楼市分类调控告别“一刀切” 地王与鬼城并存

“双向调控！”在谈到2014年楼市调控方向时，全国政协委员、住建部部长姜伟新只点出这样一个关键词。

其内涵可以从李克强总理的政府工作报告中窥得大要。在论及房地产调控时，报告指出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

紧接着，全国政协委员、住建部副部长齐骥就“双向调控”做出了详细解释——所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出，而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

这样的表述和外界的前期猜测并无太大差异，即在市场明显分化的背景下，楼市调控将因地制宜，不再“一刀切”，变堵为疏，注重增加供给。

多名接受采访的业内人士认为，分类调控的思路体现了与时俱进的思维，目前，国内楼市已经出现明显分化，调控难度加大，根据不同城市自身需求来调控，会更有利于区域的发展，也更有利于房地产市场的长期健康发展。

“地王”与“鬼城”并存

在刚刚过去的2013年，众多品牌房企们疯狂地涌入一二线城市，这一集体“用脚投票”的举动不仅让一二线城市房价地价节节攀升，也让多数三四线城市倍感凄凉。日前，又有包括绿地集团、旭辉集团（00884.HK）在内的多家房企高层对本报记者表示，为了规避风险，原则上不再进入三四线城市。

2013年以来，不论是70个大中城市房价走势，还是各类城市土地成交情况均表明，国内楼市的分化特征已经非常明显。

住建部政策研究中心主任秦虹在近日举行的一次论坛上表示，目前，房地产市场分化的格局更加明显，体现差异化的地方政策开始发挥作用。“北上广深四个一线城市在去年11月份，房价同比上涨全部都超过了20%，但70个大中城市平均房价上涨幅度同比不到10%。全国657个设市城市的房价同比平均涨幅，估计连5%都不到。”

秦虹表示：“目前已经很难用一个词来形容国内的房地产市场是涨还是跌，因为它出现了一个分化。特大城市房价过高和较快上涨，急剧放大了有房者和无房者、有房多者与少者之间的利益冲突，也吸引了大量投资投向房地产，土地价格也不断攀升，不利于经济转型发展。中小城市住房供给超过需求，实际上是透支了未来的市场需求，房地产开发沉淀了大量资金，将会影响金融的安全性，进而对国民经济的安全发展带来威胁。”

这样的分化效应同样出现在土地市场上，克而瑞研究中心今年2月发布的报告显示，目前来看，各线城市土地市场成交进一步分化，一线城市土地市场成交持续火热，三四线城市从去年至今并无起色，二线城市去年表现相对较好，但也开始显露出趋冷苗头，尤其是部分房价偏高、市场过热的二线城市。

去年参加了全国政协经济委员会组织的全国房地产系统调研的全国政协委员、中国银行监事梅兴保认为，2014年房地产的情况比2013年要复杂多变一点，整体市场出现明显分化。

梅兴保表示，房地产系统性的风险目前还难以判断，但个别地方和个别企业以及一些三四线城市，前两年在土地财政的驱使之下，很多土地的优惠政策，引起了一些一二线城市的房地产商蜂拥而至，盖了大量的商品性住宅，但学校、医院等周围设施不配套，可能会扛不住。

一家大型开发商提供给的数据显示，过去三年，国内人均新增建筑面积最多的城市，多数是三四线城市，其中部分城市如鄂尔多斯、营口、温州已经爆发危机，同时，少数二线城市，如沈阳等，也面临供过于求的压力。相对来说，一线城市则供不应求，未来房价上涨的压力仍较大。

显然，一二线楼市的过热和部分三四线楼市的低迷，都不是好的现象，楼市分化也给房地产调控带来难度。在这样的背景下，全国性的“一刀切”政策不仅缺乏针对性，效果也将大打折扣。

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