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向松祚：楼市拐点很快到来万科策略不是空穴来风

https://www.biud.com.cn 2014年03月25日13:54 家居装修知识网

　　CCTV2《央视财经评论》：小开发商违约撩动金融神经?

　　昨天晚间，央行的官方微博上发布信息称：个别的外媒报道《中国央行紧急讨论救助小型房地产公司》与事实不符;人民银行未参与浙江兴润置业相关风险处置。那么，浙江兴润置业，这家名不见经传的房地产开发企业为什么会被央行点名提及呢?涉及到这家房地产企业的风险究竟有多大?这场风波又是怎么发生的?央视财经频道主持人陈伟鸿和特约评论员中国农业银行首席经济学家向松祚、著名财经评论员刘戈共同评论。

　　小开发商违约掀起大风波;央行发声，行业关注，24亿信贷违约背后究竟隐藏多大的风险?大开发商降价引发小地震，真降还是假衰?万科变调，楼市拐点又来了吗?

　　向松祚：中国的房地产市场现在进入到了神经敏感期

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　我相信外媒报道人民银行参与救助房产公司是缺乏常识的一个报道，因为人民银行作为中央银行，它不会参与具体的企业，它只会去参与商业银行和金融机构的事，包括相关政策的制定。为什么这个会引起这么大的关注?我有一个词就是，中国的房地产市场现在进入到神经敏感期。什么叫神经敏感期?就是说现在大家看不太准了，到底房地产价格是继续往上涨，还是会下降，甚至会快速下降，或者像有的人讲说崩盘或者是暴跌?所以现在大家对于房地产的每一个信息就高度的敏感，特别是有些房地产公司出现了违约，那当然这可能是非常不妙的一个信号。哪怕是星星之火，也会让大家神经高度敏感。

　　这么一个小小的，或者说冰山的一角，其实它揭示了房地产对整个中国经济，中国金融巨大的关联度，就是说我们讲有3个60%可以来概括这个事。中国的所有的经济60%跟房地产是有关系的;第二个就是中国的金融和整个金融体系的信贷资产，有60%是直接和间接以房地产为抵押的;还有就是居民家庭的财产有60%是买的房子。所以如果房地产价格开始下降，如果一些房地产商出现信贷违约，它必然要降价卖房，降价卖房会不会引起连锁反应，造成房价大幅度的下降?那么大幅度的下降必然会引起金融体系的风险上升，必然会使得至少部分大量买房子家庭会出现负资产。这当然是一个大事，所以确实值得高度去研究。

　　当然我们必须要个案的去分析，不是说每家公司都有类似的问题，要根据不同的地区，不同的公司来看，有一些公司，比如像浙江这个公司，当然它也不是个案，就是说它的负债除了银行贷款，还有其他的民间借贷。所以说除了银行，正常的银行贷款以外，特别是一些没有上市的这些房地产公司还有大量的民间借贷，所以这个链条可能是相当长。

　　刘戈：兴润置业资金链断裂有代表性不能仅仅把它当成个案

　　(《央视财经评论》评论员)

　　大家现在在关心这到底是纯粹的个案，还是具有一定的代表性?如果是个案，那么大家的关注度可能就不那么高，而大家现在担心的是像这样的一个公司，或者像这样的一个三四线的县级市，它的这种风险性是不是会产生连锁反应?

　　这家公司在全国来看，是一家小公司，奉化是一个有50万人口的县级市，它在宁波地区，在GDP里算是相对比较落后的。但它是这个城市里的第一大开发商，它从2000年就当时注册4亿的资金，也就是说它是一个主流的开发商。这些年来它一直在按部就班的开发房地产，那么它很多开发的项目已经交工了，而且也正在建设一些项目。在我们看到的公开报道里面，没有看到这家公司除了非法集资以外的一些，比如说一些违法乱纪的勾当。也就是说它是一个正常的开发商，那么正常的开发商到现在遇到的核心的问题是什么?它在2010年拿地的时候拿的价格很高，现在同样地块的地已经降了可能一半以上。举一个例子，它有一块地当时拿到是楼面价7000多块钱，在去年年底，上海世茂拿到的是3000多块钱，差了这么多，那么以前银行对它资产的评估现在就大幅缩水，这个时候银行肯定要让它清帐，那么它的资金链就发生了问题，所以这样的一个问题有一定的代表性，不能仅仅把它当成个案。

