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西山壹号院典藏楼王入市稀缺产品领跑市场

https://www.biud.com.cn 2014年04月18日15:11 家居装修知识网

继2013西山壹号院以网签61.76亿一举夺下北京商品房、商品住宅销售双料冠军后，2014西山壹号院于鼎盛时期推出500平米一层一户家族大宅。

2013年，西山壹号院以绝佳的地理位置、顶尖的产品配套，备受高端购房者的青睐。今年的北京楼市，土地资源愈发稀缺，虽然不断有豪宅产品入市，但西山壹号院的地位却难以撼动。置业者普遍表示，拥有西山风景下的超大面积宅邸，既满足了全家庭居住的功能，又契合了西贵的传统生活氛围，这样多重结合的优势价值附和高端置业者最本质的追求。

第一部分

土地价格飙升海淀西山日渐稀贵

众多房企回归一线城市，表现在土地市场则是激烈的竞争与不惜血本的投入。近期，龙湖以超过6万/每平米的楼面价拿下西局地块，仅一周时间内泰禾在众开发商中杀出重围，同样以超过6万/平的楼面价抢得西局另外一块地。

去年底，十一届三次全会上北京市委表示要痛下决心进行治理人口无序过快增长、大气污染、交通拥堵等问题，严格控制用地规模和用途将必然成为重之重，利用公共轨道交通分流人口，除政策房外，中心城区优质土地将主要用于商业公共用地。整体供应的短缺以及城区土地的日渐稀少，部分位置相对较佳的住宅地块均遭遇疯抢，“地王”现象层出不穷。

数据显示， 2013年，东坝区域共实现3宗住宅用地的出让，扣除保障房后楼面价均在40000-50000元/平方米左右，预计未来销售价格均会在70000-80000元/平方米以上。而近期成交的西局地块，业内预计未来售价将超过10万/平米。

北京土地稀缺性决定的，地卖一块少一块，地价自然水涨船高，据悉，海淀区土地极为稀缺，由于城市核心区域土地供应停滞，海淀区域优质稀缺地块价值亦水涨船高。西山板块作为海淀传统高端楼市，因其独特的历史、人文、自然景观等多重优势，受到高端置业者的亲睐。

相比其他区域尚未落实的长远规划，西山板块各项规划正在稳步实施。如政府计划5年内投资1200亿建设的海淀北部生态科技新区建设，重点发展高新技术产业、教育产业、绿色生态产量，着力打造第二个中关村、万柳，促进了区域蓬勃发展。交通方面，西山壹号院西侧的地铁M16号线即将在2016年后通车。

西山壹号院临近中关村国家自主创新示范区，北靠北京市重点打造的海淀北部新区科学城，为新区发展规划直接受益者。

有专家表示，西山高端住宅市场存在供不应求的客观现状，一方面在北京长期存在的“西贵”思想影响下，有意愿在西山置业的人群不断增长，一方面西山高端住宅供应量较少，且北京西部聚集着全北京最丰富的教育资源，致使西山高端住宅供应成为整个高端物业的紧俏品。

稀缺性造就高起点

这就不难理解为何西山壹号院能持续领跑北京楼市。

就地理位置而言，西山壹号院坐落于海淀区西山脚下，坐落于“太行前哨第一峰”百望山麓下，咫尺昆玉河源头，即西山龙首之位，周边三山五园皇家园林，百年学府云集，集龙脉、皇脉、文脉于一身。

反观近期入市的土地，或位于闹市，车马喧嚣、人流混杂；或远离市区，一无山水，二缺园林。既失了清净舒适，又缺乏文化底蕴。

此外，自古北京就有“东富西贵”的说法，发展到现代更是形成了东边高档写字楼云集，白领精英荟萃，西边高等学府、军政机关林立的局面，譬如海淀区作为西部城区重点区域，其发展阶段较早，高端住宅区氛围较为浓厚。

相比其他区域尚未落实的长远规划，西山板块各项规划正在稳步实施。如政府计划5年内投资1200亿建设的海淀北部生态科技新区建设，重点发展高新技术产业、教育产业、绿色生态产量，着力打造第二个中关村、万柳，促进了区域蓬勃发展。交通方面，西山壹号院西侧的地铁M16号线即将在2016年通车。

更为难的是，区域配套完善的同时，西山壹号院所处的海淀区还是北京市乃至全国最好的教育资源所在地。区域内北大、清华、人大附中、首师大附中、中关村一小、中关村二小环伺，教育优势明显。

