房企现资金断裂风险：中小开发商信贷环境恶化

局部过剩加大房企资金断裂风险

山雨欲来风满楼。近期，有关房地产市场走势的争论再度甚嚣尘上，从兴润置业违约事件，到多地酝酿松绑限购，再到楼市“崩盘论”，市场观点俨然形成了鼎足局面，看涨派、看跌派与观望派各执一词。暂且不论哪一派的观点、论据更具说服力，一个不争的事实是，房地产行业风声鹤唳的背后是成交持续萎缩、库存居高不下、市场信心不足、信贷全面收紧。

当下，“压垮骆驼”的稻草似呈有增无减态势。从成交量看，中原地产研究中心统计显示，3月54城市签约住宅合计成交20.9万套，相比2013年3月份的31.5万套，同比下调幅度达33.5%。数据显示，3月份，一二三线30个典型城市成交的同比增幅曲线纷纷下滑，同比增幅分别为-48.1%、-32.8%和-36.4%。

与成交下滑相伴的是，价格坚冰也有消融迹象。4月1日公布的百城房价涨幅连续第3个月放缓，此前国家统计局公布的70个大中城市新建商品价格涨幅也创出最近15个月新低。而杭州、南京等城市近期出现的零星降价，大有向广州、上海等一线城市蔓延的趋势。

事实上，一季度楼市成交低迷已让一些二三线城市坐立不安，这也是限购松绑论、“救市论”再起的原因所在。而更令开发商焦虑的则是融资渠道的收窄与若隐若现的债务危机。新近发生的浙江兴润置业不能偿付24亿元银行贷款的违约事件，充分表明中小型开发商的信贷环境正迅速恶化。

银监会主席尚福林两会期间撰文指出，平台融资和房贷是今年首要的两个风险，尤其是房贷，要高度关注重点区域和重点企业，继续强化“名单制”管理，严防单体风险传染和扩大。

进入2014年以来，银行出于风险考虑，对房地产相关贷款审批已趋严。国家统计局日前发布的数据显示，前两月，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增速较去年全年回落14.5个百分点。其中，国内贷款4913亿元，增速回落8.3个百分点；利用外资50亿元，下降43.2%；自筹资金增速也回落了近10个百分点。

对于一些实力偏弱的中小开发商而言，融资渠道更加有限，成本也愈发高涨。小型开发商不得不转向信托、企业债、委托贷款等融资方式，以替代银行贷款。据不完全统计，2012年以来已有15个信托计划发生兑付危机事件，其中房产信托占据近半。

而在美国QE逐步退出的大背景下，国内房地产融资环境和难度势必出现进一步恶化趋势。在信贷收紧、成交下滑、库存高企等多重压力之下，对于那些已出现流动性危机和即将面临危机的房企而言，如何化险为夷将是一个巨大的考验。

越来越多的迹象表明，楼市正在步入新一轮调整期，而三四线城市出现的局部性过剩正在加大房企资金断裂风险。由于成交不振，三四线城市房企以往所仰仗的高负债运转模式将难以为继，资金回笼周期变长很可能会成为压倒高负债房企的最后一根稻草。此时，决策层在着手防范风险的同时，更应保持调控的定力。

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