杭州楼市：一场非典型降价引发的震动
马年伊始，杭州楼市打了一个“喷嚏”，不曾想却拉响了全国楼市的警报。2月中下旬，杭州德信北海公园率先宣布以低于前期3000元/平方米的售价入市；紧接着，同区域内的天鸿香榭里也以直降6000元/平方米的姿态跟进；引发业内外强烈关注。
楼市降价，从来都是一个令人血脉偾张的话题。尤其是作为国内准一线城市的杭州，此番楼市的“马失前蹄”，也使得唱空房地产大势的悲观论调如潮水般席卷而来。那么，杭州市场究竟发生了什么？未来又将面临什么？新京报记者实地走访了本轮“降价潮”的核心区—杭州拱墅区，试图去寻找这次市场震动背后的故事。
现场直击降价后买房人“挤破”售楼处
“你也没必要对楼盘进行过多了解，一共就没几套房子了，等你了解清楚后，也未必能买上。”3月1日，在位于杭州城北拱墅区的德信北海公园，一位销售人员在指导客户签约的“空当期”，对以购房人身份前来进行咨询的记者没有表现出太多耐心。如她所言，售楼处内摆放的项目预售展板上，在售的特价房源仅剩11套，而在售楼处现场签约、办理贷款手续的购房人已经挤满了半个售楼大厅，尽管已临近中午，前来看房的人仍络绎不绝。
德信北海公园，就是此次掀起杭州乃至全国楼市震动的“震源”，从此前均价19000元/平方米降到目前15800元/平方米，而前来看房的购房人绝大多数是冲着每平方米近4000元的“实惠”而来；而在该售楼处内同时在售的德信旗下另一个项目，与北海公园同处一个区域的德信晓宸，因为开盘单价突破2万元，而鲜有人问津。
与德信北海公园仅一条马路之隔的方正御星售楼处内，记者了解到项目刚刚开盘的楼座均价17500元/平方米，仅有的三两个看房人与对门北海公园形成强烈反差；事实上，包括宝嘉誉峰、金地申花里、耀翔悦尚、万科北辰之光等10余个在售项目，虽然都有各种“买赠”优惠，但优惠幅度有限，看房人寥寥无几。随后记者来到区域内率先“跟降”的天鸿香榭里，此前售价17500元/平方米，目前在售均价为13800元/平方米，降幅最大的房源号称“直降6000元/平方米”。而在现场，记者看到，由于该项目在销售过程中的承诺无法兑现，此前售楼处被砸，场内沙盘区域已拉起了警戒线，销售大厅里警察和维权业主各据一方，尽管如此，仍然有购房者前来看房，当得知11800元/平方米的房子仅有一套，且已出售的时候，多数看房人仍然选择离开。
事实上，此次记者走访的杭州多个板块，包括杭州主城区、江干区、余杭区和萧山区等多个热点区域，在售项目的常规折扣较为普遍，但明明白白降价的项目屈指可数。
样本剖析 北海公园领降，实现尾盘出清
据一位全程关注此次降价的杭州房地产业内人士介绍，从北海公园2月18日宣布降价销售后的三天时间里，208套房源收到超过400组认筹，德信不得不紧急“叫停”认筹。而在27日，根据杭州官方售房数据显示，北海公园仍有119套房源为可售状态。
“目前剩下的也只是一些顶层或者底层的边缘户型，项目基本实现了清盘状态。”德信地产集团营销副总监杜盛这样告诉记者，这次北海公园是整个集团百亿战略中具体的一个动作，也反证了肯定和资金链没有任何关系。“否则我们也不会在宣布降价的当天，同时去摘得杭州核心区域的地块。”杜盛强调。
而接受记者采访的多位杭州房企人士都认为，这次德信北海公园的降价促销总体“利大于弊”，不管是正面还是负面传播，效果是全国范围内的轰动性，并且换来的是尾盘出清。
在杭州东田房地产公司营销总监韩剑看来，对于尾盘销售而言，即使项目折让了一部分利益，但从整个价格体系来看依然是“稳赚不赔”的买卖。据他分析，根据北海公园实际成交价格测算，北海公园实际的降价在每平米2000元左右，并没有宣称的三四千元；如果按照一年时间和在一个月内清盘的财务成本相比，前者远不止2000元。相当于降价10%，而根据目前的信托融资成本，就可以达到20%甚至更高，这样折算下来，用有限的降价空间换取时间成本，很合适。
市场反应 仅有一个项目跟风降价
既然北海公园的以价换量被杭州地产业内普遍看作是一次成功的营销案例，但明确表示跟风的项目，截至目前仅有天鸿香榭里一个。到记者截稿日，天鸿香榭里相关负责人仍未接通电话，但据公开资料显示，此次降价当天，项目所推房源便实现去化九成。
记者通过多方了解到，天鸿香榭里入市三年，销售情况并不乐观，较高的地价和持有成本下，与近邻万科北宸之光、滨江万家名城相比，无论从品牌价值还是产品打造能力，天鸿都无法与后者抗衡，因此销售压力巨大。“就是借着区域项目降价的契机，天鸿做了跟随策略。而且相比德信北海公园，天鸿是真的降价。13800元/平方米仅仅是个成本价。”一位不愿透露姓名的房企人士坦言。
在悦尚售楼处内，一位前来看房的张姓购房者告诉记者，杭州核心区的很多楼盘早已突破2万，拱墅区的价格相对较低。“未来继续降的空间也不会太大了，毕竟也有成本。”张先生认为。
“如果不是万达广场进驻，大桥西板块并没有什么利好。这个区域的合理价位应该在13000-15000元/平方米左右，之前被过度热炒了。”韩剑指出，去年杭州楼市销售排名靠前的项目都出自那个区域，实际上已经去化了大多数存量，目前不少项目已进入尾盘阶段，并不具备跟随降价的条件。
杭州中天房地产副总经理金伟成也告诉记者，从去年整体来看，外来的开发商去年销量都不错，本土房企去年都极少拿地，资金量并不存在问题，也就不需要通过降价来弥补或者维持现金流。如果真的存在这个问题，大家都跟着降价，那市场才是真的进入拐点。
据杜盛介绍，今年德信地产在杭州还将会有3个项目陆续开盘，而当记者询问德信目前在售的其他项目，是否会继续跟进北海公园的调价动作时，他表示：“所有在售项目销售情况符合预期，目前并未得到集团明确的消息。”
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