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观望持续二手房市场小户型唱“独角戏”

https://www.biud.com.cn 2014年03月27日09:12 家居装修知识网

“最近一个月，我们门店就成交了两套二手房，都是100多万元的小户型。”在亦庄，21世纪一个门店的业务员小李告诉北青报记者，“在去年这时候，我们门店一个月能成交十几套，多的时候能上二十套，而且大户型高总价的二手房也时有成交。今年以来，市场持续观望，不仅成交量严重萎缩，而且大户型高总价的房子几乎无人问津，只有小户型低总价的房子才偶有成交。”

春节过后到现在，北京楼市一直处于低迷状态。记者从中介了解到，在成交量大幅萎缩的同时，成交的户型面积和总价也都有所下降。小户型低总价房产在总成交中所占的比例有所上升。

低总价二手房成交占比上升

荣华中路是贯穿亦庄核心的主干道，这条路沿线的楼盘多为近几年交付入住的二手次新房。再加上这一区域是整个亦庄生活配套最成熟的区域，因此这里成了亦庄二手房密集成交区。各大二手房中介也都在荣华中路沿线开设门店。上周，记者来到这一区域走访时发现，各家门店前业务员们都在三五成群地聊天，与以往忙碌的时期相比，他们闲了很多。

21世纪的业务员小李说：“从春节过后，他一套房子都没卖出去。好在这段时间租赁市场火。”他只能靠出租房子来维持业绩。据他介绍，最近一个月，他们门店只成交了两套小房子，总价都是100多万元。荣华中路沿线的二手房最低也得25000元每平方米左右，100多万元也就最多只能买个70多平方米的小户型。

据了解，这种情况并不是个例，各家中介门店的情况都差不多。在当前市场低迷的情况下，小户型低总价房产占总成交的比例有所上升。据有多年二手房买卖经验的小李分析，对于小户型的置业者来说，他们大多是刚需置业者，以自住为主，房价暂时的涨跌对他们影响并不是很大。而且小户型由于总价较低，因此抗风险的能力也较大户型更强。所以，在市场不好的情况下，小户型低总价二手房更容易成交。

大户型二手房成交难，议价空间加大

显然，在当前市场还未走出观望之时，买房人出手都比较谨慎。尤其是对于大户型需求来说，在市场走势不明朗之前，宁可选择观望。万一出手的时机不对，有可能会损失惨重。因此，这一段时间大户型二手房看房人都少了很多，成交更加困难。

从我爱我家的房屋交易数据来看，140平方米以上大户型房源的交易均价出现小幅下跌。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，

近一年多来的购房人群主要以资金实力相对有限的首次置业和首次改善的刚性购房需求为主，首次置业人群较多关注的是100平方米以下的中小户型，首次改善的家庭则关注更多的是100至140平方米之间的中大户型，而对于140平方米以上的大户型房源，一方面，大户型总价高，首付款和月供比例大，对资金实力的要求较高；另一方面，大户型房源需要面临缴纳更加高额的契税、营业税，税费成本较高；第三，大户型房源流动性要比中小户型差，日后不管是再次出售，还是出租，都比中小户型困难；第四，传闻已久的房产税，也使得部分购房人群在购房时更偏向中小户型。

此外，胡景晖表示，从去年四季度，尤其是十八届三中全会前后，京七条的出台，以及楼市调控从紧的表态，使得购房人群观望心态加重，购房需求明显萎缩，在此背景下，选购大户型的购房人群数量更是率先减少，需求的下滑造成了大户型房源均价率先出现松动。

刚需支撑小户型

尽管市场仍处于观望之中，经纪人小李从春节后一套房子都没卖出去，但他对后市仍比较乐观，“想买房的人还是很多的，尤其是刚需置业者，迟早都得买。”他认为，在目前市场观望的情况下，正是买房人出手的好时机。

对于目前还没有房子的首次置业者来说，经纪人小李觉得应该先从小户型入手，“先买一套小户型对首次置业者来说是不错的选择。因为小户型受市场波动的影响不大，即使市场不好，小户型也没有大户型降价那么多。而且将来再置换大房子时，小户型也比较容易出手。对于投资者来说，小户型也是不错的选择，出租回报率也比大户型高。”