　　向松祚：现在银行体系在加大防范房地产风险的力度

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　我们现在讲系统性的金融风险是有四大风险。第一个是影子银行，因为我们影子银行的规模是接近30万个亿;第二个是地方政府的债务，地方政府的债务去年国家审计署审计的结果是18万亿;第三个风险就是我们有很多过剩产能的行业，比如说钢铁，造船这些行业，有部分企业依然是要重组，甚至是要破产的，这样也会造成银行的不良贷款;还有一个就是进入神经敏感期的房地产，因为房地产这个价格很显然不可能再像前几年这么暴涨。现在看起来，房地产价格极有可能出现回调，我不同意说它会崩盘，但是既使是一个缓慢的下调，它也会造成金融风险的部分程度的上升。比如说我们现在银行体系，其实大家在加大防范房地产风险的力度。

　　在前几年，银行已经开始比较谨慎对房地产企业提供新的贷款，所以有些房地产的企业开始向社会来寻求资金支持，也就是说从影子银行这个体系里面拿钱，所以这样的房地产公司如果出现了房地产价格下跌，甚至快速下跌的时候，它们会非常麻烦。首先银行不太愿意再给它提供资金周转了，那么社会融资，特别是类似高利贷的融资有几个特点，一个是周期非常短，一般都是一个月，最多可能三个月;第二个它利息的成本极高，可能年利息可能一般都是15%以上，甚至30%以上，它不一定负担得起。那么房价你卖不出去，所以这个事就逼迫它必须去大规模的降价，去卖房地产，但是老百姓的心理是什么?它越降，他越不买，就是叫做买涨杀跌，所以在这种大的背景下极有可能出现一个连锁反应，这正是我们现在需要高度警惕的。

　　向松祚：目前系统性的风险开始在各个层面上暴露出来

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　系统性风险的苗头应该来讲是非常明显的，那么房地产的风险是3个60%。具体来讲，比如说地方政府的债务，它绝大多数的债务都是以土地，或者是房产作为抵押的，主要是土地。那么地方政府如果土地的价格，房地产价格开始下降，土地的价格下降，它卖不出地来，它那个抵押品本身就要收缩，那这样必然会造成它还本金，还利息困难。同时可能包括银行在内的金融机构需要它提供更多的抵押，所以这样有没有可能出现部分的，或者个别地方政府违约?是我们今年考验政府的非常敏感的一个难题。

　　实际上，总理在政府工作报告里，在他的记者招待会里已经提到，就是说守住这个底线。如果地方政府出现违约，那这个事就非常大，我相信这个底线必须要守住;第二个底线，有部分开发商一定出问题，部分开发商有可能会破产，那这个破产可让它就破了;还有些过去过度依靠房子来投资、投机的个人投资者会出现负资产。因为前一段时间，像北、上、广、深这样的大城市，买新房的投资和投机的比例超过了50%，也就是刚需不到50%，那这些人买房子肯定也是通过了银行的信贷，比如说按揭或者通过其它办法用信贷资金来炒房，那这个时候出现负资产怎么办?出现负资产他有可能会出现违约。所以这些系统性的风险在各个层面，各个点上开始暴露出来，这也是为什么今年中央提的宏观的四个任务里有一条叫防风险，不要让风险太大。

　　刘戈：万科单个楼盘的价格下降并不能说明是拐点的到来

　　(《央视财经评论》评论员)

　　大家这么猜，可能确实王石一直是属于在开发商里经常唱衰的一个代表。在2007年、2008年那一段时间里，确实楼市出现了一个拐点，出现了下降，但是现在单看这个楼盘在北京的南六环以外，卖到21000元，也够高的了，所以你把它说成是一个拐点，我觉得可能还不能够确定就此。但从这里面也能看出来，大家还是有一种高度敏感，高度关注，因为除此之外还有另外一些数据，1到2月份，全国的销售面积9000多万平方米，比去年同期下降了1.2%，而销售额也下降了5%，那么这样两个数字和这样一些具体案例相结合，那么可能大家就在分析是不是会出现这样一个拐点。

