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万科北京项目低于预期价格开盘市场再现“拐点论”

https://www.biud.com.cn 2014年03月19日07:59 家居装修知识网

原本计划卖2.6万元/平方米的精装房，开盘却以不足2.2万元/平方米的毛坯房出售。北京南六环外大兴区的住总万科橙项目一经入市，即被搅入降价传言，这一举动背后可能暗藏的趋势性信号，瞬间引发极大关注。

一线城市一直被开发商认为是住宅投资的避险区域，在北京成交疲软的现实下，品牌房企降价，是否将开启新一轮降价潮、一线城市房价拐点是否到来？

精装变毛坯

住总万科橙位于大兴区天宫院区域，在距国贸约36公里外的北京南郊，由北京万科与国企北京住总集团联合开发，户型包括92平方米的三居和75平方米的两居。

“这个盘我去年年底和今年年初去了三次现场，都是报价每平方米2.6万元以上的精装，为了能买上，销售让我按每平方米3万元准备钱。”一位不愿透露姓名的年轻购房者昨日如是说道。

据开盘前项目销售人员传达的信息，住总万科橙项目将以精装房交房，均价在2.6万元/平方米左右。而3月16日开盘时，该项目交房标准从精装修改为毛坯，均价也调整为2.2万元/平方米上下。有媒体进而测算，万科同档次项目装修标准约在1500~3000元/平方米，刨去装修价格，住总万科橙的开盘价格要比万科的预期价格降低超过千元。

昨天上午，虽距开盘已过去两天，住总万科橙的置业顾问董小姐仍不时接到客户打来的咨询电话。她对《第一财经日报》记者透露，上周开盘的一期项目共有333套房源，户型以两居为主，吸引了1140人排号，开盘首日，以约2.2万元/平方米的成交均价售罄，当时，对于一次性付款的客户，还给出了98折优惠。

“建委就是这么批的，开发商没法决定。”而对于入市价格的下调，董小姐的说法是，开盘前，项目开放样板间时，该项目销售人员一直按2.6万元/平方米左右的精装房进行推介，但最后主管部门批下来的预售证，限价为2.2万元/平方米。

跑量？

关于项目的调价原因，昨日下午，北京万科对《第一财经日报》等媒体的书面回应称，住总万科橙项目去年9月开放示范区，首期产品今年3月中旬开盘销售，开盘销售均价为21680元/平方米。关于价格，其表述为：严格按照政府相关部门指导意见进行定价销售。而关于改为毛坯房的举动，北京万科称，住总万科橙项目本次开盘销售产品仍继续为客户提供装修房服务，但属客户自愿行为，不强制捆绑销售。

亚豪机构市场总监郭毅对本报记者分析表示，万科此举不能理解为降价，而是低于预期价格开盘，而万科之所以会调低预期、平价推盘，既有被动限价因素也有主动调整的原因。

郭毅说，调整的原因，一是了解到主管部门对于该项目的毛坯和精装的指导价格后，权衡精装成本的投入，出于利润最大化的目的选择毛坯，二是毛坯交付的价格偏低，有利于降低购房门槛，拉动项目热销。

住总万科橙项目所在的大兴天宫院板块，保利首开熙悦春天、金融街[0.22% 资金研报]融汇等精装项目定价约2.3万元/平方米，鑫苑鑫都汇等毛坯项目定价则在2.1万元/平方米左右，均低于市场预期。在亚豪机构副总经理任启鑫看来，这无疑凸显开发商降低购房门槛、平价跑量的心态。

拐点来了？

在北京成交疲软的现实下，住总万科橙项目的举动可谓一石惊起千层浪。关于北京等一线城市楼市走向拐点的猜测也不胫而走。

去年，北京土地市场火爆，一线城市一度被开发商视为住宅投资的避险之地，然而与去年3月楼市的极度火爆不同，北京2014年楼市成交，可以用疲软来形容。中原地产研究部统计数显示，今年3月上半月，北京新建住宅签约3346套，二手房住宅签约3906套，累计签约7252套，创造了北京楼市近年来的签约量最低值。

国家统计局昨日发布的2月70个大中城市住宅销售价格变动情况也显示，2月北京一手商品住宅价格指数自2013年11月以来，连续四个月出现同比、环比涨幅双双下滑。

北京的房价会不会降？北京亦庄某项目销售负责人昨日告诉记者，这个问题他近期被多次问起，他所在的项目去年年底开盘的精装房源成交均价为2.1万～2.2万元/平方米，目前还剩少量尾房，价格较去年没有变化，但公司“不愿意留”，希望将尾房快销回款。

“银行不放贷款，开发商拿什么钱拿地，只能快速卖项目。”这位负责人仍不赞同北京房价走到拐点的看法。

然而，也有一种说法是，一线城市的需求并非像想象中那么刚性。在中原地产首席分析师张大伟看来，一线二线城市的需求并不刚性，相比三四线城市，一线二线房价处于高位，大部分购房者都是借助贷款等信贷工具，一旦信贷收紧，需求可能会明显萎缩。

对此，RET睿意德董事商十磊的判断是，万科橙预售证审批均价与区域内精装项目价格相当，并小幅超过了区域内毛坯房项目的价格，由此可见万科橙项目降价一说并不成立。同时对比2013年下半年天宫院板块成交价格情况，2014年天宫院板块项目预售证审批均价反而有小幅上升。他指出，万科橙销售价格低于市场预期，充其量只能说明北京楼市的涨幅收窄趋势显现，大方向并无反转。