但是楼市成交却是一蹶不振。

继1月惨淡开局后，2月北京楼市成交量再创历史新低。据亚豪机构统计数据显示，2月，北京商品住宅成交2221套，成交面积25.19万平方米，成交套数、成交面积同比分别下滑60%、59%，环比分别下滑68%、66%，成交套数、成交面积双双创下2006年有网签记录以来的历史最低值。

对此，亚豪机构副总经理高姗认为，2月由于横跨春节假期历来是楼市成交淡季，而今年成交量的走低还与当前行业整体所处环境紧密相关。一方面，银行信贷持续收紧造成消费者购房成本上升、购房门槛提高，而自住商品房又来势汹汹，土地供应持续提速，终端供应也在加速增量，在当前买房难而未来前景可期的预期下，刚需购房者观望情绪加重，需方入市积极性有所降低。另一方面，去年底开始执行的限价令直接导致房企放慢推盘，市场供应量一直在持续缩减，1月更是达到历史低位，直接导致春节后市场成交后继乏力。

中原研究中心认为，近期因一些城市的新房传出降价销售的消息，看空楼市的声音此起彼伏，市场预期发生了微妙变化，业主心态因此有所弱化，加之近期信贷持续收紧对于需求释放以及市场信心的影响显著，双重不利因素影响下，3月的小阳春可能成色不足。