关于两会对于别墅市场的影响

今年两会《政府工作报告》中，未提“遏制房价过快上涨势头”。而此前的2005年至2013年的连续8年中，每一年的《政府工作报告》都提到了“调控”、“遏制房价的上涨”等。有关专家认为，今年两会不谈房价，恰是市场的一种进步。

《政府工作报告》中提及房地产工作重点有以下几个方面：

加快房地产税立法

上海和重庆房产税征收已有两年以上，近两年的房价上涨幅度依然排名国内前十位；世界上许多国家或地区都有物业税或同类税收，但在金融危机之前，多数地方经历了较长时间的房价持续上涨。

由此可见，有了物业税或同类税收，即使短时期内房价下跌，最终房价仍然可能回归高位。试图以房产税来降房价的目标从根本上是难以实现的。从根本上来说，房价由供求关系决定，市场供求旺盛时，房产税易成为上涨推手。北京等一线城市，需求尤其是刚性需求十分旺盛，短期内无法扭转需求与供给的关系，当需求大于供给时，市场将会将房产价格转嫁至房价承受者头上，此时，房产税反而助推了房价的上涨。

有关专家认为对于别墅市场，房产税的影响很小。从目前已试点的地区和国际普遍情况来看，房产税很有可能是在评估值（基本是市场成交价的50%）基础上减去免征额，税率在1-3%，实际税负成本为房产价值的0.25-0.5%，远远小于房产的出租回报率以及增值率，再加上别墅市场客户支付能力相对较高，房产税对其的影响相对较小。

完善住房保障机制，推进公租房和廉租房并轨

从别墅和保障房的客群来看，两者客群明显不一样，别墅客群正是保障房制度限制的群体，不会对别墅市场客群产生分流。

北京出让的住宅用地，多数在竞拍达到上限后，在规划面积中竞拍保障性住房的面积，甚至出现保障性住房面积占到规划面积的百分之百，从而减少了普通商品住宅的面积，更是提高了普通商品住宅的单价，也会减少普通商品住宅的供应量而增加了其稀缺程度。北京今年的土地供应中，保障性住房的面积将占到50%以上，意味着普通商品住宅的供应将大幅减少，项目未来竞争项目将会减少，更多的改善型客户会挤压至现有的存量项目，别墅市场前景看好。

针对不同城市分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求

从供求关系上看，增加中小套型商品房和共有产权住房，相应的大套型住房及别墅产品将会减少供应，增加别墅产品稀缺性。

本次“双向调控”政策出台，主要针对目前二三线城市（杭州、常州、鄂尔多斯等）房地产市场的新增供应和库存量大等结构性失调造成的供需不平衡，政策对一线城市基本无调整，所以对于北京别墅市场基本不存在影响。

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