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三亚停建80平以下小户型库存压力与楼市降温是肇因

https://www.biud.com.cn 2014年04月08日15:13 家居装修知识网

近日，网上传闻称，从今年4月起，海南省三亚市将不再建设80平方米以下小户型，主要建设低密度、低容积率的大户型别墅与洋房。

据《海南日报》报道，日前召开的三亚城乡规划委员会2014年第二次会议上通过了《加强三亚市商品房户型管理的决定》，确定三亚市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80平方米(含公摊)以上。

多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，小户型产品库存积压严重与海南楼市热度降温是导致三亚市决定停建小户型的重要原因，但通过非市场化手段强行干预会否带来副作用仍是未知数。

三亚确定停建小户型

据《海南日报》报道，三亚市规划局建设规划科科长何大哲日前对媒体表示，三亚市停建80平方米以下小户型的原因是由于该市现售的商品性住宅以度假型产品为主，八成以上被岛外居民购买，用于投资、养老以及旅游等，酒店式公寓、产权酒店成为旅游地产的“宠儿”，而三亚房地产开发商均以开发50~70平方米之间的户型为主。岛外购房者对小户型情有独钟，导致三亚城市人口急剧膨胀，配套的医院、教育、交通、停车场等公共服务设施建设难以跟上人口激增带来的需求，为三亚的城市管理带来诸多社会问题。

据介绍，三亚市规划局早在数月前，就对外界放出消息，已在相关审核报批过程中执行该项规定，对于已经通过审议的项目，按已审议的执行；未经规委会审议项目，将不再批准报建80平方米以下小户型，市域范围不仅包括河东、河西等中心城区，也包含未来撤镇划区的育才镇、海棠湾镇等区域。

不过，三亚未来新建的廉租房、公租房、经济适用房、双限制房和拆迁安置房这五类保障性住房的建设面积仍按照保障房相关规定执行，不受三亚此次出台的“居住类项目户型设计建筑面积应达到80平方米(含公摊)以上”新规限制。

行政干预效果存疑

某研究中心分析师杨晨青向《每日经济新闻》记者表示，三亚之所以出台限制户型的政策，与该市小户型产品库存积压严重不无关系。

某机构海南区域总经理沈红提供的数据显示，三亚目前二手房存量房高达130万平方米，其中小户型占多数。而在售新房的数字更大，三亚森林半岛项目负责人王磊预估，当地在售小户型高达200万～300万平方米。

“在国际旅游岛规划获批后，大量开发商蜂拥至三亚开发，但不少企业选择开发小户型产品，这与三亚的旅游地产定位是有矛盾的，”杨晨青认为，小户型产品更适用于度假型地产，它的特点是项目距离核心城市约一小时车程，面对的买家消费力相对较弱，“度假+自住”是这类型产品的特性；但真正意义上的旅游地产应该是需要乘坐飞机才能到达的项目，这些项目面向高净值人群，“度假+投资”是这类型产品的特性，因此大户型以及类别墅等高端户型往往更加畅销。不少开发商把两种产品特性混淆了，这是导致三亚小户型产品积压的重要原因之一。

此外，海南楼市的降温也进一步加大了三亚的市场压力。统计数据显示，今年一季度，海南新建商品房成交套数为17861套，相比去年同期的23911套减少6050套，同比下跌幅度约25%。

并且，随着“限建令”出台，三亚楼市的购房门槛将提至总价近200万元，更多的购房者将被挡在门外，导致整体成交量还将进一步下滑。

“政府通过停建小户型以扭转三亚房地产市场的供求关系，促使其由低端走向高端的意图相当明显，但市场的事情应该交给市场去解决，强制式的行政干预可能挫伤市场自身调节功能，产生反作用力，”杨晨青认为。