河北固安：豪赌新机场前置的地产盛宴
“结合京津冀一体化，今年确实是新机场建设的开启之年。但是固安、廊坊区域的房地产市场已经提前好几年消费了新机场的利好。”
对于京津冀一体化顶层设计的出台，一位北京新机场运营实体公司规划设计部负责人告诉中国房地产报记者，“所谓的固安新城现在完全是豪赌未来的一座空城而已”。
作为北京乃至全国未来体量最大的北京新机场，成为了“京津冀协同发展”的破题之作。不过产业人口带动产业新城建设的逻辑，在毗邻新机场最近的河北省廊坊市固安县，却早已被本末倒置，随处可见的楼盘广告、簇新的售楼处，即便沿着荒芜的永定河河滩，也可以随处看到拔地而起的高密度楼盘。
谁的地产盛宴
关于新机场的最新进展是在今年的4月4日，北京大兴区区长谈绪祥在一场“市民对话一把手”的节目中表示，位于大兴的首都新机场已完成两轮环境评价公共参与，新机场正在按照程序进行报批，下半年启动征地拆迁工作。
新机场定址在北京大兴榆垡镇、礼贤镇及河北廊坊广阳区之间的，位于河北与北京行政省界“犬牙交错”的连接点。从选址之初，新机场就承担了协调京津冀一体化的功能，按照目前的规划愿景环绕新机场将建设方圆300平方公里的临空经济区，建设临空产业集群，成为连京津冀区域协调发展、带动河北经济发展的重要刺激点。
在前述设计负责人看来，临空经济区的建设至少按照五年、十年、十五年的周期发展才会逐步产生新增产业人口的配套住宅需求，而与新机场相邻不过十公里的河北省廊坊市固安县以及直线距离约26公里的廊坊市，提前几年就闻风而动的“造城运动”显然是太超前了。
中国房地产报记者从一份北京新机场建设规划示意图上看到，新机场本期（首期）建成的规划时间是到2025年，远期规划则到2040年。
“目前在新的京津冀一体化顶层设计格局中，能够给河北那边实际‘发展抓手’的，主要以新机场及临空经济区、张家口-崇礼申办冬奥会、保定副中心转移等方面，这其中最落在实地，最能给河北带来实际产业发展的也就是新机场和临空经济区了。”在北京经济技术开发企业协会区域合作分会副会长王晓波看来，随着京津冀一体化格局逐步明朗，环绕着北京周边一定会崛起一批产业新城，紧邻新机场和临空经济区的河北固安、廊坊等地，非常具备这种崛起的条件，相应的产业新城建设一定会需要产业人口住宅配套，但产业新城的建城逻辑一定是产业带动人口、人口需求配套住宅。如果本末倒置，提前“造城”只会是空城一片，这对未来新机场、临空经济区的产业发展来说并不健康。
房价“虚火”
不过，与新机场、临空经济区相邻最近的河北省廊坊市固安县，深谙宣传之道的开发商们已经完全把远期利好提前当成营销点。
距离北京天安门直线距离50公里的固安县，与北京市最南端的大兴区隔河相望，以永定河大桥为界南为固安、北为大兴，也因此当地人自称是“离北京最近的县”。
在大广高速的固安出口，“产业新城标杆、空港新城典范”红底白字横幅十分醒目，与沿高速两边的随处可见的“抢占新航城价值洼地”、“占领空港区域价值主场”等楼盘宣传案语相互映照。
在固安本地最大的在售项目群固安孔雀城项目的售楼处，北京新机场、临空经济区的醒目标识被设计在宣传背板的中心位置，楼盘所在的固安“新城”，也被划在愿景规划阶段的临空经济圈范围之内，连新机场建设参与方都不确定的规划机场高速、规划南中轴路、规划京台高速都被明确地标识出来。
“新机场今年就已经开始建了，等新机场一起来就会修轻轨，直接接驳北京地铁四号线，固安这专门有一站，以后出了小区四十多分钟地铁直接就坐到北京城里了。”固安孔雀城的一位销售顾问告诉记者，该项目最新一期的联排均价13000元每平方米，独栋17000元每平方米，低密度花园洋房区的价格也达到了10000元至14000元每平方米。
与包含别墅、低密度住宅的孔雀城项目相比，其他一些固安普通住宅项目也卖到时了均价7500元~8500元/平方米。
“目前新机场还在按照程序进行报批，刚进行到第二轮环评，除了首期新机场本体建设规模已经确认外，到底未来环绕新机场的临空经济区怎么建、建多大，包括新机场合适启动建设轻轨连接地铁大兴线、是否修建新的交通通勤设施，现在还都不能确定。很多楼书上写的规划、售楼处的宣传语都是开发商自己臆造的。”前述设计负责人直言不讳。
但楼市火热的背后隐忧已经开始浮现。在北京工作近十年的孙先生，在2009年年底以每平方米5000元左右购买了两套固安房产，几年过去，孙先生投资的这两套资产几乎没有给他带来什么收益。“现在房价是标着涨到七八千，但是有价无市，根本没有人买二手房。这两套房子当初装修就花了几万元，直到这两年才找到租户，每套四五十平方米的房子每个月只能租到一千多元。”
记者在固安实地走访的几小时里，本地的二手房、租赁中介屈指可数。“新楼到处都有，哪还有卖二手房的？”二级市场的缺失则让许多投资者陷入了租不好租、卖也卖不了的境地。
产城融合是出路
号称离北京最近的固安县，分为新、老两个城区，固安的老城区并不大，县城东西、南北向共有新昌街、新源街、106国道等六条主路。而绝大多数新建楼盘都位于新城区。
在一位生活在固安四十多年的本地人眼中，一次一次的“环首都经济圈”、“环北京绿色经济带”，到现在的“京津冀一体化”，只是县城宣传语在变化。对于毗邻固安的新城机场建设，多数本地老百姓唯一的感受也只是新建小区房价的坐地飞涨。“本地人买不起也不会买那些楼盘，晚上那里一片漆黑，白天除了卖房子（指售楼处）和小烟酒摊，（连）正经饭店都没有，真正的生活区还是固安老县城这边。”
在房价坐地飞涨的背后，固安楼盘的存量也是庞大的。据房地产销售网站统计，固安在售楼盘量超过50个。按照固安本地房地产销售网上可售房产套数为12577套，其中住宅可售套数为10870套，住宅可售面积是108万平方米。
3月固安网上住宅签约套数为895套，住宅签约面积为9.06万平方米。按照3月的签约速度，消化完住宅产品需要11.9个月。
“只有产业转移人口才能转移，做到产城结合，这样产业新城也好开发区也好才不会变成‘空城’、‘睡城’。”在国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成看来，京津冀规划会更加强调合作，会从区域合作角度在基础设施投资、产业对接互补、加快环境共建方面进行更多合作，过去国内在大的产业开发区建设中“空城”、“睡成”、“堵城”现象较突出，只有具备真正产业支撑、人口适度聚集、合理开发区域载体，才可以做到产城互动融合和城乡协调发展。
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