地产金融的震荡之年：开发商将为资本打工？
进入马年以来，房地产融资市场坏消息不断。
先是传出兴业银行[0.68%资金 研报]暂停房地产供应链贷款和夹层贷款，以及地产基金背景的德信资本为买地在杭州降价销售，导致A股两市地产股股价大幅下跌。随后，又曝出宁波地产界曾经的大佬浙江兴润置业轰然倒塌，留下超过35亿元的巨额债务，目前企业资金链断裂，已经严重资不抵债，当地已经成立专案组和应急工作领导小组处置相关工作。
有业内人士乐观认为，这些事件仅是个案，之间并无明显关联。事实上，即使此前在业界疯传的央行“107号文件”，也不会彻底封死房地产业的融资。3月17日中国证券投资基金业协会颁发的私募基金管理人登记证书中，首批五十家私募基金管理机构就有一部分从事房地产投资基金的管理。
阳光城[8.59% 资金 研报]总裁陈凯说，房地产未来将从重资产行业，转向为轻资产。类似美国铁狮门这样的房地产基金管理公司有希望成为未来的房地产主流。
融资环境的震荡期
“兴润置业的情况应该只是个案，这家企业此前在浙江宁波高价拿地开发别墅产品，受到这一轮三四线城市市场低迷的影响，加上宁波的库存积压比较严重，导致项目去化遇到严重障碍，最终拖垮资金链。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，兴润置业的案例不能算是行业发生系统性风险，部分企业的违约对于行业的良性发展会产生促进作用。
宏源证券[0.00% 资金 研报]研究报告认为，造成兴润置业资不抵债的原因更可能是土地价格下跌，引发房企资产负债表恶化。通过wind梳理数据发现，自去年4季度以来，40个大中城市成交土地楼面均价出现徘徊回落，其中一线城市仍然保持着波动上行，但二线城市波动中趋势下行，三线城市趋势向下。随着土地价格回落和成交溢价率下降，土地市场冷却，可能带来房企资产负债表恶化的冲击，造成更多的风险问题暴露。
事实上，随着兴业银行于今年2月末叫停房地产夹层融资，商业银行试图通过收紧表外业务控制房地产风险的意欲表露无遗。光大证券[-0.79% 资金 研报]研究报告认为，虽然此前兴业银行的行为并不代表银监会及商业银行对于房地产融资的普遍看法和策略，但反映了整个银行系统对于影子银行将进一步收缩。由于兴业银行是所有银行中同业资产占比最大的，且2013年以来信托受益权类的同业资产增长较快，可以说本次收缩是对部分同业资产的进一步调整，预计其他银行也会跟进收缩。
此外，今年的货币政策似乎没有放松迹象。根据李克强总理在政府工作报告中关于货币政策的表述来看，一方面，在保持总量政策稳定的同时，积极盘活存量、用好增量；另一方面，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，引导货币信贷和社会融资规模适度增长，今年广义货币M2预期增长13％左右。此外，今年将继续推进利率市场化，扩大金融机构利率自主定价权。
朱一鸣认为，这样的定调说明信贷总量依然维持适度从紧的格局。事实上，在互联网金融、利率市场化改革等多方冲击下，银行间资金成本上升已是不争事实，这种趋势似乎已不可逆转，在银行业依靠存贷息差获取的利润趋于减少后，银行更多将贷款目标转向企业贷等更高利润的领域，个人住房贷款利率居高不下的局面恐将难以改变。
2014年以来，房贷额度未见放松、利率不降反升的情况给各地房地产市场造成冲击。在今年1~2月全国主要城市成交出现明显下滑后，3月份市场依然没有好转的迹象，业界期盼的“小阳春”尚未出现。
朱一鸣认为，李克强总理提出整顿影子银行已有时间表，以地产信托、房地产私募基金为代表的“影子银行”产品年内有进一步收紧的可能。由于今年货币政策依然维持偏紧的局面，房地产开发贷款与按揭贷款等表内业务仍将受到限制，如果表外业务也同时收紧，加上美联储逐渐退出量化宽松政策导致海外融资成本上涨，今年房地产资金面实在不容乐观。
但也有业界人士认为，国家治理影子银行，根本目的还是在规范市场，并不是彻底关掉房地产的融资闸门。为此，歌斐资管创始人、执行董事殷哲还用歌斐房地产基金能顺利拿到“牌照”一事来证明这一观点。3月17日，中国证券投资基金协会颁发了首批50张私募基金管理人登记证书，歌斐旗下的房地产基金便是其中之一。根据歌斐资产公布的数据，截至去年底，歌斐管理的房地产基金规模高达260亿元。
开发商将成为打工仔？
“我们最近才刚跟银行谈成一笔贷款，利率还是比较便宜，现在银行对于大型房地产企业还是很看重，受影响的更多是中小型房企。”保利地产[-0.44% 资金 研报]董事会秘书黄海日前向《每日经济新闻》记者表示。
陈凯告诉《每日经济新闻》记者，在目前的金融环境下，那些年销售超百亿的房企，比销售只有一二十亿的房地产企业更容易获得贷款。
出于这样一个原因，很多房企都通过高负债扩大规模。近两年来，诸如泰禾、融信等起家于福建的房企凭借积极扩张的高周转策略，在销售业绩方面取得爆发性增长。然而，对于迅猛增长的业绩，企业土地投入增幅更大，部分企业拿地金额甚至超出销售额。
根据某研究中心监测数据显示，以融信地产为例，2013年以来拿地金额超过240亿元，而融信目前仅10个在售项目，其2013年的销售金额约为120亿元，只为同期拿地金额的一半。
据悉，阳光城和泰禾2013年三季度末的净负债率分别高达158%和245%，大大超出行业水平。上述房企高管认为，尽管眼下高速扩张使得诸如泰禾这样的企业业绩实现成倍增长，但高负债情况下企业融资难度加大，资金链一再收紧，增加了企业未来的运营难度，一旦运营不利极易遭遇较大损失甚至破产。
此外，中小型房企“出局”的现象也愈加明显。根据中原地产的研究数据显示，最近数周，内地一些产权交易所的房地产类项目挂牌在增加。截至2月25日，北交所挂牌的房地产类项目达到了27宗，其中2014年以来挂牌的项目达到了19宗。上海产权交易所的挂牌房地产类项目也达到了16宗，合计市值接近百亿。
“如果市场出现剧烈波动，越来越多中小型房企需要卖股权求生存之时，那些经营稳定、手握重金的企业反而会成为受益者。”朱一鸣认为。
陈凯认为，中小地产商的结局，也并不是那么悲惨。一些中小地产商可以选择拥有私募基金管理人登记证书的房地产私募合作，通过他们融资获取发展的机会。只不过，在这种模式下，开发商将慢慢变成房地产金融机构的“打工仔”。这也是全球房地产开发行业发展的普遍规律。
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