评估价左右购房成本 二手房“遇冷”真相调查
近期，“降价”、“观望”似乎成了北京楼市的主流基调，向来是最敏感的二手房市场的每个风吹草动也被人为放大。不过对于从业已经三年的中介小韩来说，这种小幅的市场波动早就习以为常。虽然近期成单量不高，小韩依然很乐观。“从这几年看，这会儿成交量低很正常，需求总会回来的”。《广厦时代》跟随小韩买房时也发现，除自住商品房和信贷政策等客观原因外，左右买卖双方是否入市的最主要因素依然是自身的各种不同需求，而各种税费则最让他们纠结。
“现在买二手房，就要买业主着急换房的，价格合适”
今年已经是小韩做中介的第四个年头,他所在的门店位于东五环外,这个区域多年没有新房供应,二手房一直是区域楼市的成交主力。从业这三年里,小韩也经历了二手房市场的几次起伏,对于最近大家都关注的二手房市场的观望情绪和下行压力,小韩并没有什么明显的感觉。
当《广厦时代》找到小韩,表示想购买一套区域内200万元以下的二手房,小韩首先询问能够承受多少首付。当得知我们可以接受100万元以内的首付时,小韩开始极力向我们推荐辖区内的一处58平方米、报价175万元的两居室。
小韩告诉我们,这是最近他接触的性价比最高的一处房子,房主着急卖出,刚刚把报价下调了10万元。小韩还向《广厦时代》展示了他们公司系统上记录的信息,上面清楚地列着房主修改报价的动态记录。“这房主和我很熟,之前帮他的朋友成交过房子,十分信任我,今天上午刚来找过我,因为他已经找到合适的房子,着急给下家付款。”小韩这样向我们解释房源价格偏低的原因。小韩还表示,这套房子房主也没有住多久,装修还很新,真正可以实现拎包入住,如果投资就更适合不过了。唯一的缺点是未满五年,不过如果诚意想买的话,他可以把房主约出来,而且有信心说服房主承担税费。
“现在买房,就得买这种业主着急换房的,才能拿到合适的价格。”小韩以一个专业人士的身份给我们分析。对于我们感兴趣的另一套房源,小韩则表示,这个不用考虑了,业主没诚意卖,价格根本确定不下来。《广厦时代》在小韩公司的系统里看到,小韩口中没诚意卖的这套房源下面的动态信息显示,小韩的不同同事从男女主人口中沟通出的售房价格与报价差很远,而且也高于目前该区域的均价。小韩说,近期挂牌和来咨询买房的基本都以换房需求为主,等到五六月份,一般买首套房的就会多起来。
“几十万自住房申请者，买不到的最终会回来买二手房”
小韩所在门店的北边一公里就是首个自住型商品房——恒大御景湾的临时售楼处,他也亲眼见证了自住房现场审核时门口排的长龙。小韩告诉我们,恒大御景湾临时售楼处那里原本是个一直没有开起来的商业楼,先后关张了不少店,恒大御景湾让这里突然火了起来。“现在宝蓝康达广场成了这儿的新地标,那些天从地铁一出来就会有黑摩的冲上来询问是否要去宝蓝康达。”
对于自住型商品房对他近期业务量的冲击,小韩表示,前段时间冲击挺大的,不过近期已经好多了,上周他成交的一个客户就是自住型商品房的申请者,那个客户是外地户口,非优先家庭,排过号之后感觉购房无望,于是又退回到二手房市场。“看到几十万的申请人,他又没有优先资格,着急买房自然会选择放弃,当然,他买到的房子肯定要比原来预想的小。”
小韩告诉我们,那段时间他们也在恒大御景湾临时售楼处附近“站街”,来咨询的购房者挺多的,因为该区域的房价比恒大御景湾所在的豆各庄相差并不多,但各项配套都已经十分成熟,距地铁六号线和八通线都很近,总价在200万以内的房源也不少,但是大部分购房者都被首付挡在了门外。“站了几天,收获并不大,这些人真正着急买房的大多就能承受六七十万元的首付,能承受高首付的人也不着急买房,主要是想摇号碰碰运气。”
“二手房已经开始回暖了,上周我们店签了四套”
近期,有消息称北京调整了部分区域的二手房指导价,小韩表示,他所在的区域上调并不明显,具体还是得看每套房子本身的情况。不过虽然位于同一区域,但他们门店辖区内还是有两个小区被列为特殊小区,评估价格要高一些。
小韩所在区域的评估价在16000元/平方米至25900元/平方米之间,特殊小区评估价必须做到20000元/平方米以上。小韩表示,评估价不能超过25900元/平方米,如果超过,就变成非普通住宅了,需要交更多的契税。
评估价越低,则意味着买卖双方承担的税费越少,但目前的市场上,买方并不是都希望将评估价做得越低越好,因为越低的评估价,则意味着更高的首付。
以小韩向《广厦时代》推荐的那套总价175万元的小两居为例,评估价最低可以做到92万,与原房主上一次的购房价格相差无几,差额20%的个人所得税基本可以免掉,但是只能向银行贷64.4万,首付就要准备110多万元,再加上契税和营业税,至少要120万元,这对于很多刚需客户来说难以承受。但如果把房子做到评估价的最高标准,贷款的基数就变成了150万元,最多可以从银行贷到105万元,首付只要付70万,但同时就要多付出10多万的税。
小韩告诉我们,不少纯刚需客户就会在这种情况下陷入纠结,是凑更多的首付,还是承担较高的税费,无论哪一类，对于刚需的购房决定影响都很大,而且最近银行方面卡得也比较紧。在小韩看来,这才是让他近期业绩不好的最大原因。
“近期成交的周期比之前长很多,一套房源要带多个客户去看才有可能成交。辛苦是辛苦了点儿。”不过对于后几个月的市场小韩还是很有信心,“已经开始回暖了,上周我们店签了四套,之前两个月可是一套都没签。”
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