“最严入学新政”给学区房降温? 成交易降价难降
据《新闻晨报》报道，近日静安区颁布了《2014年本区义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，其中明确了“从今年开始，区内各公办小学将开始 建立对口入学新生数据库，本区内每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会。”这一规定旨在限制学区房频繁的转卖，价格暴涨，因而一经颁布就引起了市场的轰动。记者了解到，目前学区房的交易后，大多数业主都是在孩子小学毕业后才将房屋转卖，中途转卖的情况较少出现，因此该政策对于学区房市场的影响不会特别严重。尽管也有中介悄悄提示挂牌房东能不能“便宜个几万”，但业内普遍认为要让过热的学区房市场大幅降温很难。
房东都“拽得不得了”
静安关于入学的新政出台后，房产市场总体认为市场活跃度可能会降温，但价格方面未必会大幅下跌。
“我们这里没有小孩刚进小学就卖房子的。”上海中原静教院分行经理张超表示，学区概念流行也就是最近五六年的事情，加上家长一般都是入 学前一两年就买好房，所以最早那批投资静安学区房的业主小孩一般也就两三年级，他们担心如果卖了房子，会影响将来的“小升初”，所以通常不敢卖房。即便单 从经济账来算，肯定也是持有五年后再卖划算。“400万元的房子，算是非普通住宅，没满五年的话出售总税费要30多万元，‘满五唯一’的话则至少能少交一 半。”张超给记者算了笔账，如果是普通住宅，以一套总价300万元90平方米以下的普通住宅为例，如果“满五唯一”，则下家只要交1%的契税3万元就行 了，如果不满五年的话，税费将达到22.95万元，整整多出近20万元。按照常规的“到手价”操作，这笔税费都会转嫁给下家，对于买家来说将是不小的支 出。
尽管心里想着“影响不大”，但是出于中介加快成交的愿望，他们也会建议业主谈谈价，便宜个几万元钱。但是不是奏效很难说，因为按照中介的说法，“学区房的业主都跩得不得了”，如果用“书面语言”讲，就是“心态很好”，不愿意轻易让价。
天价房多为“挂户口房”
不过也不能认为所有学区房就都“一劳永逸”、“高枕无忧”。有业内人士认为，小面积高房龄的“挂户口房”就有一定风险。
学区房中的一类奇葩是面积很小，房龄很老，基本不具备居住功能的老房子，但是因为可以挂户口，而且总价不算高，所以还是很抢手，经常被 媒体报道的“天价学区房”一般就是指这种房子。就连中介也认为这些房子的价格是“畸高”了。德佑地产枫景店经理卢健说：“大户型学区房其实价格还是比较稳 健的，像静安枫景成交单价一般在6.3万到6.4万元/平方米左右。”但是小面积的就不那么稳定了。比如对口静教院附校的海防村中不乏一些挂牌单价8万元 /平方米的房源，上个月刚有一套单价9万元/平方米的房子成交，而光看挂牌价的话，更是有单价超过10万/平方米的。
另一个学区房集中的区域徐汇的情况也类似。过去甚至出现过一套对口建襄小学5.6平方米总价120万元的学区房，折算单价约20万元/ 平方米的小面积“天价学区房”。上海中原汇师附小经理彭勇表示，对口汇师附小的学区房中，面积较大房龄较新的玉兰花苑一般单价在5万－7万/平方米之间， 反倒是小面积的“挂户口房”因为相对总价低，挂牌单价都很高。如中漕新村和裕德小区，30平方米的小户型挂牌价都在260万元以上，折合单价8万/平方米 多。
“对于这种‘挂户口房’我们一般会建议客户慎重考虑一下。”卢健说：“其实静安的那几个小学教学质量相差并不大，为了入读某个学校花那么多钱去买个根本就不能住的房子到底值得吗？”
《意见》中明确的“人户一致”家庭在入学中的优先地位，这一举措显然就是针对近年来一些缺乏实际居住功能的小面积的学区房被反复炒作至畸高价格的局面。
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