谢逸枫：前2月全国房市呈量价涨幅回落态势

导语：中国国家统计局2014年3月13日发布“2014年1－2月份全国房地产开发和销售情况”显示，2014年1－2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。今年1－2月份，全国商品住宅销售面积9377万平方米，同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7个百分点;住宅销售额5985亿元，同比下降5.0%，增速比去年全年回落31.6个百分点。融资方面，1－2月份，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增速较去年全年回落14.5个百分点。其中，国内贷款4913亿元，增速回落8.3个百分点;利用外资50亿元，下降43.2%，而去年全年增速为32.8%;自筹资金增速也回落近10个百分点。

前2月全国房市总体看平稳上升，指标增幅回落。一是房价上看,1-2月全国销售均价同比下跌，全国商品房和住宅销售均价分别为6774元/平方米和6383元/平方米，同比止涨转跌，跌幅分别为3.6%和3.8%。二是需求上看,销售指标同比增速止升转降，但绝对水平仍处历史同期高位。尽管前两月全国商品房和住宅的销售面积和销售额均止升转降，但绝对量仍处历史同期较高水平。各地区销售面积、销售额增速均有明显回落。三是供应上看，投资额增速小幅回落，新开工和竣工面积同比增速止升转降。四是资金上看,整体增速明显放缓，定金及预付款、个人按揭贷款增速继续回落。总体来看，除利用外资同比出现大幅下降外，其他各项资金来源增速均有所提高，但整体资金来源增速较2013年全年明显放缓。随着销售同比增速继续回落，定金及预付款、个人按揭贷款增速明显降低，表明销售回款压力继续加大。从数据的变化看，中国楼市呈现分化加速与深度调整的走势。

今年前2个月，全国商品住宅市场呈量价涨幅回落态势,主要是受春节假期、信贷紧缩、对政策预期不确定等因素影响。3月楼市“小阳春”的态势已开始显露,预计3月开始，市场会逐渐回归走势。

多项指标增速下降是短期性的正常调整，未来市场平稳发展趋势不变。前2月全国房市的指标增幅回落，主要是季节性和统计及房贷收紧的重叠因素。一是传统淡季，市场购买情绪不高。二是去年房市数据的统计基数值偏高，前2月楼市逐渐降温明显。三是受到房贷收紧与去年系列调控的影响，商品房买卖市场热度下降。

进入2014年以来，银行出于风险考虑，信贷紧缩、新项目投资放缓是房地产开发增速放缓的直接原因。内地房地产企业海外扎堆发债，使借贷成本正逐渐上升，加之美国退出量化宽松给人民币带来贬值压力，导致了地产债券对海外投资者的吸引力下降。

房贷日益收紧现象不仅仅出现在一线城市，“房贷荒”已在二、三线城市中持续深入蔓延。22个城市中首套房贷款优惠利率几乎绝迹，其中10个城市上浮5－15个百分点。首套房贷款利率优惠的取消很大程度上削弱了刚性需求的购买力，增加购房成本抑制其购房需求，银行贷款的收紧同时也会给购房者造成成交量下降、房价看跌的市场预期，延迟其购房决策。3月是楼市传统的小阳春，银行对首套房优惠利率的取消以及放款时间的延长，势必将削弱刚需的购买力。对于房地产市场而言，2014年信贷环境将比政策环境影响更为深远。

2014年1-2月份全国房地产开发和销售情况

一、房地产开发投资完成情况

2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.2%。1-2月份，东部地区房地产开发投资4792亿元，同比增长19.1%，增速比去年全年提高0.8个百分点;中部地区投资1508亿元，增长21.5%，增速提高0.7个百分点;西部地区投资1656亿元，增长17.9%，增速回落4.7个百分点。

1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积529593万平方米，同比增长16.3%，增速比去年全年提高0.2个百分点;其中，住宅施工面积380952万平方米，增长13.5%。房屋新开工面积16693万平方米，下降27.4%;其中，住宅新开工面积12279万平方米，下降29.6%。房屋竣工面积12418万平方米，下降8.2%;其中，住宅竣工面积9266万平方米，下降10.6%。

1-2月份，房地产开发企业土地购置面积4062万平方米，同比增长6.5%，土地成交价款1000亿元，增长8.9%。

二、商品房销售和待售情况

1-2月份，商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%。其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积下降8.0%，商业营业用房销售面积增长8.4%。商品房销售额7090亿元，下降3.7%。其中，住宅销售额下降5.0%，办公楼销售额下降17.1%，商业营业用房销售额增长7.9%。1-2月份，东部地区商品房销售面积5089万平方米，同比下降6.0%，销售额4356亿元，下降9.6%。中部地区商品房销售面积2800万平方米，增长15.1%，销售额1405亿元，增长14.3%。西部地区商品房销售面积2577万平方米，下降1.8%，销售额1329亿元，增长1.3%。

2月末，商品房待售面积51397万平方米，比去年末增加2102万平方米。其中，住宅待售面积增加1770万平方米，办公楼待售面积增加64万平方米，商业营业用房待售面积增加233万平方米。

三、房地产开发企业到位资金情况

1-2月份，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增长12.4%。其中，国内贷款4913亿元，增长24.8%;利用外资50亿元，下降43.2%;自筹资金8256亿元，增长12.6%;其他资金8045亿元，增长6.3%。在其他资金中，定金及预收款4947亿元，增长6.3%;个人按揭贷款2116亿元，增长2.9%。

四、房地产开发景气指数

2月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.91，比去年12月份回落0.30点。

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