康红恩诊脉旅游地产：病因在于定位不清
中房网讯(记者 殷雯)日前，由地产人网主办的第二季线上培训邀请古彬投资总裁、前复星地产控股副总裁康红恩大话旅游地产新思维。康红恩认为，整体来看，当前旅游地产难言成功，主要原因在于操盘者没有把需求和市场考虑清楚。
认清事实：多重因素挑战旅游地产
尽管国内不少旅游地产项目运作不错，但绝大部分开发企业还处于旅游地产的摸索阶段。为什么一些旅游地产项目难言成功？康红恩认为，就是因为操盘者没把需求和市场想清楚。
现在很多旅游地产追求“高、大、全”，有的大企业有能力做这样的投资和开发。但更多中小投资者在操作旅游地产这种投资线较长、收益较慢的项目时，很容易陷入困境。
他认为，过去十年，旅游地产在“跑马圈地”。未来十年，企业要把旅游地产的商业模式想清楚，“我们正式处于这个关键的时期”。
“我们应从思考需求入手，去思考我们整个行业的发展”。他举例，我们为什么关注电商和商业地产之间的竞争？电商的本质是数据，数据背后是消费者，是需求。电商之所以让我们感到如临大敌，归根到底，在于电商精准的掌握了消费者。未来的旅游地产竞争也一样，谁掌握了消费者，谁就能在这场竞争中获胜。
当前做旅游地产面临几个方面的挑战，首先，旅游地产属于小众市场，不可能成为主流地产，如何去定位市场和需求是一个难点。其次，大开发商、中小企业都进入旅游地产，竞争激烈。而市场本身有很大不确定性，并不是所有地方适合做旅游地产。最后，旅游地产还面临迅速同质化的挑战。
在实操过程中，还有一系列问题需要解决。比如西方中产阶层买房一步到位，一栋别墅就解决了住房需求，而我国住房消费市场，一直是从屌丝需求开始起步，逐渐去解决改善需求。这种消费演变值得我们关注，如何从传统刚需地产到旅游地产进行消费引导，值得我们思考。
现状分析：三类市场值得深挖
康红恩将旅游市场细分为三类：第一类是全国性的旅游地产。比如海南，在这个地方做项目，全国人可以去买。第二类是区域性的旅游地产。比如云南、福建、广东一些地区，周边省份也可以去置业。第三类是把休闲度假和第一居所融合的，紧邻一二线城市的旅游地产。
三个不同的市场类别划分，也应当针对不同的客群。康红恩分析，全国性的旅游地产例如海南，海南地产项目销售呈两极化趋势。销售的好的一端是万元上下的房子，这类产品针对北方工薪阶层，候鸟式的度假习惯促成了当地的“旅游刚需”阶层。另一端是一些十万元以上的房子，这类高端产品的客群对价格并不敏感，但对产品价值很敏感，就是说，如果产品能够带来相匹配的使用价值，高端客群也愿意买单。
从区域性旅游项目来讲，针对云南本地、川渝市场的云南旅游项目，主要客源地一个小时车程可达，交通上比较便利。同时，区域来讲也是全国性的旅游目的地。
另外，最好做、也是最有前景的第三类项目就是既融合了第一居所置业需求，并把这种需求升级的旅游小镇项目。这种旅游小镇，并不是仿古镇，收门票的形式做。我们应该致力于打造提供高端生活方式的新城区。与传统房地产不同，是融合旅游元素和资源，跟居住需求有机融合的产品。这一类产品，我觉得未来空间很大。
解决之道：寻找需求是重要环节
旅游地产市场分为两个市场，一方面是旅游资源、旅游产业经营的市场，另一方面是房地产市场。康红恩表示，如果旅游产业这一块没做好，会成为投资者很大的负担。所以关键在于去解决“需求在哪”、“有没有足够的需求让旅游部分有盈利模式”。
他认为，当前旅游地产有四类需求值得关注。第一，是休闲度假需求。面对这类需求，我们应当考虑到，人们的消费水平是可以被教育和培养的。如何在更高层次的要求上满足消费者，让消费者跟着项目营造的消费氛围去“慢下来、静下来、动起来”。第二，是会议需求。我国是13亿人口大国，经济活跃，人口发展基数庞大，商务会议讲给旅游地产带来很大的需求和客流，值得深挖。第三，是高端圈层需求。在移动互联网热潮的推动下，社交媒体迅速普及，微信、微博使人与人之间的心理距离变短，当线上到一定程度后，肯定会催生线下交流。企业家、社会精英的圈层市场值得关注。第四，是娱乐需求。应当借鉴国外优秀的旅游体验模式，如拉斯维拉斯的一些秀场、迪士尼、欢乐谷，提供的各种体验让消费者目不暇接，但在国内处于发展空白，这些需求还远未被满足，潜力巨大。
做刚需产品是基于庞大需求，今天做旅游地产不能重复做刚需产品的模式。
康红恩建议，应谨慎判断区域价值，是否适合做成房地产项目。“做旅游地产不是要上多少规模，每个企业要根据自身情况，同时也要根据每块地的情况做”。一些开发商在做项目的时候过多强调创造需求，但创造需求的前提是需求可以被激发。商业模式决定旅游地产成败。“开发企业应当想清楚需求、地、产品，然后还要有团队、资本运作的能力”。
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