地方政府被房地产绑架:为短期收益持续造鬼城

新一轮城镇化如何避免重走“鬼城”之路？

新一轮城镇化已经开启，各地对此都充满期待。在过去的城镇化过程中，部分地区由于规划和定位的不明晰，不少城市开发区产业同质化竞争严重，基础设施配套建设滞后，以及房地产的无序开发造成了如鄂尔多斯“鬼城”般失败的案例。有关专家认为，城镇化不能等同于房地产化，产业的培养和引领才应该是驱动城镇化的动力，工业地产可能是产业发展的“抓手”。

住房地产不应成为城镇化的“排头兵”

内蒙古自治区鄂尔多斯市新城区康巴什由于建设定位不明晰，在产业尚未形成带动当地就业和经济发展以及基础设施尚未配套齐全的情况下，盲目推进房地产业的开发，形成了著名的“鬼城”现象。

和鄂尔多斯一样，国内许多城市在新城区的城镇化建设过程中，CBD、楼盘周围被荒地包围，新建住宅区与未拆迁平房犬牙交错的景象随处可见。而这些失败的案例背后凸显了产业缺失对整体发展的重要影响，房地产业不能成为未来城镇化中的“排头兵”。

在不久前召开的新型城镇化发展论坛上，戴德梁行高级董事、北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿认为，产业的正确定位以及发展是决定园区发展能否取得成功的关键；产业决定就业，就业决定居民；水电、网络、交通等配套基础设施是居民能否定居的关键因素；空气、水源等居住环境同样能够决定吸引力。

陶汝鸿表示，中国城镇化发展面临的主要问题是土地城镇化快于人口城镇化，过度依赖房地产业，忽略了城市配套和城市交通建设。针对以上问题。他认为，一个成功的城镇化，需要关注：完善的产业结构、健全的配套设施、舒适的居住环境和便利的交通。

产城融合或许成为新型城镇化新路径

传统的观念认为，工业地产投入期长而回报率低，因此在过去的城镇化过程中，无论是地产商还是其他投资方，甚至政府也都倾向于商业地产和住宅地产的开发。同时，工业地产的开发依赖于当地政府的相关政策，包括土地指标的落实，产业政策的配套，当地人力和物流资源的配置，行政色彩浓于商业和住宅地产开发，受政策波动影响较大。

戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊认为，对于城镇化建设，真正能够直接创造价值，为当地带来就业和税收，甚至引领整个新园区产业发展的仍然依靠工业地产的开发以及相关企业的进驻。

专家表示，对于工业地产，城镇化将可以为其带来以下机遇：一、土地流转市场放开，预计工业用地投资市场活性强化；二、产城融合将成为未来工业园区定位的必要元素；三、物流对于城镇发展的拉动强化，带动周边商贸、商业、产业、居住氛围的发展，推进区域产业快速集聚；四、与城镇化相关的利好产业会反哺本地的产业机会，弥补本地产业的不足。

产城融合应该是工业地产未来的新方向，地方政府未来在开发一个产业园的时候，不会只考虑产业，而会更多地将综合商住功能和产业功能合并起来。在产业发展成熟的基础上，服务业以及住宅、商业地产行业伴随发展，共同为城镇化发挥作用。

鱼和熊掌不可兼得

苏智渊认为，工业地产最大的特点是与政府、政策关系紧密，因此不太可能形成完全市场化的运作方式。因而，工业地产开发商必须保证与政府保持十分密切的互动。这种特性也使得政府行为往往容易超越市场规律，甚至干预市场。

大型制造企业与现代服务业企业不同，不仅包含土地投资，而需要有一系列的设备、技术的引进和消化，这需要一个稳定、长期的投资环境。而政府则更多关注其为税收、就业以及GDP带来“立竿见影”的效果，因此对此类“放长线”而不见得能“钓大鱼”的行业往往不感冒。

“北京南部的固安新城在建设之初就强调产业融合，产业先行，但并没有做到这一点。如其开发的孔雀城中的居民实际上大部分并不是在固安上班，而是在北京上班。”清华大学房地产研究所副教授郑思齐说，政府必须在工业地产开发为先导的产业先行与房地产的短期收益之间谋求平衡，“鱼和熊掌不能兼得”，如果为了短期的税收和其他收益，只能继续制造“鬼城”。

戴德梁行大连暨沈阳公司总经理赵欣认为，在未来的城镇化发展中，政府前瞻性的规划与基础设施的完善、开发商企业参与城市运营与差异化产品开发，两者相互促进与合作共同成为支撑区域发展的关键因素。

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