刘洪玉：中国房地产百强企业研究思考及长效机制的建立
3月27日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同举办的“2014中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十一届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了最新中国房地产百强企业研究报告及最新房地产百强企业榜单，莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、秦虹、贾康、陈道富等嘉宾发表主题演讲，全国多家房企代表及媒体精英参会。
2014中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十一届中国房地产百强企业家峰会
2014中国房地产百强企业研究报告 策划代理研究
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刘洪玉：各位早上好，非常高兴我们参加一年一度的这次聚会，按照我们研究组的分工，我还是来简要的介绍一下我们的方法体系，刚才莫总已经讲了我们百强企业是经历了11年，我们从2004年开始，这已经是第11次做了这个研究，在这过程当中，我们方法和指标体系在不断的完善，目的是希望能够更准确的反映房地产行业和房地产百强企业的发展变化，及时的对房地产行业和房地产百强企业的发展方向提供一些指引性的参考意见，这个门槛值实际上我们从最初的2亿，现在是到了10亿，销售面积还有一些指标值，这里面主要照顾到一些价格比较低市场，指标体系我们从二级指标和三级指标的指标的个数也在不断的发展和完善，今年和2013年、2012年的差异非常小，我们只是增加了三级的指标，调整了一个，所以这个方法和去年的，指标体系和去年几乎是一样的，评价方法也完全一样，每年在百强企业研究的过程当中，写这个报告或者做这个研究的过程中，还有包括指标体系的设计，一些微小的调整，实际上都和我们每年在做这个研究的时候一些指导思想，或者说一些主要的主旨的差异是相关联的，实际上我们每年都会按照当年的市场的这种状况，它的特征，和我们希望未来这个企业朝着哪些方向去发展，设置我们的研究的中心思想，或者它的主旨，比如说我们在2010年强调它的理性成长，比如说2012年强调它的顺势而为，发展，我们今年研究的主旨是要变革创新，跨越发展，实际上因为刚才莫总实际上讲了我们不同的行业都在思考我们怎么创新怎么变革，我们面对一个非常新的移动互联网时代，房地产行业也不会不去充分利用这样的一次机会，另外实际上我们找到了更好的发展的路，实际上是能够促进企业跨越式的发展，来鼓励企业改进业务的模式，高效的整合相关的发展的资源，来实现持续健康的成长。
我们今年评价指标体系的设计的原则，这个没有调整，企业的规模和运营效率相结合，成长潜力和经营的稳健性相结合，盈利能力和社会责任相结合，融资能力和综合实力相结合，这里面增加了一个三级指标，叫综合资本成本率，我们相等企业所需要的运行当中需要的综合的成本，把这个指标加到我们评价体系中，这样就形成了一个7个二级指标，34个三级指标的体系，综合资金成本率是放到融资能力二级指标底下的一个三级指标。数据来源很往年没有差异，不多说了，同时也遵循着过去我们已经长时间坚持的这样一个数据的复合和确认的过程，同样用因子评价的方法来得出评价的结果。
前面快的过下去，后面想多说几句，实际上讲一下我们未来一些发展，或者大家比较关心的问题，实际上刚才我在思考的时候，我就发现从政府的角度来说，我们去年这个时候差不多大家在讨论国五条对市场的影响，大家可以看到，政府去年这个时间应该还是非常的强调市场的调控，提出了很多前所未有的一些调控的招数，一些办法和措施，包括比如说把稳定房价都可以当做一个工作责任制，大家好像当时也没有觉得这个事情不可为，觉得好像应该市场能够管市场，但是实际上我们过去一年的经验，我们发现实际上影响房价的变化的因素在市长这个能力范围里面能够控制，能够发挥作用的，非常少，比如说大家认为更多的房价的因素是和我们的货币政策，和货币发行量，和我们的资金的供应量和资金供应的成本，也就是利率，密切相关，而这些东西和一个地方政府的能力是根本没有办法企及的。另外比如说我们要对市场进行监管，比如说这边当时就提出来如果预售的方案报价过高，可以不发给你证，实际上这证终究要发，早晚这个事情，我们当时也看到了一些可能的影响，但是我们经过过去一年的体会，大家确实感到这样做是不合理的，所以今年从十八大以来，大家开始政府的这种调整就是要从短期的应对市场上一些我们不希望看到的现象，到建立长效的机制，这里面包括住房的制度重新的疏理，我们实际上大家看到的一些进展，廉租和公租并轨，增长自主产权，政府保障，政府支持下的市场和纯市场，三个供给的渠道，分工协作，从供应的角度是可进入可获取，从消费的角度是可选择可支付，这制度比较清晰了，实际上是底端有保障，中端有支持，高端有市场，土地制度也在探索调整，比如说包括过去的计划管理的方式，怎么去开辟新的土地供应的来源，怎么去鼓励存量的土地投入到再开放过程中，怎么通过土地的供应调整城市的产业结构。金融结构也开始调整，在探讨政策性的住和政府的金融机构，探索房产机构的监管问题，实际上对国家来说就是房地产市场上的系统风险的一个管理，这个系统性的市场风险应该还是从金融这个体系中入手，税收的制度的改革强调一个综合的房地产税的立法，主要完善现有的房地产税收的制度的基础上，就房地产财产税进行立法，因为我们过去的税制已经非常多，非常复杂，相互之间衔接这种协调这些公平性的问题实际上已经一大堆，但是我们过去主要是做加法而不是税制，房地产税制要从优化的角度出发，要进入到立法的轨道上去。再一个促进公众服务的配置，大家从习近平总书记协调京津冀发展的思路，一些讲话上可以看到，实际上未来的很多的市场的机会，这个行业发展的机会在于促进区域协调和均衡发展的过程中被大家发掘出来。
最后一个大家看到的是关注的点从市场的表象到市场的本质，方法从中央统一调控到地方的主动作为，分类调控，所以从企业的角度来说，过去一年在市场在政府的调控很强势的政策的环境下，大家实际上也取得了很好的业绩，今年应该说政府的政策相对的不是那么非常的强势，留给大家更多的是一个市场的环境，但是实际上我看今年大家都非常的谨慎，实际上大家还是非常的希望能够更好的把握我们这个市场，市场的规律会起到非常重要作用，市场的规律的作用我自己根据其他的一些国家和地区的发展的经验，我就会发现，实际上刚才莫总讲了，我们百强市场的份额已经30%了，实际上我们搞百强研究之前，我看到过一个国外的研究报告，日本、美国等等这些地方的市场集中度，前10名可以达到50%，前5名是70%，我不信，但是现在我信了，企业占的份额大了，中小型的企业也是有，只不过他们的份额在下降，所以我想我们百强研究的工作还会和大家一起，伴随着大家一起成长。谢谢大家。
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