评论:楼市曲线救市的冲动从何而来

最近福建省的房地产政策上演了一场“罗生门”。在上周末，媒体披露了该省发布的一份《关于促进房地产市场持续健康发展的十条措施》，对限购、限价、限贷等行政调控手段做出大幅调整。这份文件迅速被称为福建救市的“闽十条”。但是在本周初，福建官方又做出正式回应，称将严格贯彻、执行中央有关房地产政策，不会救市，也并未出台官方文件。但同时据报道，也有官员披露，该省那些楼市供过于求的县市可以“因城因地”地出台一定的刺激政策。也有人称，这可能是地产商为了促进销售而放出的信息烟幕弹。一时真假令人难以辨别。

但不论政府政策如何，市场情况确实堪忧，据报道福建福州和厦门两地3月的楼市交易量大大不如往年。数据显示，2014年第一季度，在纳入监测范围的30个主要城市中,有28个城市商品住宅成交面积同比下降。这种情况下，各地尤其是二三四线城市的“楼市调控”政策是否在走向放松，这个问题日益变得扑朔迷离起来。面对房地产交易趋于低迷，一些地方政府明确或者变相地松动之前发布的“限购令”，如放松限购、放松二套房贷、放宽住房公积金贷款限制等等，以求通过放开交易自由来实现楼市的重新繁荣。据报道重庆还再次公开宣传其此前已被暂停的“购房退税”政策，目的是刺激购房消费。在楼市隐隐约约传来的冰山破裂声中，地方政府“曲线救市”的冲动也正在变得日益强烈起来。

任志强在2011年7月就说过，在楼市调控中，“最先坐不住的不是开发商，也不是购房者，而是地方政府”。当前的情况或许印证了他的说法。确实，一直以来房价的快速上涨并未让地方政府多么担忧，相反，地方政府非常忧心房价下降的可能性。因为地方政府过度依赖土地财政已经是众所周知的秘密，而房价如果显著下降，会直接影响土地出让收入和地方财政。所以地方政府一方面不得不执行中央的限购等调控要求，另一方面也不想让调控把本地楼市伤得太狠。所以一些地方房地产企业呼吁“救市”的声音，与地方政府也是一拍即合的。显然，一些地方政府与房地产企业已经构成某种“一荣俱荣、一损俱损”的共生关系，因为地方政府需要房地产企业的纳税，更重要的是它们需要卖地收入来偿还不断滚大的债务雪球，这些需求让它们结成了利益共同体。

地方政府试图以“小动作”来摆脱限购等政策的约束，扭转房价低迷的局面，当然是出于自利考虑，在很大程度上也是为了延续土地财政。但是，我们也不能因此就认为，最初的限购政策就是完全正确的。限购、限价等措施的理论依据是把购房需求人为地区分为消费需求与投资需求，要鼓励前者而抑制后者，但一个根本问题是，政府不一定就比市场主体掌握更充足的信息，没有能力来甄别二者，于是它只能以户籍、纳税、缴纳社保等情况来做出粗略的甄别，因为这是政府唯一掌握的信息。所以各地的限购措施几乎都与户籍等条件挂钩，这产生了巨大的恶果，首先它导致对很多住房消费者的误伤，尤其是城市中的外来人口，造成外来人补贴本地居民的局面，同时也刺激了大量的寻租行为，导致买卖户口指标、社保证明等成为一个巨大的地下市场，加剧了官员腐败。同样因为政府的信息不足，行政干预措施很可能落后于经济周期，比如说，限购措施可能在楼市已经进入平台期甚至回落的时候出台，而这会加剧市场的动荡。

楼市的复杂性在于房屋既是消费品又是投资品，价格既会像普通商品那样变化又会出现“追涨杀跌”的现象，所以“调控”的难度非常大。中国的楼市问题是供应不足、地方政府土地财政、过度行政干预等各种问题的叠加。金融系统的薄弱和投资渠道的缺乏使房屋成为仅有的安全的财富保值增值渠道之一。户籍制度的存在使大城市的房屋承载了巨大的福利分配功能，而限购等措施又增大了这一功能，进一步加剧了楼市的扭曲。对房地产交易的行政限制效果非常有限，而且有很大的副作用，根本出路必须是土地供应的市场化和财税制度改革。

虽然高房价成为目前民众不满的集火对象，但也要看到另一个情况，就是土地金融的风险性正在加速积累。地方政府土地财政等因素刺激地价和房价不断走高，资金大量流入房地产领域致使实体经济收的益率下降，活力减弱。目前房地产企业的资金使用呈现脆弱的高杠杆状况，一旦楼市下行很可能出现系统性崩盘，而这又会牵连到地方政府的债务，其在很多地方已经超出了警戒线。当然地方政府会千方百计地阻止这一情况的出现，但为此而付出的成本也将是巨大的，很可能捧得越高摔得越惨。楼市对地方财政和地方经济的这种绑架状态持续的时间越长，风险就会越大。尤其考虑到整体经济正位于下行轨道上，政策调整的机会窗口正在加速消失。

这一情势不禁让人隐约联想到了美国次贷危机爆发前的情景。美国学者托马斯·索维尔在《房地产的繁荣与萧条》一书中就曾总结道，“政府越是干预，房价越是高涨，居住成本越是会侵吞更多的收入份额。”而到最后又是一场不可避免的泡沫破裂，到时最为讽刺的是，“那些发起这场经济危机的人，正是缔造这场危机的主要受益者”，而底层民众又成为泡沫破裂的主要买单者。尽管他指的是美国联邦政府放宽信贷标准、推出“经济适用房”等措施，与中国的情况不大相同，但原理上或许是相通的。“日光之下无新事”，过度的行政干预不仅会拖延而且会加剧问题，而楼市当前的迷局也将系统性改革提上了日程，尤其是央地财政关系的改革已经显得刻不容缓了。

新闻回顾

4月13日晚，有媒体报道称一份名为《关于促进房地产市场持续健康发展的十条措施》“口头通知”开始疯传，该文件共提出十条意见，在限购、限价、限贷等多个行政性调控手段方面存在大幅调整。如果该文件属实，福建也将成为全国首个放松限购的省份，亦引发市场人士有关福建救市的猜测。

4月14日，福建省宣传部相关人士称，“福建省并未出台救市新政，近期省里面也并无召开以促进房地产健康发展为议题的相关会议。”

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