保定楼市癫狂：传闻助推下的一场出货戏码
“京津冀一体化”犹如向即将烧开油锅里倒进一盆水，瞬间滋啦啦炸开了锅。如今，北京 周边以保定为代表的河北省多地的楼市，便像这油星一样，炸开了锅，且此起彼伏。近日，《每日经济新闻》记者赴保定、燕郊、大厂、固安、廊坊五地采访，近距离观察当地楼市，传递真实状况。
对于京津冀地区以外人来说，保定这座城市名字，还没有“驴肉火烧”有名。然而，十多天前的“政治副中心”传闻，让保定瞬间成为全国焦点。即使传闻已被证伪，仍无碍抢房潮蔓延。当地楼市经历了几年的波澜不惊，现在一夜间变得疯狂甚至癫狂，单周房价上涨超过10%的楼盘比比皆是。
癫狂上涨的逻辑何在？保定未来能否有持续上涨的动力？带着这些疑问，《每日经济新闻》记者走访了保定，发现当地楼市远非看上去那么光鲜。一部分楼盘的开发商不惜违法违规，只有土地证与规划证就开卖楼盘；在全盘上涨背景下，一些小开发商不仅没有涨价，反而通过低价吸引购房者全款购房，以回笼资金。
部分专家认为，楼市成交量猛增，或有炒作嫌疑。保定的库存量很难让当地楼市价格持续上涨，除非有重大利好政策落地，否则现在的疯狂只是短期行为。购房者应理性购买、投资保定房产。
“分分钟卖几百万”
“你买房子吗？不买我旁边还有顾客呢！”位于保定市植物园西侧的源盛·嘉禾售楼处的一位售楼人员，和《每日经济新闻》记者交谈了不到两分钟，就急着去招呼别人。
记者抱歉地表示耽误了她时间后，这位售楼员和记者聊了起来：“不用客气，我这分分钟卖好几百万呢！”她说。3月28日是周五，这是下午5点半，现场咨询的买房人挤满了整个大厅。
这位销售人员说，她一天内已经卖了15套房子，其中一位投资客一大早便赶来交了10套房子的定金10万元，7天后会来交200万元首付，“现在房子涨这么快，等涨得差不多他就直接卖了，更名费才4%。”
当地居民称，源盛·嘉禾楼盘此前一直位置较偏，随着保定东站2012年末的通车以及保定市高新技术区发展，市里整个东北区块的前景逐渐被看好。
“我们的期房刚开盘5300（元/平方米）还没人买，”上述售楼人员称，“3月8号时现房均价才5700，现在期房均价都6200了。”“"副中心"传闻前两天只是一天涨10块；媒体报道后一天涨100块；现在基本一天涨300块。明天开盘最少还要涨300块。因为房子卖得太快了，明天有的楼盘可能还不开盘。”
在记者的实地走访中，所谓的“京津客”并没有想象的多。大多数售楼处外面停车场都挤得满满的，九成车牌都以“冀F”打头。看房者中，外地投资客只占一小部分，更多的是本地居民，还有不少在外工作听到“副中心”消息后赶回来保定人。
这只是保定楼市疯狂一个片段。位于植物园东南丽景蓝湾小区售楼处门口停满了汽车，不少是北京和天津 的牌照。售楼处里人声鼎沸，签合同的房间挤不进去人。销售人员告诉记者，28日一上午卖了30多套房，27日还是6400（元/平方米）的均价，28日开卖就已经上涨到6700（元/平方米）了。
到了晚上6点半，各大售楼处依然忙碌一片。和美鑫苑的售楼员毕小姐对蜂拥而至的买房人说，“各位实在抱歉，今天太累了，早上到现在饭都没吃，我们五点半下班，我到现在实在撑不住了，你们明天早上再来看吧。”
刚需人群最无奈
《每日经济新闻》记者注意到，保定市北市区，多家二手房的中介生意火爆。不少工作人员最近每天都忙到夜里。民生房产中介公司的工作人员告诉记者，这两天都“累疯了，买卖二手房的人到凌晨都在和我们打电话”。
另一位地产中介公司业务员告诉记者，不少房主上午协议了房价，下午签协议时，就反悔要求买家多加2万或5万现金，否则就不卖了。而且他们根本不在乎赔偿一两万元违约金，因为二手房价一天一涨，涨的钱都比违约金多。据其透露，还有更多二手房房主在坐等房子涨价，近期坚决不卖。
在天成嘉园售楼处看房的一对夫妻向记者表示，他们原本计划过两年买一套大点的住房改善，但现在一看这房子的涨价架势，“不能再拖了”。
保定在外的打工者也闻风而来。在某售楼处外，一位在北京工作保定人和记者闲聊时说道，“北京的房价那么高，很难在北京买房。如果保定成了副中心，未来也有可能回来发展，不如先置办下房产。”
