深圳三类历史遗留违建确权后可转正
共和社区历史遗留违法建筑产权类型比例较好，因此成为宝安唯一的违建处理试点社区。南方日报记者 何俊 摄
4月1日，《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》（简称《实施办法》）正式实施，全市12个社区和1个街道作为首期选取的试点，将开展为期一年的历史遗留违法建筑分类处理试点工作。
根据规定，在试点工作中，符合条件的历史遗留违法建筑经处理确认后，可进行房地产登记，但为非商品性质房地产，限定自用，不得抵押、转让。原村民符合“一户一栋”原则的住宅类历史遗留违法建筑在480平方米以内的部分，原农村集体经济组织继受单位所建商业、办公、生产经营性历史遗留违法建筑，原村民、其他企业单位或者非原村民所建商业、办公、生产经营性历史遗留违法建筑，这三类在有限确权后，可补缴地价申请转为商品性质，进入市场流通。对不符合条件的历史遗留违法建筑，将视情况进行拆除、没收或临时使用备案处理。
宝安把试点区域选在了沙井街道的共和社区。作为原特区外的工业大区，宝安的违建问题历史纠结多，复杂程度强，并严重地制约了宝安的经济发展。此次，宝安在共和社区进行历史遗留违法建筑处理试点，期待着以此“破题探路”，探索出一条有效解决违建问题的新路径。
分阶段实施试点工作
4月15日，宝安区召开历史遗留违法建筑处理试点工作动员部署大会，对即将在共和社区开展的历史遗留违法建筑处理试点工作进行动员和部署。
会上，区委书记鲁毅坦言，历史遗留违法建筑的处理，已成为制约宝安经济社会发展的最突出问题之一，“宝安社区经济发展方式简单、粗放，查违形式突出，和其他区相比，在解决违建问题上，情况更复杂、历史纠结更多，复杂程度更强、更大。”
宝安历届区委、区政府对违建问题都高度重视，历次的党代会、人代会、政协会上也都对这个问题进行了积极的呼吁。此次举全区之力来组织共和社区的历史遗留违法建筑试点，在鲁毅看来，意在集中宝安的人力物力财力和精力，严格依照法律法规，强有力地组织推进此项工作，在试点过程中总结经验，并“期望由试点找到解决问题的路径”。
据了解，宝安将分阶段实施试点工作，为期一年：启动阶段，4月底完成组建工作机构、设立职能组等工作；处理准备阶段，7月31日前全部完成9项基本工作，包括落实办公场地、开展历史遗留违法建筑的补申报工作、预审工作等；分类处理阶段，2015年3月31日前完成历史遗留违法建筑的申报及初审、职能部门审查、备案及分类处理等工作；总结评估阶段，试点区域要在2014年9月20日前、2015年6月20日前向区政府提交中期总结、全面总结评估报告。
据悉，宝安将按照相关程序和标准，开展历史遗留违法建筑的补申报工作。2009年6月2日以后新建的违法建筑一律不得纳入补申报；已申报的，不得重复申报。申报后，有关部门将开展历史遗留违法建筑检测鉴定监督管理，对符合要求的鉴定报告出具备案证明书。
为了推进试点工作的顺利实施，宝安将沿袭去年地铁11号线征地拆迁工作的方法，将从区有关部门和各街道办选派40名干部驻点共和社区。此外，沙井街道一批干部，加上区查违办的整个队伍，将全力以赴形成合力。此次抽调的骨干，一年内将全“脱产”工作，整个队伍进行集中办公。
鲁毅强调，试点工作要在法律的大框架下，大胆设想，大胆争取，大胆沟通，“试点工作中肯定会遇到文件上没有的条文，甚至是法律空白，我们唯有创新突破，不能因为法律没就不做。我们投入这么大的精力开展这项工作，就是希望试点工作能一步到位，取得全面成功，并以此为基础，推动问题的全面解决。宝安必须下决心把历史遗留问题处理好，真正以此次试点为契机，把宝安的历史包袱卸下来，实现新一轮的发展。”
区长王宏彬则强调要做到“三个迅速”，即迅速动员、迅速行动、迅速落实。他要求各街道部门，特别是共和社区，对照试点实施方案、结合第二批教育实践活动，依法、依规开展试点工作，让社区群众切实感受到试点工作带来的实惠，为全面解决历史遗留违法建筑问题探索新路。
实施试点工作为期一年：启动阶段，4月底完成组建工作机构、设立职能组等工作；处理准备阶段，7月31日前全部完成9项基本工作；分类处理阶段，2015年3月31日前完成历史遗留违法建筑的申报及初审、职能部门审查、备案及分类处理等工作。
确权工作即将展开
目前，沙井街道有关部门和共和社区正在紧锣密鼓地筹备确权工作的展开。共和股份公司表示，眼下最重要的，就是要做好社区与街道、查违办等各个部门的沟通工作，帮助推动确权工作在社区的顺利开展。
共和社区位于沙井街道北部，是宝安唯一的历史遗留违法建筑问题处理试点单位，承担着为宝安解决历史遗留违法建筑问题“破题探路”的重任。资料显示，共和社区共有279户，合计718人本地人口，共有669宗（774栋）建筑申报了农村城市化历史遗留违法建筑处理。