　　向松祚：楼市拐点即使还没有到来但可能也会很快到来

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　有三个数字大体上在预示着即使拐点还没有到来，但是可能很快要到来。一个是全国房地产销售面积在下降，就是增速在大幅下降;第二个是监测了70个大城市的房价涨幅在大幅度的收窄;还有一个在北、上、广、深、杭这些一线城市里，投机买房的比例从去年开始已经大幅下降，也就是现在大家对投资、投机房地产觉得风险很大了，所以现在买的真是刚性需求。比如万科降价到21000元，可能它这是一个销售策略，有很多房产公司搞这个名堂，我本来价格卖的挺高，我现在先开一个特高的价，然后我降到5000元，3000元，听起来特别醒目，那么卖得会很快，这可能是一个销售策略，但是你从这个销售策略里面也会看出一点端倪。

　　其实房地产是一个典型的周期性行业，那么能够生存的房地产公司一定是在周期的顶端，它能够率先的降低它的负债，能够储存更多的现金，所谓现金为王。我相信，王石的说法也好，万科的策略也好不完全是空穴来风。我相信，在未来的日子里你会看到很多房地产公司会用各种策略，不管是降价还是怎么样，尽可能要把房子资金收回来。原因很简单，因为这些年的房地产市场太好，很多房地产公司可以说是大规模扩张，甚至是扩张过度，到处买地，然后有大量的信贷资金。现在开始出现这个问题以后，他只有这几个策略，就是第一，大量的卖房。然后停止扩张，尽可能保留资金，如果真正要出现冬天到来的时候，那就要你有现金在手，那你才能够缓过这个劲。

　　聂梅生：2013年一线城市的房价大幅上升是反常的

　　(全国工商联房地产商会创会会长《央视财经评论》特约评论员)

　　我认为中国房地产到了2013年，一线城市大幅上升，上升的升幅都基本上同比都到了20%以上，这确实是反常的，已经到了盛极，盛极以后它会有一个走平的阶段，就是到了一个高位的时候它不一定马上就崩溃，然后就跳崖似的这样下降，大家都不希望这样。因为这样对买了房子的人资产来说，对国家经济来说，对没买房子的人来说都不是一件好事。如果你崩盘，崩溃，谁也不敢再买了，这不是一个好事，我觉得不会，它还会在一个高位盘整的过程，小幅的再往下走，这是一个比较好的过程。现在我个人认为，就是涨幅下降，在高位盘整，所以还会有一些城市盘整的比较多，就是原来涨的太多，有居高，有泡沫成分在里面的，它肯定要盘整的就要多一些，原来就比较健康的，可能盘整的要少一些，所以这个差异化还会出现。

　　向松祚：目前房地产价格走势到了一个周期调整的时候

　　(《央视财经评论》特约评论员)

　　这次开两会期间，有一些人大代表，一些政协委员已经呼吁总理说要高度关注，今年房地产如果说有调控政策，调控的重点是什么?就是防止房地产价格大幅度的下滑。我现在想提的是什么?就是说实际上这个房地产价格走势到了一个周期调整的时候，政府的力量在里面只是一部分，它核心的还是市场预期。比如说现在市场如果大家都觉得这个方向转了，大家不想买了，或者认为房价会下降，那这个时候你想不让它下降也不太可能，所以现在各个方面，包括银行，包括政府，包括房地产商，包括个人都要做好应对这个危机的准备……　　这是很纠结的一个事，就是说房价快速上涨的时候当然有一部分人高兴。开发商高兴，地方政府也高兴，买到房子的人也高兴，没有买房子的人很不高兴，焦虑。从国家宏观经济来讲，确实我们之前反复讲就不希望房子涨的太高，涨得太快。现在开始下降了，其实你也不希望它下降的太快，正如刚才聂会长讲的，如果变成崩盘，跳崖似的崩溃也就麻烦大了。(来源:CCTV2《央视财经评论》)