而最无奈的，或许是在保定本地收入有限的刚需人群了。保定市的西区总体房价较为便宜，苏堤杭城的楼盘便位于此。在其销售中心门外，一对在保定工作居住夫妻表示，“反正房子早晚都得买，看现在这情况，未来还要涨，借钱也得先把房子买了。”
火爆背后有陷阱
这一周，保定市内几乎所有楼盘都在涨价，楼市未来似乎前景大好。但这背后，可能存在诸多陷阱和风险。
“副中心”传闻第二天便被否认，被热炒的“京津冀一体化”也已存在多年，难为保定带来实质性利好。而《每日经济新闻》记者实地走访得知，部分开发公司的楼盘，甚至只有土地证，便已经开始售卖期房。
记者走访的“和美鑫苑”项目由同美集团华宇地产公司开发。现场售楼员毫不讳言，虽然其五证（《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》）不全，但是3月29日，他们开盘的期房已经销售一空。
这种现象在保定市内并非个案。保定当地开发商康远地产的“苏堤杭城”项目，只有土地证与规划证；保定隆远房地产开发有限公司开发的“万和蓝山”项目，销售人员同样公开对购房者表示五证不全。
对此，秦兵房产律师团的律师徐斌表示，开发商五证不全就卖房是一种违法的行为，“在五证不全情况下签的合同，如果未来房价暴涨，开发商可以主动提出诉讼确认合同无效；如果房价暴跌，开发商跑路，房子也可能变成烂尾楼，业主可能无法获得赔偿。”
中原地产首席分析师张大伟认为，虽然五证不全便开卖房屋在三四线城市普遍存在，但对于消费者来说的确存在风险。“这种行为的主要原因还是在于开发商的资金压力比较大”，张大伟分析。“三四线城市的开发商之前去化速度都很慢，如果等五证办完了再卖，对于小企业来说资金压力太大了。”
资金压力令一些小开发商不惜降价以售。由保定市塬旻房地产开发有限公司开发尚江南 “侯河铭品”项目，据其销售人员称，在最近一周并没有涨价。这一2012年7月便已开盘的项目，目前在搜房网上显示的均价为4200元/平方米，然而，其销售人员告诉记者，项目中的一些房屋，如果可以一次性付款，则可享受3685元的单价。
张大伟分析，对于当地资金链紧张的小企业，目前还是要走量而非提价。如果当地楼市真的发生质变，可能出现开发商捂盘现象，而非提价大卖，“保定当地楼市的情况，不能通过这两天的火爆炒作下定论。”
都愿意看到的好戏？
张大伟认为，当地楼市火爆可能有开发商自我炒作的成分，“当地库存量巨大，楼盘销量欠佳，开发商有炒作的需要；楼市涨价，也是一些有钱却没地方投资的人希望看到的。”
在这背后，或许是一出多方都愿意看到的好戏。高调的开发商、手握资金的投资客……借着这波沸沸扬扬的传闻，上演一场房价短期暴涨狂欢。
中原地产数据显示，2013年1月至11月，保定商品房累计成交150.919万平方米，平均每月去化14万平方米。按照目前可售面积584万平方米计算，保定库存去化时间高达42个月，是北京的6倍。
张大伟对《每日经济新闻》记者分析，即使停建在售楼盘，目前的楼盘也足够当地卖接近3年半。同时保定的土地供应逐年增加，2014年一季度土地出让金已经超过2011年全年，未来土地库存压力会进一步加大。
“从我们得到的数据来看，这段时间内大多数在保定买房的人还是在外工作的当地人，”张大伟认为，“巨大的库存使得保定楼市缺乏上涨动力。保定的房地产市场还是需要当地需求来承接，如果靠现在的利好消息与外地的投资客来拉动，后期可能大幅回落。”
对于各种利好消息，张大伟认为，“京津冀一体化”规划虽是长期利好，但已传言多年，对楼市自住影响有限。对于保定的市场来说，所谓“副中心”等利好消息已被证实还不确切。这种情况下，除非爆炸性的利好落地，否则当前这种上涨不会持续。
张大伟同时警示，保定应谨防通州在2010~2011年出现的暴跌。2010初，因为“通州次中心”的传言，导致通州投资购房占比高达四成，结果在2011年的楼市调整中，通州很多区域出现了房价腰斩。
从房企角度来看，保定楼市更多是一个概念的炒作。泰禾集团(000732,股吧)品牌总监沈力男说，就比如海南 叫“国际旅游岛”，炒作一时之后，现在回归了正常；通州炒作“国际新城”概念。保定也是概念先行。这种情况下，投机因素很容易滋生。
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