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房地产业人士纵论“两会后的政策变化与楼市走向”

https://www.biud.com.cn 2014年03月18日20:59 家居装修知识网

以“两会后的政策变化与楼市走向”为主题的易居论坛刚刚落幕，来自房企、基金、营销以及研究机构的人士，对中国楼市政策和市场走向提出了不同的见解。但大家对今年楼市均表“谨慎乐观”。

某研究中心披露：今年1-2月，全国楼市成交较疲软，其中一线城市成交下降幅度达50%，二线城市也出现较大的下滑。而据上海某房地产研究院的市场成交报告，2月份，全国30个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少了34.0%。

某研究中心总经理孟音就3月份1-13日的数据分析，全国楼市成交并没有明显回升，最大的原因也还是供应没有大幅增加。她认为，整个楼市的基本面还是不错的。如2月份月度销售额在人民币10亿元以上的项目，在全国一、二线城市有近20个。这些热销项目的个数并不比去年同期的项目少。

上海某房地产研究院副院长表示，3月份上旬没有出现期待的反弹，说明市场发生了微妙的变化。尤其是一线城市没有延续强势，给此前在一线城市疯狂拿地的房企带来“被套”的风险。

今年两会《政府工作报告》中，未提“遏制房价过快上涨势头”。而此前的2005年至2013年的连续8年中，每一年的《政府工作报告》都提到了“调控”、“遏制房价的上涨”等。在与会者看来，今年两会不谈房价，恰是市场的一种进步。

海富通基金地产研究员石红军博士指出，如果从“温饱、小康、富裕”三个层次看，目前中国房地产市场基本上还是处于满足温饱的阶段。尽管有相当多的人希望住得更好，但最大的问题是，仍有好多人没有合适的住房。由于限购、限贷等政策，好多改善型需求也没有得到有效的满足。从户型结构看，目前80%的产品在满足刚需市场。因此，不谈房价，注重从新的方式做好楼市调控，才符合长效机制的调控思路。

大家以为，从行业大趋势看，目前中国楼市处于高位盘整、高位震荡态势，但依然呈现持续发展的趋势。但市场结构已发生了各类分化的现象。

从现实情况看，市场分化的最大表现为城市的分化。据上海某房地产研究院调查，三四线城市的库存在近3年一直保持匍匐前进的态势，其上升的动力要强于一二线城市。

石红军提醒，须警惕三四线城市的“空城”、“鬼城”问题。不过，也没有必要就此持看空的观点，毕竟从新型城镇化的角度看，未来发展中小城市仍是中央政策的导向。但他仍看好一二线城市的楼市走向。就中国楼市越来越多地融入国际市场因素问题，上海嘉城兆业房地产有限公司副总裁周国平认为，中国房价上涨的根本原因不在于供需关系，而在于汇率问题。从2015年中国承诺完成汇率自由兑换、美国最终退出QE计划等要素看，预计在2015年年底会出现新的变化。当汇率发生变化时，中国的M2就一定会下滑。市场预期下来的时候，各类资本会撤离，这个时候就是楼市做空的时候。

上海某房地产研究院综合研究中心总经理崔霁不以为然：如果中国的利率市场化结束、汇率改革加速等环节到位，那么对高端市场的投资需求将发生比较大的变化。很多财富群体不再投资房地产市场，而会选择涉足境外投资。当然，这样一个过程，需要以汇率市场化的金融改革比较顺利为前提。

该房地产研究院最新发布的报告称，今年1-2月份中国楼市各项指标纷纷出现下滑，而各类宏观经济数据呈向上攀升态势。

石红军预计，今年的楼市短周期将是一个V型走势，下半年一定是正增长的态势。

周国平担心，随着互联网带来的各种冲击、金融信贷趋于收紧，房企的资金链会变得紧张。从回笼资金的角度看，房企今年的库存去化压力会加大。

上海某房地产研究院院长张永岳教授总结指出，房地产是影响中国经济社会发展的重要产业。中国政府的楼市调控将会更尊重市场，更注重建立长效的发展机制。新形势下，各类市场主体需要客观认识市场新的动向，解读新的楼市精神，把握未来形势的走向。在满足住房需求、开发方向、商业模式创新等方面积极进取。