谢逸枫:不动产登记能否撼动房价
随着不动产登记制度的呼之欲出，“房产税”、“小产权房”、“二手房抛售”、“房价下降”、“楼市拐点”等关键词又一次占据了人们的视野。不动产登记条例出台，是不可避免。一方面是落实《物权法》。另外一方面是涉及到不动产确权的执行。不动产登记条例的出台，主要有五大功能意义，一是落实《物权法》，具有完善产权制度的重要作用。二是有助于反腐，但解决不了腐败的根源。三是有利于开征房产税作基础铺垫，但决定不了开征问题。四是可以起到加快个人住房信息系统城市联网。五是可以盘活一定存量房，增加市场供应。按照不动产登记的功能看，不动产登记条例的出台，是可以为房产税开征起到铺垫的作用。但是房产税开征最关键是房地产税立法与住房信息系统城市联网及70年产权制度的改革等。2007年提出的不动产统一登记，为何6年来进度缓慢，遭遇了哪些阻力？不动产信息的一体化，能否助力完善科学的市场化楼市调控体系？不动产登记制度究竟能对房价起到多大作用，能否撼动房价，打破只涨不跌“魔咒”。但是从最初一边倒的预判房价会下滑，到现在的分长短期看待，各界对于这个问题的看法日趋冷静与理智。其实，资源的集中与供应不平衡及货币超发、投资渠道狭窄、住房需求旺盛、城市发展不协调才是导致房价居高不下的根本原因。
当前不动产登记制度的推进已经提上日程。在相关登记中，住房信息的登记只占其中一小部分，尽管如此，还是被寄予了挤出大量存量房、调节供需平衡、稳定房价的期望。2014年3月10日，国土部部长姜大明表示，今年将建立不动产统一登记部际联席制度，加强机构建设，6月份将提出不动产统一登记条例，把不动产法规统一制定起来。此外，还将建立不动产统一信息平台，方便各方面使用。2014年3月16日出台的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，明确2020年之前要建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。2014年3月18日，国土部部长姜大明又表示，6月前提出不动产登记条例，建立不动产部际联席会议制度和不动产信息共享平台。与此同时，地级市要挂不动产登记局的牌子，不过，编制会统一调剂，不增加新的行政编制。2014年3月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。目前我国不动产登记的职责分布在多个部门。住建部门负责房屋所有权登记，国土部门负责集体土地所有权、国有土地使用权等登记，农业部门负责耕地承包经营权登记，林业部门负责林地登记；此外，还有渔业、海洋部门分别负责水面、海域等登记。毫无疑问，不动产登记条例的草案至今没公布，今年6月份是否可以如期出台，依然存在悬念。
不动产统一登记制度，看到了其背后调控楼市的“真实意图”。作为过去数年的调控手段之一，住建部从2009年开始要求地方政府上报并公布年度房价控制目标，并对未完成房价控制目标的城市主要行政负责人进行约谈或处罚。不过，这种手段并未奏效。2011年年末，住建部提出实施住房信息联网，首批试点40个城市联网，按照计划，2013年6月底，应该完成600个城市的住房信息联网工作。这项工作的进展同样不是十分顺利。不动产统一登记，为个人住房信息系统联网，全面征收房地产税提供了条件，监管部门更加准确及时地掌握商品房规划建设、市场供应及销售成交等数据，实施有效的监控，对症下药制定调控政策。但我国目前不动产登记较为混乱，主要体现在不动产登记机构“多头行政”，使得登记成为一个社会成本很高的复杂过程。技术上的瓶颈也阻碍了统一登记的顺利推进。虽然从技术上看，住房信息录入、联网并不困难，但实际上，由于各地技术标准、平台条件及人才素质不统一，在实际操作中还是会遇到很多困难。
