“怒砸售楼处”是维权还是违法

万科集团首席律师 颜雪明/文

近日，有媒体报道说，因开发商降价售楼，引起前期高价买房的“业主”强烈不满，集体要求退房或补偿，没有得到满意的答复，就动手砸了售楼处。这种闹剧，每当楼市下跌，就会上演一回，说明我们的市场还远远没有成熟，我们的市场参与者还不合格，而我们媒体所折射出的社会观念，还存在很多误区。

签了买房合同，就成为业主了吗？业主是物权的权利人，至少要等房屋交付之后，才转化为业主，之前，他只拥有合同上的权利，而没有所有权。“维权”者以业主自居，媒体多为业主而报道，反映出基本法律知识的缺乏。

开发商有没有权利降价？相信没有人否定。别说今天比去年的价格低了，就算是今天卖房，价格有差异，也是正常的。每一个买房人都想得到额外的优惠，不惜找人托关系，打更大的折扣，那么反过来，别人的价格比你的低，不也是很正常的？法律上把这叫做“合同的相对性”，最典型的例子就是飞机票，同一航班，你买的全价，别人是3折，有问题吗？

开发商为什么要降价？如果房子能卖一万元，它会卖8000元吗？是市场下跌了，它就是不降价，这个房子也只值8000元，它就是硬着头皮涨到1.2万元，除了一套也卖不掉，有什么意义？房子该值多少钱，只听市场的。所以，买房人如果懊恼，只能怨自己没有掌握好市场时机，只能怨市场无情，没有丝毫理由怨开发商。要说损失，开发商的损失更大，买房人一套房损失20万元，开发商可是几百套、几千套房，它向谁维权？

房价是动态的，怎能以此时此刻的价格，作为衡量自己损益的标准？用今天的价格看，亏了20万元，两年后涨了30万元怎么说？以深圳为例，没有哪个楼盘开盘时买家说不贵的，也经历了几次楼价下跌的心惊肉跳，可是今天回头看，十年前买的商品房，平均价格翻了两番不止，那些曾经因降价愤怒“维权”的业主，如今心情如何？开发商降价时你理直气壮地索赔，今天是否愿意把增值部分与开发商分享一些？事实上，业主才是最大的赢家。

大部分买房人都不可能熟悉法律，不懂得“合同的相对性”，但这不是不遵守契约的理由。法律上推定每个人都是思维正常、有充分行为能力的民事行为主体，除非未成年人或者精神病人，都应对自己的民事行为承担责任。只有在对方违约或者侵权的情况下，可以通过合法的途径主张自己的权利。看到有利就挤破头去抢，看到不利局面就要求别人承担风险，这从公众的生活常识上也不能认可。

这种“怒砸”，法律上非常明确，属于违反治安管理行为，情节严重的可以构成犯罪。我们看到，很少有人因为学费涨价就去“怒砸”学校，饭店涨价就去“怒砸”饭店，这种非理性暴力行为针对的对象，主要是开发商和医院。开发商和医院有一个共同点，即经常被社会舆论抹黑，许多人就认为我教训你是天然正义的，媒体也喝彩说是“怒砸”，可见是非混淆到了什么程度。在这种氛围下，非理性的声音压倒了契约，暴力的拳脚践踏了秩序。

有能力购买商品房的人，应当都是受过相当教育、有较好经济收入的人，也是我们寄于厚望的所谓的中产阶层。这个阶层，应当具有基本的法制观念与契约意识，应当具有起码的文明素质。买房人砸售楼处的事件证明，一个人可以实现财富的快速积累，但很难同步提升文化与道德修养，这是值得关注和重点提升的。

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