对比其他地块，周边不仅缺乏成熟、完整、高档的商业配套，商圈处于培育期，教育、医疗资源也颇为欠缺。

最为重要的是，近年来，五环内供应的土地很少为纯住宅用地，如东坝、西局等地块都被强制要求配建限价房。高密度的房屋建设，难免会降低了居住的舒适性和私密性。

而西山壹号院则不然，此次推出的500平米家族大宅，乃舒适性与私密性完美结合的楼王产品，一层一户，360度观景，极致尊贵。

有专家表示，价值稀缺，区域优势凸显，品质突出，这也使得西山壹号院一直到高端置业人群的青睐。

市场护航，升值潜力大

在刚需市场受到强烈冲击的同时，北京的高端市场的表现却相对稳定。近期包括亦庄、望京等地多个豪宅项目相继入市，销售业绩不菲。而接下来，位于海淀区绝版地块的顶级豪宅西山壹号院也推出500㎡一层一户家族大宅产品。

业内人士分析，自住型商品房对北京豪宅市场的影响并不大，市场仍然具有较大的价格上涨空间，而在价格的上行预期与国人买涨不买跌的消费心态下，高端客群的置业需求也将相对保持稳健。

此外，政策红利为高端市场带来新曙光。

2014政府工作报告并未涉及房地产调控具体问题，未来房地产调控更倾向于低端保障，对于高端市场放开信号突出。

与此同时，北京开始实施“单独二胎”政策也让高端住宅却有了新的突破。

“单独二胎”政策，使得人口红利随之猛增，从表面来看，家庭第二个孩子的出生将使得三口之家变成四口之家，而如果考虑到老人、保姆照看孩子等客观因素，家庭的常住人口或将从4-5人提高到5-7人，这将从根本上改变家庭的住房与置业规划。

为了满足新增家庭常住人口的居住需求，中、大面积的三居甚至四居以上的改善型户型成交将会有所增多。机构统计数据显示，2013年，在北京10万套商品住宅总成交中，三居户型成交3.2万套，占比31%，四居户型成交不足5000套，占比仅为4.5%。未来1-3年内，这两部分产品的市场占比将会逐步提高。

随着需求的变化，预计未来房企在项目开发及产品布局上将有所调整，市场将加速细分，户型设计也将更显差异化。业内人士认为，未来，满足刚改需求的产品设计将以紧凑型布局为主；而针对纯改善型需求，其三居、四居的户型设计将更偏重于舒适型，户型较为开阔，更注重居室的功能性划分；同时，定位于家族大宅的高端豪宅的市场需求有望进一步升温。

第二部分详解楼王优势

产品优势

一层一户，极致尊贵

豪宅之所以备受高端人群亲睐，除了产品保值升值之外，最重要的就是360度全方位的极致居住体验。

据了解，西山壹号院的楼王产品最大的特点便是其绝佳的私密性，500平米家族大宅产品尽显王者的从容和气场。

以500平米轩阔空间雕琢五室四厅五卫格局，大面宽、浅进深的经典设计，为方正通透的空间引入暖阳，将百望山、山境私园、园区景致俯仰尽藏。空间组织合理、动静划分严明，以层层递进的序列营建尊贵与私密兼得的居家场所。

超大会客厅面宽近8米，轩阔的尺度是普通住宅的两倍，满足主人的会客、社交需要，附接南窗，可与知己高朋共沐一室暖阳，收藏大美园林景致，彰显主人的气度和待客从容之心。

南向豪华主卧面积超70㎡，其器宇轩昂的非凡尺度，足可装下西山胜景。主卧双衣帽间、双盥洗池设计为男女主人量身定制，有序空间内，更显豁达从容。

西山壹号院深研客户需求，精诚打造观景书房设计，满足主人阅览需要。在鉴藏古今的同时，亦能品阅大院风华，书香与美景共融，谨献层峰。考虑到居者对空间私密性和安全性的要求，项目打造独立保姆间，双电梯入户设计，保证主人生活的尊贵和私密性，点滴之处彰显对人性的关怀，极致尊贵。

360°观景设计，放眼京城豪宅，也实属稀贵。在将百望山、山境私园和内部园林的四时美景俯仰尽藏的同时，品味900年地脉的深厚底蕴，蓄养浩然气。

环境优势

外揽美景，內享皇园

西山壹号院坐落于西山东首、昆玉河源，衔首“三山五园”。项目西接200公顷百望山国家森林公园，南靠20万平方米北京药用植物园。园内保留10万平方米原生态山境私园，漫山花木，四时景异，形成公园拱卫的格局。区域森林覆盖率在90%以上，负氧离子含量为城区的20倍。