除此之外，一些地方或部门不愿意主动配合是联网搁置的主要原因。不动产登记系统及房屋价值动态评估系统是实施房产税的两大技术前提。目前，许多大中城市已完成房屋价值评估系统建设，如果不动产能够统一登记，房产税的推进将消除主要技术障碍。不动产登记系统及房屋价值动态评估系统是实施房产税的两大技术前提。毫无疑问，要想不动产统一登记制度真正发挥作用，除了数据库本身实时登记及时更新外，登记系统还需要和民政、公安、税务及银行等部门信息联网，并突破“信息孤岛”现象，实现各部门、地方数据的横向整合和共享。事实上，在城市设立不动产登记机构及派出机构，此前就已经有试点，效果不错，目前《不动产登记条例》正处于研究起草阶段，对于登记机构的考虑是立法的重要内容。在地级市要挂不动产登记局的牌子也是国土部2014年不动产登记的重点任务之一。姜大明也明确，地级市要挂不动产登记局牌子，但不会增加编制，会统一调剂。在国土部明确不动产登记制度之下，江西、江苏、河南、辽宁等多地都开始筹备不动产登记制度。和江西相似，江苏不动产统一登记亦上报给省政府，江苏省国土厅的相关负责人表示，具体怎么操作，机构如何设定，怎么操作，还需要等到上面的通知，看《不动产登记条例》出台后的统一规定。另目前《不动产登记条例》正处于研究起草阶段，对于登记机构的考虑是立法的重要内容。
不动产登记制度能否撼动房价的讨论再次响起，实施不动产登记制度是一项基础性工作。市场上认为若再跟进住房信息公开和房产税，持有多套房产的成本就将上升，部分业主可能因此“抛售”房产，市场供应量增加，在总需求相对稳定的情况下，房价会出现下滑。不过，从技术层面来看，导致住房信息联网工作推进的迟缓与艰难的原因，很可能再次成为阻碍不动产登记制度推进的因素。虽然依靠不动产登记制度稳定房价或是降低房价的希望不大，但功能外放可能是一条可行的道路。支撑一线城市房价持续高位运行的因素主要是资源的相对集中性。按照国家发改委价格监测中心要求，“这次相关情况的调查覆盖范围更广，从之前的南昌、赣州、九江三市扩展到全省所有地级城市。从全国来看，住房市场情况调查也由之前的70个大中城市扩展到所有地级以上城市。按照国家发改委文件要求，各省将就城市住房市场调查情况于4月10日之前形成报告提交给国家发改委价格监测中心，为后期制定、出台房地产调控政策提供参考。
按照2014年2月26日国家发改委价格监测中心下发《关于开展城市住房市场情况调查的函》（发改价监中心【2014】6号），要求各地“分析当前房地产市场特点及存在的问题，以及稳定住房价格，促进房地产市场健康发展的建议”。国家统计局发布的数据显示，2014年1~2月份，全国房地产市场出现“量跌价滞”状况，商品房销售面积和销售额分别为10466万平方米和7090亿元，同比分别下降0.1%和3.7%。从全国来看，住房市场情况调查也由之前的70个大中城市扩展到所有地级以上城市。此次调查的重点包括：各地市政府落实国家住房调控政策情况，尤其是保障性住房实际建设和分配、销售等；近两年城市土地、住房市场交易情况和价格走势变化情况。此次大范围开展住房市场情况调查，或为国家出台“双向调控”政策做准备。其实，不动产登记制度很难起到抑制房价的作用。一方面是统一登记自身存在问题，很难发挥作用。另一方面是不动产统一登记仅仅是一项产权制度与信息平台，关键是要通过法律与市场的手段。由于房价上涨的背后涉及到的因素复杂，房屋、土地或产权登记上的统一，不会对房地产市场产生直接影响，不宜寄予太高期望。
尽管不动产登记出台，有利于老百姓的私有财产与产权的保护及反腐，也可以一定程度上起到消除信息不透明、不对等的作用。但无法实现降房价的梦想，更加不可能实现人人互查房的幻想。一旦不动产登记与个人住房信息系统城市联网及房地产税立法的完成，老百姓又将面临“重税”的压力，譬如房产税、遗产税、空置税等。”从目前至6月底，距离不动产登记条例出台的大限只有一百多天，在不动产登记渐行渐近之时，市场似乎已经出现反应。3月18日，国家统计局的数据显示，北京2月二手房房价停涨，此前的1月，北京二手房价格更是出现了20个月以来首次环比下滑。除了国内的房价受到冲击，不动产登记亦推动了海外置业热。与此相对的是被要求6年内完成的住房信息联网。实际上，指望降房价属一厢情愿，不动产统一登记条例与房地产没啥太大的“半毛钱”关系，根本无法撼动支柱产业的地位，压根难以起到抑制房价过快上涨，实现降房价格的作用。一方面是不动产登记条例出台，能逼出部分存量二手房，但不会对楼市供应产生巨大的“倾向力”。另外一方面房价是供给者与需求者间讨价还价的过程，可以预见的是在未来中国经济的增长过程中，刚需是主体，保值投资需求、投机需求将会大幅压缩。三是不动产登记条例，仅仅是一项制度、信息系统的平台，既不能改变供求关系，也不能管住货币发行，又不能控制地价。毫无疑问，不可过于高估不动产登记对楼市的影响力，未来房价是否上涨，则主要取决于供给与货币量及市场化、土地、财税改革程度。
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