房地产调控思路转向注重长期制度建设

没有过多强调对房价的抑制，没有重申严厉的行政调控，今年全国两会关于房地产调控的表态虽然不多，却让人们看到了房地产调控思路的重大转变。告别频繁变化、全国“一刀切”式的行政调控，今后显然将转为逐步建立房地产领域长效机制，注重长期制度建设，完善市场化的管理模式。

政府工作报告提出了本届政府的房地产“调控”思路，对完善住房保障机制做出详细的部署，提出做好房地产税立法相关工作，还提出针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

房地产调控全国“一刀切”的时代即将过去。由于部分二三线城市存在商品房滞销、库存量大的现状，而一线城市房价供需不平衡、房价依然持续上涨，未来房地产调控将更注重不同城市、不同区域之间严重分化的现实，进行分类调控。分类调控还意味着未来注重局部调整，减少全国式的整体调控；强调经济手段调控，减少行政手段；强调地方政府主导调控，弱化由中央政府主导的行政调控。

住建部副部长齐骥在全国两会期间表示，将根据各地房地产市场的具体情况进行分类指导，热点城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，继续执行限购、限贷政策；而对于库存量较高的城市，则要控制住宅用地供地规模，控制供应结构。一些房价持续上涨的热点城市，仍旧呈现供需不平衡的态势，应千方百计增加供应，尤其是中小套型供应。这就意味着，房地产市场的“去投资化”、“去杠杆化”将是一线城市的调控方向，但是库存量大、需求不足、量价齐跌的城市，将有可能对限购限贷政策有所放松，重视消化存量，控制商品房新开发规模、控制土地供应。

弱化行政手段是房地产调控思路的一大重要转变。此次两会未提及强制要求地方政府制定并公布当年度的房价控制目标，也未出现“遏制房价过快上涨”的要求，未来行政手段对房地产市场的干预将逐步减少。以高端楼盘预售证审批为例，预计将出现一定的松动。2013年北京（楼盘）一度施行严格的“限价令”措施，要求开发商对商品住宅的预售报价不能高于同等项目以往的成交价格，否则很难获得项目预售许可证。而2014年以来这种情况得到改变，北京高端楼盘的上市速度明显加快。

政府改变了过去以房价调控为核心的思路，强调完善保障房机制。报告提出以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度。有针对性的要求提高大城市保障房比例，将有效增加保障房供应，改变供不应求的局面，抑制房价持续上涨。同时提出公租房和廉租房并轨，发展共有产权住房，意味着以后保障房体系将分为两大部分，并轨后的公租房用于出租，共有产权住房用来销售，改变了以往多种类型保障房并存的混乱局面。既可以满足不同层次的住房需求，又能够便于管理，减少保障房分配过程中的不公正行为。

房地产税也被提到了重要的位置，并强调做好房地产税的立法工作，有利于完善房地产领域税制，体现了用经济手段进行调控的全盘思路。房地产税制的完善将能够起到调节房地产供给、抑制投资投机需求、减少资源浪费、改变地方政府土地财政模式的作用。房地产税与房产税含义不同，目前上海（楼盘）和重庆（楼盘）对个人住房有条件征收房产税，而房地产税是一个综合概念，涉及房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税等等。房地产税不仅涉及新增房屋持有环节税负，还需要将涉及不动产开发、交易，保有全链条中各个环节的税全盘考虑。

通过房地产税来增加投机投资者的持有成本，也是调控思路转变的重要方向。房地产领域的消费税和空置税可能是未来的重要税种，消费税实行累进税制，对购买首套住房实行免税，二套房实行低税率，三套及以上的住房征收高额税率，空置税则是向空置的房屋征税。

从资本市场来看，房地产行政调控的手段也正在远去，自2009年以来关闸的上市房企再融资显露放松迹象，也体现了市场化思路，众多房企正在积极推出再融资方案。万科“B股转H股”方案获得证监会批准，招商地产和迪马股份的再融资处于审核中，还有逾30家房企正在排队等候审核。上市房企再融资若得以放行，将极大缓解房企资金紧张状况，加大开工建设的力度，有利于增加市场供应，改变供需不平衡格局，最终达到稳定房价的目的。

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