17日，记者驱车前往共和社区，初夏的共和俨然一个繁华的小城镇，道路整洁开阔，街道两旁整齐地排列着一栋栋小楼，高楼较少，大多以5—7层为主。社区内的各项配套也比较完善，有宝安最大的民办学校“深圳明德实验学校”，聚集了万家连锁超市、家美乐商场、天源隆商场等商业场所。正值中午，一群群学生排着队从明德实验学校放学回家，很是热闹。
相关人士告诉记者，之所以共和社区成为宝安唯一的历史遗留违法建筑处理试点社区，最主要的原因是“历史遗留违法建筑产权类型比例较好”，能把每个类型的情况都反映出来，且原住民的宅基地大多是一户一栋，多以3-5层的小楼为主，可以便于确权及后期各项工作的展开，这也正与《实施办法》中 “试点的街道或社区具有广泛性特点，有利于试点经验的探索和积累”这一规定相契合。
在此之前，深圳曾经多次出台法规、政策对历史遗留违法建筑进行规范，本次即将展开的确权工作并不是共和社区历史上的第一次房屋确权。上世纪90年代中期，深圳曾经针对生产经营类历史违法建筑开展过一次房屋确权，并为符合条件的建筑颁发了产权证明，也就是俗称的“绿本”；2002年，《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》颁布后，深圳再次根据“两个若干规定”在当时特区外的龙岗、宝安两区对生产经营性、住宅类历史违法建筑展开普查，并通过权属调查、分宗定界、规划审核、国土审核、房屋结构安全系数检测、消防检测、备案、审批、补交地价等一系列手续后，为一部分符合条件的建筑办理了相关手续。
记者了解到，共和社区的居民普遍对此次历史遗留违法建筑处理的试点工作表现出欢迎和配合的态度。共和股份公司黎仕生表示，在大多数村民看来，此次试点是让他们的物业价值得到提升的绝佳机会：“通过这次历史遗留违法建筑的确权，有利于明晰建筑物的产权，切实维护社区居民的合法权益，更有利于社区今后的持续发展。”
目前，沙井街道有关部门和共和社区正在紧锣密鼓地筹备确权工作的展开。黎仕生希望政府能加强引导和政策解析，在试点过程中能更多地从村民的角度考虑，加强沟通，双方相互理解和支持。”
帮助推动“农地入市”和城市更新
共和社区在历史遗留违法建筑上的“破冰”探索，除对全区处理历史遗留违法建筑问题起到示范作用外，一个极大的意义就是在土地确权后，农村集体用地出让将会比现在更容易实现，既可以盘活农村集体用地，为深圳腾出产业发展空间，又可以促进社区经济转型升级。
深圳用地供需矛盾突出，与此同时，原农村集体（尤其是特区外）实际占用大量土地，却因土地权益不明晰、缺乏相关政策支持而无法入市。去年1月8日，深圳以市政府1号文的形式出台了《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其6个配套文件（简称“1+6”文件）。其中，配套文件之一《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法》（试行）提出，原农村集体经济组织继受单位符合规划的工业用地可进入全市统一土地市场，并明确了相关交易方式和利益共享模式等内容。
“1+6”文件出台后不久，2013年12月20日，深圳市首例“1+6”文件试点项目用地正式挂牌出让，成交底价为1.16亿元。该地块位于宝安区福永街道凤凰社区，面积14568.29平方米，建筑面积69900平方米，规划用途为工业用地（新型产业用地），土地使用年期30年，由唯一的竞拍方深圳市方格精密器件有限公司获得。为了保障村民在农村土地流转的长期利益，凤凰社区采取了“3：7分成加20%物业”的收益共享方式，土地出让收益七成归政府，三成归社区，另外社区还将享有建成后20%的物业，可以用作出租，保证村民长期的收益。此外，凤凰社区还将以风投的方式入股方格，用土地出让金所得“多退少补”入股方格公司9.5%的股份。
虽然有了“1+6”文件和福永凤凰社区“农地入市”的成功先例，但是土地权益不明晰使得大量农村集体土地想要入市困难重重，甚至毫无可能，“如果通过试点，可以为符合条件的农村集体土地确权，那么，大量农村集体土地的产权得到明晰，将有利于今后挂牌入市。”有关人士表示。
历史遗留违法建筑试点还会推进城市更新的走向。根据规定，城市更新项目产权清晰比例需达到70%以上，为历史遗留违法建筑确权，将为今后的社区整体城市更新奠定良好的基础。
此外，共和社区历史遗留违法建筑试点还将会对宝安其他社区违建问题的处理起到示范作用，“大部分社区在历史遗留违法建筑处理中遇到的问题都会在共和社区遇到，普遍意义很强。当然，对于共和社区中没有体现的问题，我们希望深圳的其他试点能体现出来，并顺利找到解决的途径。”
南方日报记者 崔洁 通讯员 唐成茂
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