陈淮谈房地产市场分化:不是人人都活得下去
进入2014年以来，关于中国的地产行业的“拐点”、“泡沫”甚至“崩盘”之说甚嚣尘上，市场笼罩在不安的气氛中。著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮却宣称：“未来8-10年，中国的房地产行业仍将是全世界规模最大、增长速度最快的市场。”
4月16日，2014城市观点论坛沈阳行圆满落幕。陈淮在论坛上发表了“市场的回归，中国房地产问题与思考”的主旨演讲，较为详细地阐释了三个问题，包括新兴城市化、新的市场变化带来的思考和挑战以及短期经济运行。
相比于较为悲观的普遍观点，陈淮对于地产行业现状以及未来预测都较为积极。而让陈淮如此有底气的，是中国目前在大力推进的城镇化。面对一季度全线下滑的成交数字，陈淮认为较为正常，“不可能年年的成交量不断放大，年年成交量保持一致的，那就不是房地产市场了。”
城镇化是房地产发展动力
“中国城镇一共需要多少房，北上广深需要多少房，沈阳、哈尔滨、长春东北需要多少房，完全不取决于这些城市城镇有多少独生子女家庭。”
陈淮指出，这个问题根本取决于中国的城市城镇的总人口是增长还是不增长，是较快的增长还是较慢的增长。“只要未来十年、二十年中国的城市城镇仍然人口是快速增长的，我们就一定需要盖更多的房子、更好的房子和更快的盖房子。”
他进一步举证指出，去年末中国城镇人口是7.2亿人，在全国总人口中所占比重超过53%。全国的城镇人口是按照常住人口统计的，与全国户籍人口相比差17个百分点，涉及2.4亿人，这中间有2.4亿人实际上远没有真正市民化和真正定居落户下来。
而国家于3月17日正式公布的新型城镇化规划中，进一步提出2020年中国城镇人口在总人口中所占比重要提高到67%，也就是说还要再提高15-16个百分点，还要涉及2.2亿人。这就是中国需要盖更多房子、更快盖房子的最主要的依据。
加之以沈阳和东北为整体的老工业基地以及城市偏远地带棚户区中，居民的住房改善需求，中国盖房子的任务远远没有完结，而是刚刚开头，拉开帷幕。
同时他强调，新型城镇化要严控特大城市人口规模。目前，一千万人口以上的城市有六座，500万人口以上的城市有11座，也就是说未来一段时间严控人口继续向这些城市城镇集聚的包括17座城市。
“在十八届三中全会全面深化改革中提出，要重点发展的中等规模城市。这个中等规模城市包括大部分中西部和我们东北的一些省会级城市和地市级中心城市。”
“崩盘”说不符合国情
2014年以来，唱衰中国房地产市场的言论不绝于耳。针对由来已久的崩盘之说，陈淮直指，“我们已经听了十年了，这些预测没有一个符合中国的国情的。”
陈淮首先是承认市场分化的，“市场中出现分化并不可怕，分化也不是今天才开始的。”但他同时强调，局部的问题不能代表整体。
他举例称，有一些地方过度扩张，比如鄂尔多斯，以及与它类似的城市还有一些。但是不代表中国房地产市场出现了多大的问题，这个市场本来就应当是供不应求和供大于求的反复交替才是正常的市场。供大于求的格局，并不等于就没有需求，并不等于房地产市场的参与者没有利润可图，也甚至不等于房价不涨。
其次，陈淮提出，“房地产的需求是累积需求，8-10年的累积需求和累积供给之间的对比关系，才能真正说明它们的供大于求和供不应求。”
对此他解释道：“人们的前置、后置周期，把三年后的需求提前到今天很正常合理，三年前的需求推后到三年后也很合情合理。不可能年年的成交量不断放大，年年成交量保持一致的，那就不是房地产市场了。”
针对市场上此起彼伏的拐点说，陈淮表示，“拐点是所谓的加速上升到减速上升的转折，如果说房地产的拐点，那么我们房价加速上升、加速上升的拐点已经出现了若干次，不是即将到来，已经出现了若干次，不管是世界金融危机之前还是之后，还是2013年的国五条。”
陈淮关于“市场”的最后注解是，“不是人人都活得下去”。他坦言，一场大洗牌时代过了，“大家都注意到市场经济有八个字，前四个字叫优胜劣汰，我们可能要迎来这个时代；但是我们也希望大家关注后四个字，叫适者生存。”
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