经过三年营宅，园林也已经至臻大赏，三园环抱下的宜居价值明显。项目园林覆土3米，绿化率超45%。园中绿植约30%为赏花类树木，如海棠、玉兰；约30%的树木为彩叶树，如元宝枫、五角枫，云高风清、秋红叶落的时节，仍可与西山美景遥相呼应。色彩的点缀令四季不暇，赏心悦目。

院内更有40%的常绿树，敢与百望山争辉，与西山壹号院独享的半山私园浑然天成。1000余株大乔木历时2年从全国各地全冠移植精心栽培，即使最年轻的树，亦近不惑之年，更有名贵白皮松已年逾七十，甚至百年。

配套优势

顶级观山CLUB，私人定制

今年，期待已久的西山壹号院商街终于华丽入市。

据了解，该商街采用“一字型、全临街”的规划布局， 97%使用率，支持多种高端业态。最大化吸纳永丰路高端人流，咫尺昆玉河，使得财富风生水起。投资于此，这里将成为财富阶层配比资产、保持升值的增值岛。

而在商街之前，融创中国在西山壹号院斥巨资打造的京城独树一帜的定制级私家观山商业配套——西山汇，早已为业主服务多时。

西山汇涵盖室内外双泳池、私藏酒窖、美食等极致尊贵服务，功能涉及餐饮、商务、运动健身、文化休闲、生活服务等，令业主尽享尊荣圈层生活。在西山区域，西山壹号院正在用行动打造北京的“西山式”生活，不仅为财智阶层提供一个圈层社交的地点，也为业主搭建了足不出社区的休闲平台。

目前，西山汇的高端餐饮“私房菜”已于去年先期试运营，集萃中西经典美食，情调与格调兼具，受到广大业主的一致好评。此外，位于西山汇四层的高级健身房，已经投入使用，全部采用美国进口健身器械，涵盖跑步机、单车椭圆机等不同种类。

众所期待的空中双泳池也已投入使用，其中室内泳池为为35米×12米的四泳道泳池，采用进口水系水质循环过滤系统保证水清澈、健康，而温度控制则采用了加温设备，使水温保持在人体舒适的温度。室内泳池室外泳池则采用无边界设计，可欣赏百望山美景，为京城首例观山泳池。设计风格颇具现代艺术气息，高达5.4米的阔幅观景窗，将百望山壮美景致尽收窗前。

教育优势

全程名校，赢在起点

众所周知，海淀区汇聚了北京乃至全国最顶尖的学府名校，北大、清华、人大附中、首师大附中、中关村一小、中关村二小等诸多名校择址于此，西山壹号院近享其便。

在小学教育方面，西山壹号院北侧500米为北京市属重点小学——中关村二小。该校素有市区“窗口校”美誉，建校逾40年，拥有高素质教师队伍、现代化设施，并广获社会各界好评。中学教育方面，区域内已确定规划引进的首师大附中距离西山壹号院约300米，近年将投入运营。人大附中西山学校位于项目南侧马连洼北路，同时项目已经成功引进北大附小实验幼儿园。

西山壹号院内部的北大附小实验幼儿园，占地面积7000平方米，规划14个班级，国际标准食堂、儿童活动场地配备、双语教学，师资方面充分发挥北京大学附属小学卓越师资品牌的优势，将小教与幼教有机结合。教师队伍由北大附小低年段教学名师、幼教经验丰富的幼儿教师以及具有学前教育专业背景的硕士生、本科生组成。

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全临街商铺震撼发售

2014年，西山居住价值正随着壹号院的衍生效应进一步放大，随着丰富的业态和全生活配套的进一步加强，满足当地高品质生活的商业也迎来了价值攀升时期。在扼守西部、北部两大板块之下，西山壹号院全新推出的高端商铺，也将成为进一步补充区域所需的重要元素。据悉，全临街商铺支持餐饮多种业态，97%使用率，层高5.4-6米，宽阔的格局使未来功能更具丰富的可塑性和尊贵感。随着商业与住区的高端组合的确立，也将使西山壹号院整体辐射价值进一步升级。

西山壹號院全临街商铺，强力吸附政要、金融巨子、IT精英高端消费群于海淀北部科技新区、国家级旅游区、上地软件产业园、中关村核心区四大商圈交界福地，也将成为京城投资人群扩大资产的不二之选。

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